La clause de solidarité du bail de colocation
Les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou propriétaire
Par Luko
Vous êtes actuellement en colocation dans votre logement ou vous envisagez d’en faire une ? La colocation est devenue une option de plus en plus prisée pour de nombreux locataires, notamment pour les étudiants. Cependant, pour éviter quelques soucis, il est essentiel d'en comprendre les règles juridiques. Des règles du contrat en passant par les obligations juridiques ou encore le dépôt de garantie, on vous en dit plus.
Les règles du contrat
La colocation est définie comme la location d'une résidence principale par plusieurs locataires, appelés colocataires. Cette forme de location peut être établie par le biais :
- d'un contrat de bail unique qui devra être signé collectivement par tous les colocataires ;
- d'un contrat individuel pour chaque locataire et donc, autant de contrats de location qu'il y a de colocataires.
En colocation, un contrat de bail est obligatoire. Le modèle à respecter dépendra du fait que le logement soit loué vide ou meublé.
Peu importe le type de contrat choisi, pour que la vie en colocation se passe bien, prenez le temps de bien lire le contrat de colocation établi par le propriétaire de votre logement. En effet, c’est un document essentiel qui va établir les bases légales de la cohabitation. Il a une valeur légale et doit notamment contenir certaines informations clés :
- mentionner le nom de tous les colocataires ;
- préciser le montant du loyer et des charges qui incombent à chaque colocataire ;
- indiquer les obligations de chaque partie, y compris les responsabilités du propriétaire et des colocataires. Cela inclut les règles de vie commune, les responsabilités financières, etc.
Il comporte aussi les coordonnées du bailleur, les caractéristiques du logement, le dossier de diagnostic technique, l’état des lieux d’entrée, etc.
Le contrat doit aussi être daté et signé par tous les colocataires, ainsi que par le propriétaire. Cela confirme l'accord mutuel et lui donne une valeur juridique. Sans signature, le colocataire n’a aucun droit (cela même s’il verse un loyer chaque mois).
Le bien immobilier mis en location doit aussi respecter des critères de décence. Pour une colocation à deux colocataires, la surface minimale requise est de 16 m². Pour chaque colocataire supplémentaire, il est nécessaire d'ajouter 9 m² à chacun.
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Les obligations juridiques
En colocation, les colocataires ont des droits et des obligations identiques à ceux d'un locataire individuel.
Chaque colocataire a ainsi le droit de :
- jouissance du bien : chaque colocataire a le droit de jouir du bien loué, et le propriétaire ne peut pas s'immiscer dans leur vie quotidienne de manière excessive. En effet, la colocation ne permet pas au propriétaire de s'imposer plus que dans une location classique.
- faire réparer les dégâts locatifs : les colocataires ont le droit de demander la réparation des dégâts locatifs, qui sont des dommages liés à la structure du bien et pour lesquels ils ne sont pas responsables.
Les colocataires ont également des obligations. Pendant la durée du bail, ils se doivent notamment de procéder au paiement du loyer et des charges à temps, de respecter le règlement intérieur du bien, ainsi que les règles de vie commune définies dans le contrat.
Afin de se prémunir contre les éventuels impayés, le propriétaire doit intégrer une clause de solidarité dans le contrat de location.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une obligation juridique pour chaque colocataire. Il correspond à 1 mois de loyer si la colocation porte sur un logement loué vide et 2 mois s’il s’agit d’un logement meublé.
Si le contrat de bail est individuel, chaque colocataire devra fournir un dépôt de garantie individuel au propriétaire. Cela signifie que si l'un des colocataires ne respecte pas ses obligations, les autres ne seront pas tenus responsables de sa part du dépôt de garantie. Le nouveau locataire verse ainsi le dépôt au bailleur à son arrivée et le récupère à son départ, à moins qu'il y ait des réparations locatives à compenser.
S’il s’agit d'un bail unique signé par tous les colocataires, la somme du dépôt est répartie entre eux. Si l'un des colocataires quitte le logement, il ne peut pas exiger sa part du dépôt auprès du bailleur. La restitution du dépôt ne se fait qu'à la fin du bail. Il devra donc s'arranger avec ses colocataires pour récupérer sa part ou demander à son remplaçant de lui verser le montant correspondant.
La responsabilité de la personne se portant caution solidaire cesse automatiquement six mois après le départ du colocataire, sauf si un nouveau locataire le remplace.
Chaque colocataire doit aussi posséder une assurance habitation. Cette assurance doit couvrir au minimum la responsabilité civile, les risques d'incendies et explosions et de dégâts des eaux. Ce contrat d’assurance peut être individuel, c'est-à-dire que chaque colocataire souscrit sa propre police, ou bien collectif avec un contrat d’assurance colocation couvrant l'ensemble des colocataires.
Les règles de la résiliation
Pour résilier un contrat de bail de colocation, tous les colocataires doivent signer un document de résiliation. Cela doit être fait au moins trois mois avant le départ prévu.
L'état des lieux de sortie est réalisé soit lorsque l'ensemble des colocataires quittent le logement, soit lors du départ du dernier colocataire.
Plusieurs situations sont possibles et peuvent permettre de mettre fin au bail de colocation :
- si tous les colocataires veulent quitter le logement, ils peuvent simplement soumettre un congé collectif comprenant les noms et signatures de tous les colocataires. Le montant du dépôt de garantie sera alors restitué à l'un d'entre eux. Les colocataires devront ensuite s’arranger entre eux.
- si l'un des colocataires seulement souhaite quitter le logement, le contrat de location demeure en vigueur aux mêmes conditions pour ceux qui restent. Si un nouveau colocataire le remplace, un avenant au contrat sera nécessaire.
