Que peut-on faire sur un terrain non constructible ?

Comme son nom laisse à deviner, le terrain non constructible ne peut pas être aménagé par une nouvelle construction, et ainsi accueillir une habitation.

Dans certaines situations, quelques constructions peuvent toutefois y être installées après acceptation des autorités locales (les mairies entre autres), et uniquement si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) le permettent. Cela peut notamment être le cas pour y installer une construction temporaire.

Selon les critères du Code de l’urbanisme, il y a actuellement trois raisons principales qui font qu’un terrain n’est pas constructible :

• s’il est situé dans un espace naturel et protégé, inscrit dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ;
• lorsqu’il ne possède pas les équipements adéquats ou n’est pas raccordable aux réseaux publics (assainissement, raccordement à l’eau ou l’électricité, etc.) : on parle alors d’un terrain non viabilisé ;
• s’il se trouve dans une zone dangereuse et à risques dit “naturels” comme une zone inondable ou à risque de glissement de terrain, d’incendie de forêt, de séisme, d’avalanche…

En France, de nombreux terrains sont concernés et ne sont donc pas constructibles. Pour avoir confirmation sur la qualité d’un terrain, rendez-vous en mairie avant d’entamer toutes démarches !

Heureusement, le fait qu’un terrain soit classé non constructible ne signifie par forcément qu’il est inutile et qu’il ne peut pas devenir une source de revenus (parfois même assez conséquente).

Pour valoriser et optimiser votre terrain non constructible, de nombreuses solutions existent. En fonction de l’espace libre, et si la terre est bonne et cultivable, vous pouvez par exemple en faire :

• un jardin potager ;
• un verger ;
• un élevage ;
• des plantations fruitières ou florales.

Si votre terrain non constructible est inscrit en zone agricole du PLU, vous pouvez le louer à un exploitant agricole.

Conclure un bail rural

Pour louer en toute légalité votre terrain, vous devrez obligatoirement conclure un bail rural, et ainsi définir les conditions d’usage du terrain, la durée de location, la nature de la contrepartie et les obligations du propriétaire bailleur et du locataire.

Nous vous conseillons vivement de rédiger et de signer par écrit ce contrat de bail afin de vous protéger en cas de litiges. Notez toutefois qu’il est possible de conclure un bail verbal.

Il existe deux types de baux ruraux, définis en fonction de la nature de la contrepartie :

• le bail rural à ferme lorsqu’il y a un versement d’un loyer (aussi appelé fermage) ;
• le bail à métayage si les récoltes ou la vente de celles-ci sont partagées entre les 2 parties.

Dans tous les cas, peu importe la forme et le type de bail choisi, le contrat est conclu sur une durée de 9 ans renouvelables. Pour mettre en place un contrat de bail rural, 4 conditions doivent être respectées :

• la mise à disposition entière du bien au locataire, avec une prise en charge des travaux d’entretien par le propriétaire si nécessaire ;
• avoir une contrepartie onéreuse et sérieuse ;
• le terrain (et/ou le bâtiment) doit avoir une vocation agricole (les forêts, les golfs ou les dépendances de locaux d’habitation sont donc exclus) ;
• le bail doit être conclu pour une activité agricole uniquement.

Les possibilités d’exploitation pour l’agriculteur

Si vous n’ajoutez aucune exclusion à votre contrat de bail, l’agriculteur loueur pourra utiliser votre terrain pour en faire :

• des cultures (soja, maïs, luzerne, tournesol, etc.) ;
• un champ pour les chevaux ;
• un élevage d’animaux (poules, canards, cochons, lapins, chèvres…).

Les agriculteurs, fermiers ou autres industries agricoles seront ravis de pouvoir utiliser vos terres à cet effet. Ces activités sont rentables et leur permettront de rembourser amplement le loyer que vous leur demandez.

De nombreuses personnes recherchent des terrains pour des événements privés ou professionnels. Vide-greniers, kermesses, mariages, ou tout autres événements en plein air peuvent vous permettre de rentabiliser très rapidement votre terrain. Cela surtout au printemps et en été, avec les beaux jours.

Pour faire des bénéfices grâce à votre terrain malgré qu’il soit non constructible, vous pouvez aussi en faire des aménagements provisoires.

Créer une aire de camping-car

Durant la période estivale, les campeurs sont à la recherche de grands espaces verts. Sur votre terrain, vous pouvez ajouter un système d’approvisionnement en eau et électricité, prévoir des poubelles et même y installer des sanitaires temporaires afin que les propriétaires de camping-car puissent être autonomes.

Installer un parking

Votre terrain est en ville ? Si certaines normes de sécurité sont respectées, vous pouvez y installer un parking provisoire. Délimitez les places avec un marquage au sol ou des bandes rayées. Pour rassurer les propriétaires des véhicules, pensez aussi à engager un gardien et lui prévoir un petit cabanon.

Produire de l’énergie verte

Si votre terrain est bien dégagé et bénéficie d’une bonne aération ou d’un bon ensoleillement, contactez les entreprises qui produisent de l’énergie verte grâce aux éoliennes ou aux panneaux solaires. En effet, votre terrain les intéressera soit pour leur louer, soit pour leur revendre l’énergie produite par les équipements installés dessus. Plus votre terrain est grand, plus vous pourrez rentabiliser rapidement votre investissement de base.

Notez toutefois que votre commune devra donner une autorisation spéciale d’exploitation pour que cette activité soit possible. Généralement, les mairies les donnent assez facilement.

Louer à des commerçants saisonniers

Dans certains secteurs, les commerces nomades, les saisonniers ou encore les food-trucks recherchent un endroit à louer pour s’installer pendant la haute saison. Cela leur permet d’y aménager un espace en plein air pour que leurs clients profitent des beaux jours. Vous pouvez ainsi leur louer votre terrain ou une partie à cet effet.

Un terrain non constructible ne peut donc pas être aménagé, sauf dans certains cas spécifiques définis en fonction des situations et de la zone géographique dans laquelle se situe le terrain en question. Il sera alors possible de construire des installations, mais il faut distinguer les constructions en durs, des constructions mobiles ou temporaires.

Les constructions en dur

Une construction, telle que la loi l’entend, est faite pour durer dans le temps, avec chape et fondations (pour une maison par exemple). Ce type de construction est formellement interdite sur les terrains non constructibles.

Deux exceptions existent :

• vous pouvez construire des éléments tels qu’un abri de jardin ou un cabanon à condition que la surface au sol soit inférieure à 2 m² et que la hauteur sous plafond soit inférieure à 1,5 m ;

• si une maison est déjà présente sur un terrain non constructible (qui a perdu son caractère constructible après une évolution du zonage de la commune), il est possible d’y résider et de faire des travaux à l’intérieur, mais pas d’agrandissement.

Les constructions mobiles ou temporaires

Ce sont des constructions légères, facilement démontables, et surtout qui n’ont pas vocation à être pérennes, conformément à l’article R. 443-2 du Code de l’urbanisme. Cela peut être notamment :

• une tente ;
• un camping-car ;
• un fourgon aménagé ;
• une roulotte ;
• une tiny house ;
• un Mobil-home ;
• un tipi ;
• une yourte ;
• etc.

Certains terrains classifiés comme non constructibles possèdent des maisons déjà présentes sur le terrain. Le premier point à vérifier est la légalité de cette construction si vous achetez le terrain. Dans un second temps, il faudra bien vérifier les différents points avant d'acheter une maison, car vous ne pourrez certainement pas agrandir ou construire une nouvelle maison sur ce terrain. L'achat immobilier avec travaux dont un terrain non constructible est un cas exceptionnel qui vous demandera beaucoup d'organisation administrative, car vous n'aurez pas beaucoup de marge de manoeuvre pour votre projet.

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