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Par Luko
L’hypothèque légale constitue une garantie sur un bien immobilier, visant à protéger certains créanciers en cas de défaillance du débiteur. Contrairement aux autres hypothèques, elle ne nécessite pas l’intervention de la justice pour être mise en œuvre, car elle est inscrite dans la loi. Elle dépend du statut du créancier ou de la nature de la créance.
Découvrez dans cet article dans quels cas une hypothèque légale peut être inscrite pour recouvrer une créance restée impayée.
Principe
D’un point de vue législatif, l’hypothèque légale consiste en une garantie constituée sur un bien immobilier permettant à un créancier de se retourner contre son débiteur : le bien immobilier peut être vendu pour rembourser une créance.
Elle diffère toutefois de l’hypothèque conventionnelle et de l’hypothèque judiciaire puisqu’elle ne résulte ni d’un accord entre deux parties ni d’une décision de justice. Elle est uniquement concédée à certains créanciers selon leur statut (époux, mineurs ou majeurs sous tutelle) ou la nature de la créance (privilège du Trésor public, etc.).
Comme les autres sûretés réelles immobilières (caution, PPD), très liés à l'assurance emprunteur, l’hypothèque légale doit être publiée au service de publicité foncière pour être valable.
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Dans une copropriété
Les créances concernées par l’hypothèque légale
Conformément à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut mettre en œuvre une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire défaillant en cas d’impayés sur :
- les charges courantes ;
- les travaux d’amélioration ;
- les avances ou provisions ;
- toutes autres sommes exigibles (même celles se rapportant à un délit).
Cette disposition concerne uniquement les créances de copropriété datant de moins de cinq ans au moment de l’inscription de l’hypothèque légale.
Les formalités à respecter avant l’inscription
Avant d’inscrire une hypothèque légale, le syndic doit obligatoirement remettre au débiteur un commandement de payer par voie d’huissier.
La mise en demeure doit impérativement mentionner la somme à payer et le délai imparti pour le règlement. Si le copropriétaire ne s’acquitte pas de la créance avant la date butoir indiquée, le syndic est alors autorisé à inscrire l’hypothèque légale pour le compte du syndicat. Signalons au passage que chaque appel de fonds non réglé doit faire l’objet d’une nouvelle inscription.
Aucune mise en demeure n’est requise si le débiteur a demandé à bénéficier des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, celui-ci autorise un paiement fractionné de la créance si le copropriétaire s’est opposé aux travaux d’amélioration votés en assemblée générale et l’a notifié au syndic dans le délai imparti. Attention, l’article 33 ne s’applique pas pour les travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires.
La mainlevée de l’hypothèque légale
Lorsque la créance est complètement éteinte, le syndic peut alors effectuer la mainlevée de l’hypothèque. Pour que la radiation de l’hypothèque prenne effet, il doit fournir un justificatif du paiement de la créance auprès du service de publicité foncière.
Dans le cas d’une créance non acquittée en totalité, une mainlevée partielle peut être réalisée par le syndicat après accord des propriétaires en AG. Il est également possible de procéder à une mainlevée si le débiteur est en mesure d’apporter une garantie d’un montant équivalent à la créance.
Au sein d’un mariage
Qui est concerné ?
Auparavant réservée à la femme mariée, l'hypothèque légale des époux permet depuis la loi du 13 juillet 1965 à chaque conjoint marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts d’inscrire une hypothèque sur les biens de l’autre. Ainsi, cela permet de garantir le paiement des éventuelles créances pouvant naître entre eux. Celle-ci peut être prise au cours du mariage ou, au plus tard, un an après sa dissolution.
Pour les conjoints unis sous un autre régime matrimonial, l’inscription d’une hypothèque peut être accordée par le juge suite à une demande d’un des époux.
Toutefois, la loi prévoit que « quel que soit le régime matrimonial, il est toujours permis aux époux de convenir dans le contrat de mariage que la femme aura la faculté d'inscrire son hypothèque légale sans intervention de justice. » (Section V, article 2135 du Code civil).
À quel moment l’hypothèque légale prend-elle effet ?
En cas d’inscription de l’hypothèque, celle-ci débute lors de la séparation légale. Les biens immobiliers concernés par l’hypothèque légale doivent donc toujours exister dans le patrimoine du conjoint débiteur à cette date.
Signalons également qu’il est possible pour l’un des époux de demander l’autorisation à la justice de remplacer son conjoint pour les actes de gestion en raison de son inaptitude. Pour compenser cet état de fait, le juge peut autoriser l’époux substitué à procéder à l’inscription d’une hypothèque sur les biens immobiliers de son conjoint.
Voir aussi :
