Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Que ce soit dans le cadre d’une vente immobilière ou d’une location, vous avez sans doute entendu parler du mesurage Loi Carrez. Parmi les nombreux critères régissant cette loi, la hauteur entre les planchers et le plafond constitue un point essentiel pour définir la surface privative d’un logement. 1,80 m ? 2,20 m? Il est facile de s’y perdre ! Pour clarifier les choses, Luko fait le point pour vous.
Achat immobilier
Depuis 1996, La loi Carrez réglemente le calcul de la surface privative des logements. Sachez que seuls les biens vendus en copropriété sont concernés par ce dispositif légal.
La loi Carrez ne s’applique donc pas aux maisons individuelles, à part si elles se situent en copropriété horizontale.
Grâce à un cahier des charges précis, elle permet ainsi de définir la surface privative à déclarer par le vendeur dans le cadre d’une transaction immobilière. Cela signifie que pour vendre son bien en copropriété, le propriétaire doit fournir un métrage exact à l’acquéreur, obtenu grâce à un diagnostic loi Carrez.
Même si la loi autorise une marge d’erreur de 5 %, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour s’assurer que le calcul soit exact. Cela est d’autant plus important si votre bien comporte des pièces atypiques, comme des chambres mansardées ou une mezzanine. En effet, La loi Carrez précise que la surface privative doit uniquement prendre en compte la surface de plancher construite disposant d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m.
Par conséquent, si la hauteur minimale est respectée, les vérandas mais aussi les combles aménagées ou non aménagées peuvent être retenus dans le calcul de surface en loi Carrez. A contrario, toutes les surfaces se trouvant sous cette barre de 1,80 m ne seront pas prises en compte. Pour l'acheteur, cela peut notamment avoir un impact sur son assurance prêt immobilier.
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Location
Concernant les logements en location, la hauteur minimum sous plafond n’est pas réglementée par la loi Carrez. Cependant, les biens loués à titre de résidence principale sont régis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les critères de définition du logement décent.
Celui-ci stipule que le logement doit disposer d’une pièce principale d’une surface de 9 m² minimum et qu’elle doit présenter une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
De la même façon, les autres pièces du bien donné en location doivent offrir une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum pour être comptabilisées dans la surface habitable.
Exception : si le logement présente un volume habitable d’au moins 20 m³ et que la surface habitable est égale ou supérieure à 10 m², alors seule une hauteur sous plafond supérieure à 2 mètres est nécessaire pour que l’habitation soit considéré comme décente.
Les annexes et exceptions
Certaines annexes peuvent aussi être comptabilisées dans le métrage si elles respectent la hauteur de plafond requise par la loi Carrez :
- les pièces mansardées : uniquement les surfaces où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m ;
- les mezzanines respectant la hauteur plafond loi Carrez, à condition qu’elles soient construites « en dur » et non démontables ;
- les placards et dressings s’ils respectent la hauteur sous plafond exigée ;
- les poutres et faux-plafonds s’ils sont situés au minimum à 1,80 m.
L’achat dans le neuf
La législation n’exige pas de hauteur minimale dans le cadre de la construction d’un bien neuf. Néanmoins, il est important de prévoir une hauteur sous plafond minimale dans les différents espaces de vie, tant pour le confort des occupants que pour répondre aux obligations mentionnées précédemment (location ou vente du logement).
Notez au passage qu’en vertu de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la loi impose pour toute construction neuve une surface habitable minimale de 14 m² et un volume habitable de 33 m³ par habitant.
Loi Carrez en copropriété
Le mesurage Loi Carrez est utilisé pour le calcul des tantièmes de copropriété. Celui-ci se distingue du mesurage de la surface habitable défini par la Loi Boutin en incluant les surfaces closes et couvertes comme les vérandas, terrasses et sous-sols mais en excluant les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
