Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Parue en décembre 1996, la loi Carrez fixe les règles à suivre pour déterminer la superficie privative d’un logement ancien ou neuf. Le diagnostic loi Carrez qui en découle est systématiquement exigé lors de la vente d’un bien faisant partie d’une copropriété. Afin de protéger les acquéreurs, le vendeur a l’obligation de mentionner la surface du lot sur l’acte de vente.
Vous souhaitez mettre en vente un lot en copropriété soumis au diagnostic loi Carrez ? On vous explique en détail comment procéder, à qui vous adresser ainsi que les erreurs à ne pas commettre.
Pourquoi effectuer un diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic loi Carrez permet d’attester de la surface privative d’un bien après déduction des surfaces occupées : murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres, cages d’escalier, etc. On appelle d’ailleurs cela la surface de plancher. À la différence de la loi Boutin, les surfaces closes et couvertes comme les balcons, terrasses et sous-sols doivent aussi être comptabilisées.
La loi Carrez s’applique uniquement aux biens immobiliers neufs ou anciens en copropriété verticale ou horizontale. Il peut s’agir tout autant d’un appartement ou d’une maison en lotissement que d’un local commercial ou d’activité dont la superficie est au minimum de 8 m².
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier en copropriété, le diagnostic loi Carrez est obligatoire. En effet, il devra nécessairement être annexé à un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente ou d’achat.
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Validité du diagnostic ?
Le diagnostic loi Carrez a une durée illimitée dans le temps. Il peut donc être conservé à vie à condition que vous ne réalisiez pas de travaux susceptibles de modifier la superficie calculée précédemment.
Notez que les travaux pouvant modifier la loi Carrez ne se limitent pas aux agrandissements. Monter un escalier, abattre un mur ou rajouter une porte peut avoir une incidence sur la surface retenue. Par conséquent, dans le cas où vous effectuez des travaux, il est recommandé de refaire un diagnostic une fois ceux-ci achevés.
Signalons également qu’en cas de vente d’un bien immobilier, le diagnostic doit être au nom du vendeur.
Attention, si vous vendez un lot et que le diagnostic date de plusieurs années, il est essentiel de vérifier que le professionnel qui l’a réalisé existe toujours. Auquel cas, votre responsabilité pourrait être engagée.
Prix d’un diagnostic
Le prix du diagnostic loi Carrez dépend de votre bien immobilier, de sa surface et des tarifs pratiqués par le professionnel auquel vous allez faire appel. Pour vous repérer et avoir une idée du coût, vous pouvez vous référer au tableau ci-dessous.
Estimations prix du diagnostic Loi Carrez
| Type de bien | Budget |
|---|---|
Studio | 50-120 € |
Appartement | 60-120 € |
Maison | 100-150 € |
Pour obtenir un tarif compétitif, n’hésitez pas à comparer les diagnostiqueurs en demandant plusieurs devis.
Est-ce que je peux faire le diagnostic moi-même ?
Bien que la loi ne vous interdise pas de faire vous-même le diagnostic Carrez, sachez que vous devrez répondre à un cahier des charges très complexe, par exemple si vous devez mesurer une pièce mansardée en tenant compte de la hauteur sous plafond ou si votre bien présente plusieurs pièces atypiques.
Dans tous les cas, renseignez-vous sérieusement avant de commencer toute mesure car cela pourrait être source d’erreurs et mettre en péril votre vente.
Par prudence, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel comme un géomètre ou un diagnostiqueur immobilier. En effet, lorsque vous faites réaliser le diagnostic par un professionnel, celui-ci engage sa responsabilité. Ainsi, en cas de litige sur la surface, c’est le diagnostiqueur et non le propriétaire qui est tenu responsable.
Si vous avez plusieurs diagnostics à effectuer, vous pouvez tout regrouper en une fois. Cela vous permettra de réaliser ainsi une belle économie.
Marge d’erreur de calcul et sanctions
En vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie du bien en copropriété doit obligatoirement être indiquée pour toute promesse unilatérale de vente ou d'achat sous peine de nullité du contrat de vente.
En outre, la loi stipule qu’une superficie inférieure à celle mentionnée dans l’acte de vente peut entraîner une révision du prix de vente proportionnelle à l’erreur constatée. Voici un exemple pour illustrer cette incidence sur le prix de vente d’un bien :
Prenons un bien de 100 m² vendu 300 000 €. Si le bien fait en réalité 94 m², le prix révisé sera alors de 282 000 €. Le vendeur devra alors reverser 18 000 € à l’acquéreur.
Signalons toutefois que la législation autorise une marge d’erreur intentionnelle ou non intentionnelle correspondant à un vingtième de la superficie, soit 5 %.
En cas d’erreur au détriment du vendeur, la loi stipule très clairement que celui-ci n’est pas autorisé à réviser le prix de vente à la hausse.
Voir aussi :
