Locataire de votre logement, vous envisagez de le mettre en sous-location ? Savez-vous que cette pratique est encadrée et doit répondre à plusieurs critères pour être légale ?
Quand parle-t-on de sous-location ?
Si vous partez à l’étranger pour un certain temps, trouver un sous-locataire qui paiera le loyer à votre place peut être une bonne solution pour limiter vos frais et éviter de devoir rendre votre logement. Cependant, il ne suffit pas d’avoir un sous-locataire en qui vous avez toute confiance : nous allons voir que la sous-location est soumise à certaines règles afin d’être légale.
Elle se définit comme suit :
- mise à disposition de tout ou partie du logement à un tiers occupant ;
- paiement d’un loyer au locataire par le sous-locataire, ce qui la différencie de l’hébergement à titre gratuit ;
- aucun lien entre le propriétaire du logement et le sous-locataire, puisqu’il n’est pas inscrit sur le bail.
Les clauses et conditions contractuelles du bail restent applicables durant le temps de la sous-location, y compris les obligations du locataire envers le propriétaire (entretien et réparations locatives et assurance multirisque locataire).
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Est-il légal de sous-louer son logement ?
Une interdiction de principe
Par principe, la sous-location d’un logement en résidence principale est interdite. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
La signature d’un bail en résidence principale oblige également le locataire à occuper personnellement le logement au minimum 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Cette obligation a été confirmée par la décision de la Cour de cassation du 14 janvier 2016 (Cass. Civ III : 14.1.16)
L’accord écrit du propriétaire
Pour sous-louer votre logement en respect de la règlementation en vigueur, vous devez obtenir l’accord écrit du propriétaire non occupant sur le principe de mise en sous-location du logement, et sur le montant du loyer demandé au sous-locataire.
Cette demande se fait par lettre recommandée.
Modèle de lettre de demande de sous-location
[Nom - Prénom Locataire]
|Adresse ]
[Nom prénom propriétaire]
[Adresse]
Demande d’autorisation de sous-location
Madame, Monsieur,
Je désire sous-louer [le logement, une chambre, un garage] que j’occupe actuellement au [adresse] à [un proche, un étudiant] durant [période] et sollicite par la présente votre accord.
Je porte à votre connaissance que j’aimerais sous-louer [l’ensemble de mon logement, une chambre/un garage] d’une surface de X m² et que je compte fixer le loyer mensuel à X euros + X euros de charges.
Ce sous-loyer correspond donc à X euros par mètre carré habitable de la surface totale du logement et des charges.
Agissant en tant que locataire principal, je réponds de mon sous-locataire.
Je reste à votre disposition pour tout complément d’information et vous remercie, par avance, de la réponse favorable que vous voudrez bien réserver à ma demande.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Fait à [ville], le [date]
|Nom, prénom et signature du ou des signataires du bail]
Télécharger le modèle de lettre de demande de sous-location (format .docx)
À noter que le propriétaire du logement peut tout à fait refuser la mise en sous-location de son bien sans avoir à se justifier auprès du locataire.
Dans le cas de la location d’un logement meublé, dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, l’autorisation du propriétaire n’est pas obligatoire pour sous-louer, à moins que le bail ne le mentionne. Pour les baux signés après cette date, il vous faudra son accord écrit.
Les conditions pour une sous-location légale
Les règles générales à respecter
- Le montant du loyer de sous-location ne peut pas être supérieur au montant du loyer principal (Article 8 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de sous-location partielle du logement, c’est le prix du loyer au mètre carré qui est pris en compte.
On entend par mise en sous-location partielle, la location d’une chambre à un étudiant ou l’occupation d’une dépendance ou d’un garage dont on est locataire, contre paiement d’un loyer.
- La durée de la sous-location est libre, sous condition de ne pas excéder la durée du bail principal.
Certaines communes réglementent la mise en sous-location saisonnière. Celle-ci est limitée dans le temps (4 mois en moyenne), et fait l’objet d’une télédéclaration obligatoire (dans les très grandes villes, le numéro de la déclaration doit figurer sur l’annonce de location).
Les cas particuliers :
Suivant le statut de votre logement, la sous-location peut y être totalement interdite, ou autorisée seulement pour certains types sous-locataires.
Les logements sociaux
- La sous-location d’un logement social entier est interdite ;
- la sous-location partielle est autorisée si la personne sous-locataire est âgée de plus de 60 ans, ou est une personne adulte handicapée, avec laquelle le locataire a conclu avec elle un contrat d'accueil familial.
Le locataire d’un logement social doit obligatoirement informer le bailleur de la sous-location, par lettre recommandée avec avis de réception.
Les résidences universitaires gérées par le CROUS
La sous-location totale ou partielle y est strictement interdite, sans dérogation possible.
Il existe quelques autres cas particuliers pour les logements ayant des statuts spécifiques. Consultez les règles s’appliquant à votre situation personnelle sur le site du gouvernement.
Le contrat de sous-location et les documents associés
Après avoir reçu l’accord du propriétaire, le sous-locataire rédige le contrat de sous-location. Celui-ci rend légale l’existence de la sous-location et précise :
- le nom du sous-locataire ;
- l’adresse de la sous-location et la partie occupée en cas de sous-location partielle ;
- les mètres carrés occupés ;
- le montant du loyer et des charges ;
- l’éventuel dépôt de garantie ;
- la durée du contrat ;
- le préavis de résiliation.
Le contrat de sous-location peut comporter une clause obligeant le sous-locataire à souscrire une assurance multirisque habitation. Même dans ce cas, le locataire principal devra conserver sa propre assurance et prévenir son assureur du changement de situation.
Dans le cadre d’une sous-location saisonnière, le vacancier devra remettre une attestation d’assurance villégiature à son nom. Elle étend la garantie locative de son logement principal au logement sous-loué.
Le locataire principal joindra au contrat :
- l’accord écrit du propriétaire bailleur ;
- la copie du bail principal.
Si la sous-location est autorisée et formalisée par un contrat, le sous-locataire peut demander des aides au logement
Déclarer les revenus d’une sous-location
Les loyers perçus par le locataire principal lors d’une sous-location doivent être déclarés en tant que revenus imposables au service des impôts.
Il doit déclarer le montant des revenus de la sous-location en meublé en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans le cas d’une sous-location de logement nu, les loyers sont à inscrire en tant que bénéfices non-commerciaux BNC).
Ne pas déclarer des revenus locatifs, même en sous-location, est considéré comme une fraude fiscale. Vous risquez ainsi une majoration de 10 % du montant de vos revenus imposables, portée à 40 % en cas de non-déclaration volontaire et à 80 % dans le cas d’un abus de droit de fonction.
Le locataire bailleur peut bénéficier d’une exonération d’impôt si :
- il sous-loue uniquement une partie de sa résidence principale ;
- les pièces sous-louées constituent la résidence principale de son sous-locataire ;
- le loyer ne dépasse pas des plafonds fixés par l'administration fiscale (192 €/m² par an en Île-de-France et 142 €/m² par an dans les autres régions en 2022, charges locatives non comprises).
Quelles conséquences en cas de sous-location illégale ?
Pour le locataire principal :
Le propriétaire est en droit de mettre fin au bail par l’envoi d’une lettre de résiliation : la sous-location sans son autorisation constitue un motif légitime et sérieux.
Il peut également réclamer à ce que lui soient remboursés les sous-loyers perçus illégalement et à être dédommagé, à ce titre, en dommages et intérêts, comme l’a statué la Cour de cassation (Arrêt du 12 septembre 2019 – n° 18-20.727).
Dans ce contexte, la sous-location illégale peut exposer le locataire principal au chantage à la dénonciation en cas de conflit avec le sous-locataire.
Il est à noter que le locataire reste responsable pour tout dommage au logement ou impayé de loyer. L’absence de bail légal de sous-location rend également impossible tout recours contre le sous-locataire et annule toute couverture d’assurance en cas de sinistre.
Pour le sous-locataire :
L’occupation illégale d’un logement en sous-location empêche le sous-locataire de faire valoir ses droits à l’aide au logement.
Il ne possède aucun droit sur le logement et peut se voir signifier son congé sans préavis en cas de résiliation du bail.
Il n’aura pas de quittance de loyer à son nom ni de document officiel pour enrichir le dossier de location de son futur logement.
Mieux vaut toujours jouer la transparence auprès de son propriétaire. La sous-location non autorisée peut avoir de lourdes conséquences pour le locataire et le sous-locataire illégalement présent dans les lieux.
