Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
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Par Luko
La franchise de crédit immobilier facilite l’accès à la propriété. En effet, le remboursement de la somme empruntée ne commence pas immédiatement : vous ne payez d’abord que les intérêts du crédit et votre assurance de prêt. En pratique, il existe plusieurs types de franchises.
Qu’est-ce qu’une franchise de crédit immobilier ?
Une franchise de crédit est aussi appelée franchise de remboursement de prêt, crédit à remboursement différé ou différé d’amortissement. Elle fonctionne selon le principe suivant :
- Le remboursement du capital de votre prêt immobilier est différé de plusieurs mois ou années par rapport au déblocage des fonds par la banque ;
- Pendant ce temps, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance de prêt ou seulement l’assurance dans le cas d’une franchise de prêt totale.
Attention à ne pas confondre avec le délai de franchise de l’assurance emprunteur. Dans ce cas, il s’agit d’une période durant laquelle votre assureur ne vous prendra pas en charge si vous avez un sinistre : généralement 3 à 6 mois à partir de votre date de souscription. Cela concerne surtout la garantie Incapacité temporaire totale (ITT) et perte d’emploi.
Vous ne pouvez bénéficier d’une franchise pour votre crédit immobilier que s’il n’est pas possible d’habiter le logement tout de suite. Par exemple, il y a des travaux de rénovation en cours, vous faites construire votre bien neuf, ou vous avez acheté votre maison ou votre appartement en VEFA (vente en état de futur achèvement).
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Les différentes franchises de prêt
Il existe différentes franchises de prêt immobilier.
La franchise partielle
Avec la franchise partielle, vous ne remboursez que les intérêts de votre prêt ainsi que l’assurance de votre crédit immobilier. Vous commencerez à vous acquitter plus tard des mensualités pour le capital.
Si vous avez acheté une construction en VEFA, les intérêts sont calculés en fonction du montant débloqué à chaque appel de fonds du promoteur. Les intérêts sont faibles au début du remboursement, puis grimpent peu à peu.
Les appels de fonds interviennent bien avant le moment où vous pourrez vivre dans votre bien. Pendant ce laps de temps, vous devrez donc régler le loyer de votre logement actuel et le montant des intérêts de votre prêt.
La franchise totale
Avec la franchise totale, vous ne réglez que l’assurance de prêt, le remboursement des intérêts et du capital étant différé.
Vous devrez cependant payer ce que l’on appelle des intérêts intercalaires. Le règlement peut s’effectuer en une seule fois à la livraison du bien, ou alors pendant toute la durée du prêt. Si vous optez pour la deuxième solution, la somme due sera étalée dans le temps, mais les intérêts seront, au final, plus élevés.
Quelle franchise choisir ?
Le type de franchise choisi dépend de vos besoins :
- Si vous gérez votre budget sur le long terme, la franchise partielle est plus intéressante puisque la somme que vous aurez à payer est fixe.
- Si vous avez peu d’argent à allouer à votre projet dans l’immédiat et avez besoin de conserver vos économies pour un autre projet, la franchise totale est la bonne option. À condition toutefois d’être sûr que vous disposerez des sommes correspondantes au moment où vous devrez rembourser les intérêts et le capital de votre prêt.
Simulation avec et sans franchise de prêt
Le tableau ci-dessous détaille le montant avec et sans franchise pour un prêt de 200 000 euros sur 240 mois (20 ans). La franchise est partielle et le remboursement du capital ne débute qu’au bout de 36 mois.
Pour l’emprunt avec franchise totale, le coût total du crédit (soit avec l’assurance et les intérêts) s’élève à 82 389,40 euros et à 74 087,99 euros en franchise partielle. Sans franchise, il revient à 68 824 euros.
Comparatif prêt avec et sans franchise
| - | Prêt classique sans franchise | Prêt avec franchise partielle | Prêt avec franchise totale |
|---|---|---|---|
36 premiers mois | 1 070,77 euros | 391,67 euros | 58,33 euros |
36 mois suivant | 1 070,77 euros | 1 215,63 euros | 412,26 euros |
A partir du 73e mois | 1 070,77 euros | 1 215,63 euros | 1 508,62 euros |
Coût total du prêt | 68 824, 00 euros | 74 087,99 euros | 82389,40 euros |
Chiffres relevés sur le simulateur de tableau d’amortissement de La Centrale de financement.
Les délais du remboursement différé
En fonction du projet, différents délais sont accordés. Ils sont indiqués dans le contrat de prêt :
- Si vous faites des travaux dans l’ancien, il s’agit de six mois en moyenne ;
- Pour la construction d’un bien neuf ou VEFA, le délai court jusqu’à la livraison du bien.
Vous avez la possibilité de négocier ces délais avec votre banque.
Ses avantages
Premier avantage ? C’est une solution idéale pour un projet de travaux de rénovation dans un bien ancien avant de le mettre en location. Ainsi, le remboursement ne débutera que lorsque le logement sera loué et que vous percevrez des loyers. Le poids du crédit immobilier dans votre budget est ainsi minimisé.
Le crédit immobilier en franchise revêt aussi d’autres atouts :
- Il vous permet de ne pas dépasser le taux d’endettement maximum. Même avec des revenus modestes, vous accéderez ainsi plus facilement au crédit.
- Si les travaux sont terminés plus rapidement que prévus, vous pourrez trouver un locataire avant que le remboursement du capital ne commence. Votre trésorerie sera ainsi gonflée par les loyers et vos premières mensualités seront quasiment indolores dans votre budget.
Ses inconvénients
Si vous choisissez la franchise totale, les intérêts intercalaires supplémentaires feront augmenter le coût du crédit. De plus, les mensualités de votre assurance seront à régler dès la signature du contrat : le crédit va être plus long, et le coût de l’assurance de prêt sera donc plus élevé.
Ce type de différé n’est pas accepté par toutes les banques, il peut donc être plus compliqué ou long à souscrire qu’un prêt classique.
Plus le différé de votre crédit est grand, plus son coût augmente. Au moment de faire votre choix, placez bien tous les éléments dans la balance : revenus, taux d’endettement maximum possible, durée totale du prêt, mensualités, possibilité d’engranger des loyers, etc.
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