Le trouble de jouissance locative

Selon l’article 1721 du Code Civil, le trouble de jouissance est le fait de ne pas pouvoir profiter pleinement de son bien à cause d’un tiers. Par exemple, le locataire qui ne peut pas jouir de son logement à cause de travaux de rénovation qui ne sont pas réalisés. Il s’agit ici d’un trouble de jouissance locative.

Exemples de troubles de la jouissance du locataire

Votre propriétaire peut être mis en cause pour troubles de la jouissance locative pour différents motifs :

• La présence d’insectes xylophages ou des champignons, comme la mérule ;
• L’humidité et les moisissures causées par un manque d’isolation, ou une fuite d’eau non réparée ;
• Le refus de mettre le logement aux normes électriques en vigueur ;
• L’absence de chauffage et des commodités de base comme l’eau chaude ;
• La présence de substances nocives pour la santé, comme l’amiante ;
• L’entrée intempestive de votre bailleur dans votre logement, sans que vous ne lui en ayez donné l’autorisation.

En revanche, votre propriétaire n’est pas responsable si vous êtes dérangé par le bruit ou les nuisances qui proviennent d’autres personnes. Par exemple vos voisins, des squatteurs ou une entreprise de BTP qui effectue des travaux bruyants et poussiéreux dans votre rue.

C’est la même chose si les dommages sont liés à une catastrophe naturelle ou si vous n’avez pas entretenu convenablement le logement.

Pour que le trouble de jouissance soit reconnu, il faut que le bailleur ait commis une faute. Par exemple, il n’a pas effectué les travaux de rénovation nécessaires, ou n’a pas mandaté une entreprise pour se débarrasser des nuisibles présents dans le logement.

Seconde condition pour que le trouble soit avéré ? Il faut qu’il y ait un lien de causalité entre la faute de votre propriétaire et le préjudice subi. Ainsi, si une fuite dans la toiture qui n’a pas été réparée à temps a occasionné des moisissures dans la salle de bains, la cause et la conséquence sont clairement établies.

Si le trouble de jouissance est effectif, votre indemnisation est calculée en fonction de sa durée et de la valeur correspondant à la perte d’usage du bien. Ainsi, une panne de douche réparée en quelques semaines donnera lieu à une indemnisation plus faible que l’absence de chauffage lors d’un hiver entier. Ce montant est souvent déterminé par un expert.

Si, en tant que locataire, vous ne pouvez pas jouir pleinement de votre logement, il y a plusieurs étapes à suivre.

La résolution à l’amiable

La résolution à l’amiable consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à votre propriétaire pour lui décrire les désagréments que vous subissez.

Soyez précis et factuel, et appuyez votre propos par des photos : moisissures, insectes, taux d’humidité ou température relevés sur un appareil.

Si l’environnement vous a rendu malade, demandez un certificat médical à votre médecin qui servira de preuve.

Faire appel à un médiateur

Si, malgré votre courrier, votre bailleur n’agit pas, saisissez un médiateur via la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour trouver un arrangement. Vous pouvez télécharger un modèle de lettre pour saisir la CDC.

Son intervention est entièrement gratuite. Dans votre lettre, vous devez préciser vos noms et adresse et ceux de votre propriétaire, l’objet du litige et joindre la copie du contrat de location et tous documents utiles (les mêmes que ceux envoyés au bailleur).

Dans le cas d’un logement loué qui ne serait pas décent, vous devez saisir la CDC dans les deux mois qui suivent la mise en demeure de votre propriétaire si celle-ci reste sans réponse.

Saisir la justice

En dernier recours, vous pouvez porter l’affaire devant la justice pour obliger votre bailleur à réaliser les travaux nécessaires. Il peut aussi être condamné au versement d’indemnités, ainsi qu’à une réduction ou suspension du loyer.

Ne prenez jamais cette décision vous-même et attendez la décision du tribunal. Tant que vous vivez dans le logement et que vous n’avez pas mis fin au bail, vous devez continuer à payer votre loyer.

Saisir la justice est une procédure longue et coûteuse, c’est pourquoi l’accord à l’amiable est vraiment préférable. Si toutefois, c'était la seule solution, les honoraires de votre avocat et le montant de la procédure peuvent être pris en charge, en tout ou partie, par la garantie protection juridique de votre assurance habitation. Cette garantie est très souvent une option et n’est pas incluse dans les contrats de base.