La loi Carrez non applicable aux maisons individuelles
La loi Carrez n’est applicable qu’aux maisons en copropriété horizontale, mais pas aux maisons individuelles.
Par Luko
Si votre terrain est enclavé, ou difficile d’accès, il n’est pas rare que vous deviez passer sur le terrain de votre voisin pour rentrer ou sortir de chez vous : dans ce cas, on parle de servitude de passage. Mais quelle différence entre droit de passage et servitude ? Comment les définir, et que faire en cas de litige entre voisins ? On vous explique tout !
La différence entre les deux notions
En réalité, il n’existe pas de différence fondamentale entre un droit de passage et une servitude de passage, puisque ces deux termes sont quasiment équivalents. Le droit de passage est en fait un type de servitude. En revanche, toutes les servitudes ne sont pas des droits de passage !
La définition d’un droit de passage est simple : l’occupant d’un terrain enclavé (également appelé fonds dominant) obtient le droit de rejoindre la voie publique depuis son terrain — et vice versa — en passant sur le terrain d’un autre propriétaire (le fonds servant).
Attention, un propriétaire ne peut pas demander un droit de passage à son voisin si son terrain devient enclavé suite à des travaux d’aménagement qu’il a lui-même menés.
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Qu’est-ce qu’une servitude ?
De façon générale, une servitude est une contrainte imposée à un propriétaire pour le bénéfice d’un autre propriétaire, comme défini par l’article 637 du Code civil. Si la servitude de passage est la plus connue, il existe bien d’autres types de servitude : servitude de vue, servitude de mitoyenneté, servitude de puisage, etc.
Les différentes formes de servitude
Au sein des différentes catégories de servitude, on en distingue également plusieurs types :
- La servitude continue : son usage ne nécessite pas l’intervention d’un humain, c'est le cas par exemple d'une canalisation ou d'une vue sur la mer ;
- La servitude discontinue : l’intervention humaine est indispensable à son exécution, c’est le cas pour la servitude de passage ou la servitude de puisage ;
- La servitude apparente : on la voit grâce à un ouvrage extérieur, comme un chemin ou une canalisation visible ;
- La servitude non apparente : de l’extérieur, rien n’indique qu’une servitude est mise en place. C’est le cas pour une interdiction de construire, ou une canalisation enterrée par exemple.
Durée des servitudes
En règle générale, une servitude est intemporelle, c’est-à-dire qu’elle n’a pas de limite de validité. Cependant, dans certaines situations, la servitude peut être modifiée ou supprimée si elle n’a pas été utilisée pendant plus de 30 ans.
Dans le cas d’une servitude de passage, dès lors que le terrain n’est plus enclavé et est relié à la voie publique suite à la création d’une route ou d’un chemin, le droit de passage est révoqué. Le propriétaire du terrain anciennement enclavé ne pourra donc plus passer par le terrain de son voisin pour rejoindre son logement.
Les indemnités à verser
Dans le cas d’un droit de passage, le propriétaire du terrain sur lequel se situe la servitude peut percevoir une indemnité de la part du bénéficiaire de ce droit, pour le dédommager de la construction du passage, du bruit ou des nuisances occasionnés et / ou de la moins-value du terrain entrainé par la servitude.
Le montant de cette indemnité peut être fixé à l’amiable — avec ou sans l’aide d’un notaire — et inscrit dans un accord signé par les deux propriétaires. Il peut également être déterminé par un juge du tribunal judiciaire.
Si la servitude est empruntée par les deux propriétaires, les frais d’entretien pourront être partagés entre eux.
Les limites du droit de passage
En cas de terrain totalement enclavé, le fonds servant ne peut en aucun cas refuser un droit de passage au fonds dominant. Cependant, ce droit de passage dispose de quelques limites :
- Le passage déterminé doit être le plus court possible pour rejoindre la voie publique ;
- Il doit également être le moins préjudiciable possible pour le fonds servant ;
- Le stationnement est interdit sur le passage, sauf mention contraire dans l’accord signé par les deux propriétaires.
Qui assure la servitude ?
Contrairement aux dépendances, les servitudes de passage sont automatiquement couvertes par les assurances habitation. C’est donc au propriétaire du terrain sur lequel se trouve la servitude de souscrire un contrat pour la couvrir.
En tant que propriétaire occupant, l’assurance habitation n’est pas obligatoire : cependant, nous ne pouvons que vous recommander d’y souscrire !
En cas de sinistre, comme une catastrophe naturelle par exemple, les dégâts causés par la servitude de passage seront entièrement à votre charge. Avec une assurance habitation propriétaire, vous êtes couvert et les dommages causés à autrui seront pris en charge par votre assureur.
Une servitude de passage est toujours liée au terrain, et non au propriétaire. Si vous achetez une maison qui dispose d’une servitude de passage, cette dernière sera alors également sous votre responsabilité et pourra être couverte par votre assurance habitation.
Peut-on refuser un droit de passage ?
Avoir un droit de passage sur son terrain peut être contraignant, mais il est malheureusement impossible de le refuser à son voisin lorsque son terrain est totalement enclavé. Dans ce cas de figure, le droit de passage est automatique et vous ne pourrez pas vous y opposer (article 682 et suivants du Code civil).
En revanche, lorsque le terrain de votre voisin n’est pas enclavé, mais reste difficilement accessible depuis la voie publique, ce dernier a besoin de votre accord pour obtenir un droit de passage sur votre parcelle. On parle alors d’une servitude conventionnelle.
Enfin, lorsqu’un voisin peut aisément accéder à son terrain, il est tout à fait possible de lui refuser un droit de passage.
En cas de refus injustifié du fonds servant ou de litige concernant l’utilisation du passage, le fonds dominant (le propriétaire du terrain enclavé ou difficile d’accès) peut saisir le tribunal pour obtenir un droit de passage.
Une servitude de passage cesse automatiquement, dès lors que le terrain enclavé ou difficile d’accès est relié à la voie publique par la construction d’une route ou d’un chemin par exemple.
En dehors de ce cas de figure, les servitudes peuvent disparaître de quatre façons différentes :
- Il est impossible de l’utiliser, à cause d’une catastrophe naturelle qui rend le chemin impraticable (effondrement d’une falaise par exemple). Si l’impossibilité d’usage est due à une négligence de la part du fonds servant, la servitude ne pourra pas être annulée ;
- La confusion des fonds : le terrain enclavé du fonds dominant est racheté par le fonds servant, ou vice-versa. Les deux terrains n’appartiennent donc plus qu’à un seul propriétaire ;
- Le droit de passage n’est pas utilisé par le fonds dominant pendant plus de 30 ans. Le fonds servant peut alors demander son annulation, sauf si le terrain est totalement enclavé ;
- La modification conventionnelle, c’est-à-dire la renonciation du propriétaire du fonds dominant à son droit de passage, ou un accord commun entre les deux fonds pour mettre fin à la servitude.
Si le droit de passage originel a été attesté par un acte authentique devant un notaire, un acte de cession doit également être rédigé et signé chez un notaire.
En cas de litige
En cas de litige entre voisins concernant le droit de passage, que ce soit à propos de son existence, de son emplacement ou encore de ses modalités d’usage, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.
Un juge pourra alors redéfinir les conditions du droit de passage, mais est également habilité à déclarer la fin d’une servitude de passage, ou encore de fixer l’indemnité à verser au fonds servant.
Voir aussi :
Comment stopper une servitude ?