Quelle différence entre droit de passage et servitude ?

On fait le point sur la différence subtile entre servitude et droit de passage.

Obtenir mon prix

Si votre terrain est enclavé, ou difficile d’accès, il n’est pas rare que vous deviez passer sur le terrain de votre voisin pour rentrer ou sortir de chez vous : dans ce cas, on parle de servitude de passage. Mais quelle différence entre droit de passage et servitude ? Comment les définir, et que faire en cas de litige entre voisins ? On vous explique tout !

La différence entre les deux notions

En réalité, il n’existe pas de différence fondamentale entre un droit de passage et une servitude de passage, puisque ces deux termes sont quasiment équivalents. Le droit de passage est en fait un type de servitude. En revanche, toutes les servitudes ne sont pas des droits de passage !

La définition d’un droit de passage est simple : l’occupant d’un terrain enclavé (également appelé fonds dominant) obtient le droit de rejoindre la voie publique depuis son terrain — et vice versa — en passant sur le terrain d’un autre propriétaire (le fonds servant).

Attention, un propriétaire ne peut pas demander un droit de passage à son voisin si son terrain devient enclavé suite à des travaux d’aménagement qu’il a lui-même menés.

Vous souhaitez recevoir nos conseils et bons plans ?

Inscrivez vous à notre newsletter pour recevoir le meilleur de Luko dans votre boîte mail.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

De façon générale, une servitude est une contrainte imposée à un propriétaire pour le bénéfice d’un autre propriétaire, comme défini par l’article 637 du Code civil. Si la servitude de passage est la plus connue, il existe bien d’autres types de servitude : servitude de vue, servitude de mitoyenneté, servitude de puisage, etc.

Les différentes formes de servitude

Au sein des différentes catégories de servitude, on en distingue également plusieurs types :

  • La servitude continue : son usage ne nécessite pas l’intervention d’un humain, c'est le cas par exemple d'une canalisation ou d'une vue sur la mer ;
  • La servitude discontinue : l’intervention humaine est indispensable à son exécution, c’est le cas pour la servitude de passage ou la servitude de puisage ;
  • La servitude apparente : on la voit grâce à un ouvrage extérieur, comme un chemin ou une canalisation visible ;
  • La servitude non apparente : de l’extérieur, rien n’indique qu’une servitude est mise en place. C’est le cas pour une interdiction de construire, ou une canalisation enterrée par exemple.

Durée des servitudes

En règle générale, une servitude est intemporelle, c’est-à-dire qu’elle n’a pas de limite de validité. Cependant, dans certaines situations, la servitude peut être modifiée ou supprimée si elle n’a pas été utilisée pendant plus de 30 ans.

Dans le cas d’une servitude de passage, dès lors que le terrain n’est plus enclavé et est relié à la voie publique suite à la création d’une route ou d’un chemin, le droit de passage est révoqué. Le propriétaire du terrain anciennement enclavé ne pourra donc plus passer par le terrain de son voisin pour rejoindre son logement.

Les indemnités à verser

Dans le cas d’un droit de passage, le propriétaire du terrain sur lequel se situe la servitude peut percevoir une indemnité de la part du bénéficiaire de ce droit, pour le dédommager de la construction du passage, du bruit ou des nuisances occasionnés et / ou de la moins-value du terrain entrainé par la servitude.

Le montant de cette indemnité peut être fixé à l’amiable — avec ou sans l’aide d’un notaire — et inscrit dans un accord signé par les deux propriétaires. Il peut également être déterminé par un juge du tribunal judiciaire.

Si la servitude est empruntée par les deux propriétaires, les frais d’entretien pourront être partagés entre eux.

Les limites du droit de passage

En cas de terrain totalement enclavé, le fonds servant ne peut en aucun cas refuser un droit de passage au fonds dominant. Cependant, ce droit de passage dispose de quelques limites :

  • Le passage déterminé doit être le plus court possible pour rejoindre la voie publique ;
  • Il doit également être le moins préjudiciable possible pour le fonds servant ;
  • Le stationnement est interdit sur le passage, sauf mention contraire dans l’accord signé par les deux propriétaires.

Qui assure la servitude ?

Contrairement aux dépendances, les servitudes de passage sont automatiquement couvertes par les assurances habitation. C’est donc au propriétaire du terrain sur lequel se trouve la servitude de souscrire un contrat pour la couvrir.

En tant que propriétaire occupant, l’assurance habitation n’est pas obligatoire : cependant, nous ne pouvons que vous recommander d’y souscrire !

En cas de sinistre, comme une catastrophe naturelle par exemple, les dégâts causés par la servitude de passage seront entièrement à votre charge. Avec une assurance habitation propriétaire, vous êtes couvert et les dommages causés à autrui seront pris en charge par votre assureur.

Une servitude de passage est toujours liée au terrain, et non au propriétaire. Si vous achetez une maison qui dispose d’une servitude de passage, cette dernière sera alors également sous votre responsabilité et pourra être couverte par votre assurance habitation.

En cas de litige

En cas de litige entre voisins concernant le droit de passage, que ce soit à propos de son existence, de son emplacement ou encore de ses modalités d’usage, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.

Un juge pourra alors redéfinir les conditions du droit de passage, mais est également habilité à déclarer la fin d’une servitude de passage, ou encore de fixer l’indemnité à verser au fonds servant.

Voir aussi :

Hauteur de haie mitoyenne et taille : la réglementation
A qui incombe l'entretien du trottoir devant chez soi ?
Les recours en cas de refus d'indemnisation de votre assurance
La règlementation de la clôture entre voisins
L'assurance multirisque habitation est-elle obligatoire ?

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.