Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
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Par Luko
Vous recherchez une solution pour financer l’achat de votre résidence principale ou des travaux dans votre habitation, avec un budget limité ? Le prêt conventionné (ou « PC »), crédit immobilier subventionné par l’État, pourrait bien être la solution que vous attendiez ! Vous souhaitez en savoir plus sur ses avantages et contraintes ? Alors, restez connecté, on vous détaille tout dans cet article.
Les caractéristiques du prêt
Le prêt conventionné fait partie des prêts aidés et s’adresse aux personnes qui souhaitent financer l’acquisition de leur résidence principale ou des travaux d’amélioration. Il est accordé sans conditions de ressources par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.
Ce dispositif avantageux permet de financer jusqu’à 100 % du projet, même sans apport personnel. Il est remboursable avec intérêts sur une durée de 5 à 30 ans avec possibilité de l’allonger jusqu’à 35 ans.
En revanche, il ne permet pas de financer les postes de dépenses annexes tels que les frais de notaire, les frais facturés par une agence immobilière ou l’achat du mobilier. Notez toutefois que le prêt conventionné permet de bénéficier de frais de notaires réduits (environ 7 %).
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Quel est le taux du prêt conventionné ?
Les banques sont libres de fixer le taux du prêt conventionné à condition de ne pas dépasser le taux d’intérêt plafond.
Ce taux de référence déterminé par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) est régulièrement réactualisé. N’hésitez pas à aller le consulter pour connaître les taux en vigueur à la date de votre lecture.
Taux plafond des prêts conventionnés au 01/08/2022
| Durée du prêt | Plafond PC à Taux fixe | Plafond PC à Taux variable |
|---|---|---|
Moins de 12 ans | 3,95 % | 3,95 % |
Entre 12 et 15 ans | 4,15 % | 3,95 % |
Entre 15 et 20 ans | 4,30 % | 3,95 % |
Au-delà de 20 ans | 4,40 % | 3,95 % |
Bien que plafonné, le taux d’intérêt, qu’il soit variable ou fixe est dans la majorité des cas supérieur à celui d’un crédit immobilier classique (en raison du risque plus important pour l’organisme prêteur). À titre de comparaison, le taux bancaire moyen pour les prêts immobiliers classiques à la même date varie de 1,40 % (7 ans) à 1,95 % (25 ans).
Même si le coût du prêt conventionné n’est pas négligeable, il offre cependant la possibilité aux ménages disposant de ressources limitées d’accéder à la propriété tout en bénéficiant de mensualités raisonnables étalées sur la durée.
Attention, tout prêt conventionné signé depuis le 1er janvier 2020 n’ouvre plus droit à l’allocation personnalisée au logement (APL) comme c’était le cas auparavant.
Qui peut en bénéficier ?
L’emprunteur
Le prêt conventionné peut être alloué à tous les ménages désirant acheter, agrandir, améliorer ou rénover leur résidence principale. Contrairement au prêt accession sociale, il n’impose aucune condition de ressources ni de localisation géographique spécifique.
La demande de prêt conventionné doit être effectuée auprès d’un organisme bancaire habilité à le distribuer (convention signée avec l’État). Comme pour n’importe quelle autre demande de crédit immobilier, vous devrez fournir plusieurs documents nécessaires à l’instruction du dossier :
- avis d’imposition n-1 ou n-2 (en fonction de la date de la demande);
- bulletins de salaire (emprunteur et/ou co-emprunteur) ;
- contrat de construction ou contrat de réservation (VEFA) ;
- compromis de vente et/ou devis des travaux ;
- etc.
Le déblocage des fonds est immédiat dans le cas d’un logement déjà construit ou s’effectue au fur et à mesure des travaux pour une construction neuve.
Le prêt conventionné est cumulable avec le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt social location-accession (PSLA), le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’Épargne Logement (lié au PEL) ainsi que le prêt accession d’Action Logement.
Le prêt conventionné peut également être cumulé avec un prêt relais dans l'attente de la vente du précédent logement.
Attention, le prêt conventionné ne peut cependant pas être complété par un emprunt immobilier classique.
Les règles d’occupation du logement
Les fonds du prêt doivent servir à financer l’acquisition d’une résidence principale. Cela signifie que le logement doit être occupé par le propriétaire au moins 8 mois dans l’année. D’ailleurs, vous avez l’obligation de vous installer dans ladite résidence principale au cours de l’année suivant l’achat ou l’achèvement des travaux.
Vous pouvez toutefois différer cette installation jusqu’à 6 ans (maximum) si votre retraite intervient avant ce délai.
En outre, il n’est normalement pas possible de mettre le bien en location durant les 6 premières années suivant l’obtention du prêt. En effet, seules certaines situations particulières permettent de s’exonérer de cette obligation :
- dissolution d’un pacs ou divorce ;
- déménagement pour raisons professionnelles (trajet domicile-travail supérieur à 50 km ou 1h30) ;
- Chômage au-delà d’un an ;
- Incapacité ou invalidité justifiée (carte d’invalidité).
Néanmoins, la mise en location du bien concerné par le prêt conventionné reste réglementée :
- le logement doit être occupé par le locataire à titre de résidence principale ;
- le contrat de location ne doit pas excéder 6 ans ;
- le montant du loyer ne doit pas dépasser les plafonds de référence des logements sociaux ;
- Les revenus de votre locataire doivent correspondre à ceux exigés pour l’attribution d’un logement social.
Pour quel type de projet ?
Achat immobilier
Le prêt conventionné est attribué en priorité pour les projets suivants :
- acquisition d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux complémentaires) à usage d’habitation principale ;
- achat d’un terrain d’une superficie maximum de 2500 m² assorti d’une construction dont les travaux doivent être finalisés dans les 3 ans suivant l’achat du terrain.
Le bien construit ou acheté doit avoir une surface habitable minimale correspondant à la composition du foyer :
- minimum 16 m² pour 2 personnes ;
- minimum 25 m² pour 3 personnes ;
- minimum 34 m² pour 4 personnes ;
- minimum 43 m² pour 5 personnes ;
- et a minima 9 m² par personne supplémentaire.
Agrandissement
Les fonds du prêt peuvent être employés pour agrandir ou surélever le logement. Dans ce cas, les travaux d’agrandissement réalisés doivent aboutir à une extension habitable d’au moins 14 m².
Travaux
Le prêt conventionné peut être mis en place pour financer des travaux d’amélioration dans un bien ancien (plus de 10 ans) ou de rénovation énergétique dans le but de faire des économies. Le financement via le prêt conventionné peut aussi être utilisé pour réaliser des travaux d’adaptation au handicap.
Le montant des travaux envisagés doit être égal ou supérieur à 4000 €.
Les travaux doivent impérativement être achevés avant la première échéance de remboursement.
Aménagement
Il est également possible de solliciter un prêt conventionné pour transformer un local professionnel, commercial ou agricole en habitation (changement de destination initiale).
L’assurance emprunteur du prêt conventionné
Bien que la loi ne l’exige pas, l’assurance de prêt immobilier est systématiquement demandée par les organismes bancaires pour garantir le remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle est d’autant plus importante pour les banques dans le cadre d’un prêt réglementé destiné à des emprunteurs aux revenus modestes.
Cependant, le prêt conventionné n’impose aucune condition concernant l’assurance emprunteur. Le contractant est donc libre de choisir lui-même son assurance de prêt immobilier. Dans la majorité des cas, l’assurance emprunteur proposée par la banque revient plus chère. Il est donc judicieux, pour diminuer le coût global du crédit, d’opter pour la délégation d’assurance en s’adressant à une compagnie d’assurance indépendante.
Les alternatives au prêt conventionné sont nombreuses : prêt entre particuliers, prêt familial, prêt action logement ou prêt paris logement sont accessibles avec des conditions particulières, n'hésitez pas à vous renseigner !
Voir aussi :
