Les droits et devoirs du locataire à la loupe

Même si vous n’êtes que locataire de votre logement, la loi considère que vous êtes chez vous : vous disposez donc de certains droits que le propriétaire doit respecter.

Le droit de jouir du logement sereinement

En tant que locataire, vous devez pouvoir jouir de votre logement en toute quiétude. Lorsque ce n’est pas le cas, on parle alors d’un trouble de jouissance. Ce dernier peut être causé par un appartement insalubre, l’absence de système de chauffage ou encore la présence d’amiante.

De plus, toujours pour garantir votre tranquillité, le propriétaire ne peut en aucun cas se rendre à votre domicile à l’improviste, sous peine de commettre une violation de domicile (punie d’un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende).

S’il souhaite visiter le logement, il doit vous prévenir au préalable, et vous êtes tout à fait en droit de refuser.

Gardez tout de même à l’esprit que le propriétaire dispose d’un droit de visite (toujours soumis à votre accord) pour effectuer des visites en vue d’une nouvelle location ou pour faire des travaux.

Le droit à un logement décent et en bon état

Tout locataire doit disposer d’un logement respectant les normes d’hygiène et de sécurité. Un logement décent doit respecter 4 grands critères :

• Avoir une surface habitable d’au moins 9 m², ainsi qu’une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ;
• Ne pas être infesté par des nuisibles, comme des rats ou des punaises de lit par exemple ;
• Disposer d’une alimentation en eau potable, de l’électricité, d’un coin cuisine avec au minimum un évier, des sanitaires ainsi que d’une installation d’évacuation des eaux usées ;
• Permettre une aération suffisante des pièces, avoir une source de lumière naturelle, des équipements de chauffage aux normes ainsi qu’une isolation contre les infiltrations d’air ou les eaux de ruissellement.

Si ce n’est pas le cas, le locataire est en droit d’exiger que le propriétaire prenne en charge les travaux de rénovation dans le logement ainsi que les réparations éventuelles des parties communes si besoin.

Par ailleurs, il est désormais interdit de mettre en location des logements dont le DPE indique un score G, qui sont considérés comme des passoires thermiques. Des travaux de rénovation thermique ou de remise aux normes devront être entrepris par le propriétaire avant de pouvoir renouveler le bail, ou remettre le bien en location.

Le droit d’aménager son logement comme il le souhaite

Contrairement aux idées reçues, un locataire est tout à fait en droit d’aménager son logement comme il le souhaite. Attention, seuls les petits travaux ou de la décoration peuvent être faits sans demander l’accord de son propriétaire, comme par exemple :

• Poser du papier peint ;
• Peindre un mur;
• Accrocher des cadres ;
• Poser des étagères ;
• Etc.

Pour récupérer votre dépôt de garantie, vous devrez simplement remettre le logement dans le même état qu’il se trouvait à votre arrivée : refaire la peinture des murs en avec une couleur neutre si vous aviez choisi une teinte plus flash, reboucher les trous, faire des raccords de tapisserie, etc.

Le droit d’obtenir ses quittances de loyer et d’être informé de la révision du loyer

La quittance de loyer est un document important, qui atteste que le locataire a bien réglé son loyer et ses charges locatives en temps et en heure.

Le propriétaire doit faire parvenir une quittance de loyer à son locataire chaque mois, par voie postale ou sur un espace en ligne sécurisé s’il a confié la gestion locative de son bien à une agence.

Les quittances de loyer sont également très utiles si vous souhaitez déménager et rassurer vos futurs propriétaires sur votre bonne foi !

Si votre propriétaire souhaite réviser votre loyer en cours de bail, il doit respecter plusieurs règles et vous informer de cette augmentation au préalable.

Pour pouvoir jouir de vos droits en tant que locataire, vous devez en contrepartie respecter certaines obligations vis-à-vis de votre propriétaire, mais également de vos voisins.

Payer son loyer

Le premier devoir d’un locataire est bien évidemment de payer son loyer en temps et en heure chaque mois. Le montant du loyer est inscrit dans le contrat de bail, ainsi que ses modalités : paiement à échoir ou à terme échu.

La date limite de règlement doit également figurer dans le bail. En cas de retard de paiement, une période de 5 à 10 jours de tolérance est généralement admise par le propriétaire avant d’entamer des démarches pour loyer impayé.

Payer les charges locatives

En plus du loyer, le locataire doit également s’acquitter des charges locatives : eau, gaz, chauffage, électricité, taxe sur les ordures ménagères, entretien des parties communes et de l’ascenseur, entretien des espaces verts, etc.

Ces charges sont ce que l’on appelle des charges récupérables : elles sont réglées en premier lieu par le propriétaire du bien, qui les refacture par la suite au locataire. Elles peuvent faire l’objet chaque année d’une régularisation si la somme versée par le locataire est au final trop faible ou trop élevée.

Attention, toutes les charges ne sont pas récupérables et certaines restent entièrement à la charge du propriétaire (travaux de réfection, taxe foncière, honoraire du syndic…).

Entretenir son logement quotidiennement

Les gros travaux de rénovation ou de remise aux normes sont à la charge du propriétaire du logement, mais le locataire reste responsable de son entretien courant.

Ainsi, il est dans vos devoirs de le nettoyer régulièrement, et de faire des petits travaux de réparation locative si nécessaire :

• Refaire les joints de la baignoire ;
• Faire des raccords de peinture ou de papier peint ;
• Entretenir les canalisations ;
• Changer les ampoules ;
• Entretenir le parquet ;
• Remplacer la chasse d’eau en cas de fuite dans les sanitaires ;
• S’occuper de l’entretien de la chaudière ;
• Faire ramoner la cheminée ;
• Etc.
  

Souscrire une assurance habitation

L’assurance habitation locataire est obligatoire, et doit comprendre à minima une garantie risques locatifs pour couvrir les dommages causés au logement en cas de dégât des eaux, d’incendie ou d’explosion.

Il est cependant fortement recommandé de choisir un contrat plus complet, comme une multirisque habitation, afin de couvrir à la fois sa responsabilité civile et ses biens personnels.

Une attestation d’assurance habitation devra être remise au propriétaire lors de la signature du contrat de bail, et devra être renouvelée chaque année.

En cas de défaut d’assurance de la part du locataire, le propriétaire peut souscrire un contrat à sa place et répercuter son coût sur le loyer, ou demander la résiliation du bail.

Respecter les règles établies par le contrat de bail

Le contrat de bail liste toutes les obligations du locataire, mais également plusieurs règles de savoir-vivre à respecter pour assurer une cohabitation sereine :

• Ne pas causer de nuisances sonores ou d’autres troubles au voisinage ;
• Respecter les parties communes et ne pas y entreposer d’affaires personnelles ;
• Respecter l’usage prévu de votre logement : s’il est seulement à usage d’habitation, vous ne pourrez pas vous en servir comme local professionnel par exemple ;
• Ne pas sous-louer votre logement, sauf en cas d’accord écrit de la part du propriétaire.

Autoriser les visites du logement pendant le préavis

Si le propriétaire ne peut pas se présenter au domicile du locataire sans prévenir, il conserve tout de même un droit de visite dans certains cas.

Lorsque le locataire a déposé son préavis de départ, le propriétaire peut donc organiser des visites pour relouer son bien, et ce même si le locataire est encore dans les lieux. Toutefois, il faudra se mettre d’accord sur le jour et l’horaire de la visite au préalable.

En cas de désaccord ou de litige avec votre propriétaire, quelle qu’en soit la cause, essayez toujours de régler les choses à l’amiable avant d’entamer une procédure judiciaire. Prenez contact avec lui par téléphone, email ou encore par SMS, selon votre mode de communication habituel.

Parfois, une discussion ou un rappel en cas d’oubli peuvent suffire à solutionner une situation ou dissiper un quiproquo.

Si malheureusement le litige persiste et que votre propriétaire refuse de faire des travaux par exemple, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure pour lui rappeler ses devoirs. Un médiateur peut également être saisi pour tenter une conciliation.

En dernier recours, vous pouvez faire appel à la justice pour faire valoir vos droits et saisir un juge des contentieux qui pourra ordonner, selon la situation :

• Une suspension du paiement du loyer tant que le litige n’est pas résolu ;
• Une réduction du montant du loyer ;
• L’obligation de réaliser les travaux de mise aux normes ;
• La résiliation du bail.