L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
L’essor des plateformes de location saisonnière, comme Airbnb, a entraîné une augmentation du nombre de propriétaires mettant leur logement en location. Cependant, cette activité n’est pas sans risque, et il est important de connaître les règles en vigueur avant de se lancer. En effet, louer sa résidence principale ou sa résidence secondaire dans une grande ville ou à la campagne n’implique pas nécessairement les mêmes obligations. Pour vous aider à comprendre toutes les subtilités légales qui encadrent la location saisonnière, Luko fait le point dans cet article.
Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?
La location saisonnière consiste à mettre en location une habitation meublée sur de courtes périodes, principalement pendant les vacances. La notion de location saisonnière est encadrée par l’article D.324-1 du Code du Tourisme. Elle englobe les villas, appartements ou studios meublé destinés à une occupation ponctuelle (nuitée, semaine ou mois). Il s’agit donc d’une location temporaire qui n’a nullement vocation à devenir la résidence principale du locataire.
Attention, seuls les logements destinés à l’usage exclusif du locataire relèvent de la location saisonnière. Par conséquent, la location d’une chambre dans une habitation n’est pas considérée comme une location de vacances.
Il est possible de proposer un logement meublé en saisonnier via une agence ou une plateforme de location (Airbnb, Abritel, Booking, etc.). La durée d’une location saisonnière est limitée à 120 jours par an pour une résidence principale et ne peut excéder 90 jours consécutifs par locataire.
Un propriétaire peut tout à fait décider de mettre sa résidence principale en location saisonnière au même titre que sa résidence secondaire.
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Les règles à respecter
À la différence des contrats de location classiques, la location saisonnière n’est assujettie qu’au Code civil. La durée, le prix et les conditions du contrat sont donc fixés librement par le propriétaire du logement. Toutefois, celui-ci est tenu d’effectuer certaines démarches indispensables avant de proposer son bien en location courte durée.
Si vous prévoyez de mettre en location saisonnière un logement situé dans une copropriété, il convient de consulter en amont le règlement de copropriété pour vous assurer que celui-ci ne l’interdit pas (présence d’une clause d’habitation bourgeoise ou clause mixte).
Faire une déclaration en meublé de tourisme
Une déclaration obligatoire pour les résidences secondaires
La loi Alur impose à tous les propriétaires désireux de louer en saisonnier leur résidence secondaire d’effectuer une déclaration auprès de leur mairie (Alinéa II - article L.324-1-1 du Code du Tourisme).
Pour gagner du temps, vous avez la possibilité de compléter en ligne le formulaire cerfa n°14004 qui, une fois rempli, sera automatiquement transmis à votre municipalité.
Pour certaines communes et villes de plus de 200 000 habitants, une demande d’autorisation pour changement d’usage est exigée. C’est notamment le cas pour :
- les communes des départements suivants : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne ;
- les communes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue ;
- les grandes villes telles que Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Nice, Montpellier, Lille, Strasbourg, etc.
Des exigences plus limitées pour les résidences principales
Dans le cas d’une résidence principale, occupée plus de 8 mois par an et louée ponctuellement, il n’est pas nécessaire d’effectuer de déclaration en mairie.
Toutefois, en vertu de la loi du 7 octobre 2016, certaines communes peuvent imposer une déclaration et affecter un numéro de déclaration devant être reporté sur chaque annonce d’offre de location.
Parmi les villes concernées, citons par exemple Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse ou Tours.
Pour savoir si votre commune est concernée par cette obligation, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre mairie.
Fournir une description détaillée du logement
- la localisation et l’environnement du logement ;
- la nature du bien loué (maison, appartement, chalet, etc.) ;
- la surface et le nombre de pièces ;
- l’inventaire des biens et équipements mis à disposition (électroménager, mobilier, vaisselle, rangements, etc.) ;
- l’état général du bien ;
- le prix de la location (nuitée, semaine ou mois) ;
- etc.
Dans l’idéal, il convient d’être le plus exhaustif possible pour que le futur locataire puisse se faire une idée précise du bien proposé avant de valider sa réservation.
Attention, le descriptif du logement est obligatoire et doit correspondre avec exactitude au bien loué, sous peine de sanctions.
Rédiger un contrat de location
À l’exception des particuliers qui louent de façon isolée leur logement en saisonnier par le biais de petites annonces (accord formalisé par un échange de lettres), la rédaction d’un contrat de bail est obligatoire. Il doit impérativement être signé par les deux parties, et doit contenir les informations suivantes pour être valide :
- l’identité du propriétaire et du locataire ;
- l’adresse du logement ;
- le descriptif du bien ;
- les dates de début et de fin de location ;
- le prix de la location ;
- les modalités de paiement ;
- le montant de l’acompte ;
- le montant de la caution ;
- la taxe de séjour ;
- le n° d’enregistrement attribué par la mairie en cas de déclaration obligatoire ;
- les heures de départ et d’arrivée dans le logement ;
- le diagnostic ESRIS (Diagnostic d'État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols).
Lorsque vous passez par une plateforme de location saisonnière type Airbnb, ce contrat est généré automatiquement à l’appui des informations que vous avez préalablement renseignées.
Le versement des arrhes ou d’un acompte à la réservation
Les arrhes
Les arrhes ne sont pas synonymes d’engagement définitif pour le locataire ou le loueur. Elles peuvent être demandées pour réserver le logement, et conservées par le propriétaire en cas de désistement du locataire. Par contre, en cas d’annulation par le loueur, elles doivent être restituées au double en vertu de l’article 1590 du Code civil.
L' acompte
À la différence des arrhes, le versement d’un acompte constitue un véritable engagement, tant pour le locataire que pour le loueur. Ainsi, en cas d’annulation du locataire, celui-ci pourra être amené à régler au bailleur l’intégralité du montant de la location prévue. La somme versée en acompte doit être expressément mentionnée dans le contrat de bail.
La loi n’encadre pas le montant du loyer demandé pour une location saisonnière de particulier à particulier, chaque propriétaire le fixe selon son bon vouloir.
Demander un dépôt de garantie ou une caution
Bien que son montant et ses modalités de versement ne soient pas réglementés, la somme réclamée ne doit pas excéder le montant total de la location. En général, le dépôt de garantie (ou la caution) représente 20 à 30 % du coût de la location selon les préférences du propriétaire. Le délai de remboursement de la somme doit lui aussi être inscrit dans le contrat.
Faire un état des lieux d’entrée et de sortie
Malgré le fait qu’il ne soit pas obligatoire dans le cadre d’une location saisonnière, il est recommandé d’effectuer un état des lieux lors de l’entrée et la sortie du logement. Essentiel, il permet de prévenir tous risques de litiges consécutifs à des dégradations causées pendant le séjour.
En pratique, il s’agit de dresser un état du logement en procédant pièce par pièce. Dans le cadre d’une location meublée, il est également important de dresser un inventaire du mobilier et des objets présents dans le logement.
Si aucune détérioration n’est à déplorer lors de l’état des lieux de sortie, le loueur est tenu de restituer le dépôt de garantie versé par le locataire lors de l’entrée dans le logement dans un délai de 30 jours.
Les sanctions en cas de non-respect de la réglementation
En cas de manquement à ses obligations légales, le propriétaire d’un bien mis en location saisonnière peut encourir différentes sanctions :
- location saisonnière non déclarée auprès de la mairie quand cela est requis : jusqu’à 5000 € d’amende ;
- location d’une résidence principale au-delà de 120 jours : jusqu’à 10 000 € d’amende ;
- refus de communiquer le nombre de jours effectifs de location du meublé à la commune : jusqu’à 10 000 € d’amende ;
- non-déclaration d’un changement d’usage pour une résidence secondaire auprès de la mairie : jusqu’à 50 000 € d’amende ;
- description mensongère du bien dans une offre de location : jusqu’à 3750 € d’amende, voire plus en cas de récidive.
Quelle assurance souscrire ?
D’un point de vue purement légal, rien ne vous oblige à souscrire une assurance location saisonnière pour couvrir votre bien. Mais en pratique, vous avez tout intérêt à vous protéger pour être couvert en cas de dégâts commis par les locataires dans votre logement ou envers un tiers.
Dans cette configuration, il est conseillé de contracter une assurance PNO (propriétaire non occupant) incluant certaines clauses particulières.
- La clause “pour le compte de qui appartiendra” : elle permet de couvrir tous les locataires occupant votre logement pour les dommages qu’ils pourraient causer à votre bien ainsi que pour les sinistres qu’ils pourraient occasionner aux tiers et au voisinage. Les locataires n’y sont pas expressément nommés, il n’y a donc pas besoin de refaire un nouveau contrat à chaque changement d’occupants.
- La clause “abandon de recours” : elle permet d’être indemnisée immédiatement en cas de sinistre dans le logement, sans avoir à se retourner en premier contre le locataire. Toutefois, elle ne couvre pas les dommages causés par les locataires à l’encontre d’un voisin ou d’un tiers. Cela implique donc que le locataire soit couvert avec une garantie responsabilité civile vie privée ou une garantie villégiature.
Avant de souscrire à une assurance PNO, vérifiez bien que le contrat ne comporte pas d’exclusions liées à la location courte durée. Sachez qu’il est possible dans certains cas d’effectuer un rachat d’exclusion ou d’ajouter une option spécifique.
La fiscalité de la location saisonnière
Dès lors que vous générez des revenus grâce à la location saisonnière, vous avez l’obligation de déclarer les recettes perçues auprès des services fiscaux. Les loyers et charges encaissés doivent être reportés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, couramment nommés BIC.
Sachez que vous avez le choix entre deux régimes d’imposition. Nous vous conseillons d’effectuer en amont des calculs prévisionnels afin de déterminer l’option la plus avantageuse selon votre situation.
Le régime forfaitaire ou micro-BIC
En optant pour ce régime déclaratoire, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur l’ensemble des sommes perçues (loyers et charges) soit :
- pour une location saisonnière classique : 50 % d’abattement dans la limite de 72 600 €/an ;
- pour un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme » ou une chambre d'hôtes : 71 % d’abattement dans la limite de 176 200 €/an.
En contrepartie de ces abattements avantageux, vous n’avez pas la possibilité de déduire les frais et charges liés au logement. Le montant de l’impôt à payer variera selon les autres revenus que vous aurez déclarés sur votre fiche d’imposition.
Vous devez utiliser le formulaire 2042 C PRO pour déclarer vos revenus locatifs saisonniers en veillant à compléter la case « 5ND » pour les locations saisonnières classiques ou la case « 5NG » pour les locations saisonnières classées.
Le régime réel
A la différence du régime forfaitaire, le régime réel consiste à déduire des recettes perçues l’ensemble des frais et charges inhérents au logement :
- les intérêts et frais d’emprunt ;
- les réparations et frais d’entretien ;
- les primes d’assurance ;
- certains impôts comme la taxe foncière ;
- les frais de gestion locative ;
- etc.
Signalons que le régime réel est nettement plus complexe que le régime forfaitaire, et nécessite bien souvent d’être accompagné par un comptable ou un avocat.
Notez également que si vous dépassez les seuils de revenus maximum du régime forfaitaire (72 600 € pour les locations saisonnières classiques ou 176 200 € pour les locations saisonnières classées) vous dépendrez automatiquement du régime réel.
Pour bénéficier du régime réel, vous devez adresser une lettre à votre service des impôts en indiquant votre souhait d'être rattaché au régime réel d'imposition. Cette démarche doit être réalisée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus. Attention, suite à cette décision vous ne pourrez pas changer de régime avant deux ans.
