Le compromis de vente sous seing privé

Le compromis est l’étape incontournable précédant la signature de l’acte de vente définitif. Il valide l’accord conclu entre le vendeur et l’acheteur, et précède la rédaction de l’acte authentique. Cette entente formelle entre les parties n’a pas l’obligation d’être signée devant un notaire. On parle alors de compromis de vente sous seing privé.

Ce document possède la même valeur légale qu’un compromis signé en étude notariale. Il peut également être rédigé par l’agent immobilier ou par le promoteur dans le cas d’une construction neuve ou d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Ce compromis est souvent appelé, à tort, promesse de vente. Les deux dénominations sont en effet différentes dans les engagements qu’elles entraînent.

Dans le cadre d’une promesse de vente, le vendeur s’interdit de proposer le bien à un autre acheteur sur une période donnée, contre le versement d’une indemnité foncière de 10 % du prix de vente.

Cette dernière restera définitivement acquise au vendeur en cas de désistement de l’acheteur (sauf si application d’une clause suspensive prévue dans la promesse de vente).

Le compromis est réputé valide dès sa signature et sa remise en main propre aux deux parties. Il peut également faire l’objet d’un envoi postal en lettre recommandée avec accusé de réception. Il entraîne automatiquement l’application d’un délai de rétractation encadré par la loi.

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation en précise les termes. Celui-ci court pour une durée de 10 jours dès le premier jour de la remise en main propre, ou de la réception du courrier recommandé.

Cette possibilité d’annuler l’achat ou la vente durant cette période est réservée aux non-professionnels. La signature d’un compromis sous seing y est donc éligible, puisqu’elle se fait entre deux particuliers (l’acheteur et le vendeur).

Le compromis, qu’il soit sous seing privé, établi par un notaire ou rédigé par un agent immobilier (la Loi Hoguet lui remet les compétences pour le faire), doit inclure des éléments obligatoires ainsi que des pièces annexes.

Les éléments obligatoires

Pour être valide, un compromis de vente doit impérativement comporter les mentions suivantes :

• Désignation du bien : description exacte du logement avec mention éventuelle des annexes en rapport (cadastre, ancien acte de propriété, etc.) ;
• Désignation des deux parties : état civil complet des acquéreurs et adresses personnelles ;
• Clauses suspensives et mentions légales : accord de prêt, vente en cascade, etc. ;
• Date de signature du contrat de vente définitif ;
• Délai de rétractation : l’article 210 de la loi Macron du 6 août 2015 le porte de 7 à 10 jours ;
• Charges : indication des frais de notaire ou d’agence ;
• Précision d’une prise éventuelle d’hypothèque sur le bien ;
• Date de fin de validité du compromis de vente ;
• Montant du dépôt de garantie ;
• Plan de financement de l’acheteur : paiement comptant, prêt immobilier total ou partiel et apport personnel ;
• Prix de vente hors frais de mutation (net vendeur).

Les pièces annexes à inclure

Il est habituel de faire mention des pièces annexes dans le corps de la promesse de vente. Celles-ci sont généralement numérotées pour les retrouver plus facilement.

L’absence d’un notaire demande d’effectuer les démarches par soi-même en contactant les différents organismes et administrations. Cela demande parfois un certain délai, là où un notaire les obtiendrait souvent plus rapidement.

• Diagnostics obligatoires selon les termes de la loi ALUR : DPE, diagnostic amiante, électricité, diagnostic gaz, ERP, loi Carrez, bruit, diagnostic d'exposition au plomb, termites, diagnostic assainissement, etc. ;
• Titre de propriété ;
• Références cadastrales ;
• Dernier acte de vente du bien ;
• Documents en rapport avec la copropriété : situation financière du syndic, compte rendu d’AG, travaux déjà réalisés ou prévus.

Les 3 avantages de la signature d’un compromis de vente sous seing privé sont les suivants :

• La gratuité de la rédaction : aucuns frais de notaire à prévoir (un compromis coûte généralement 300 €) ;
• Le gain de temps : nul besoin d’attendre un rendez-vous chez le notaire pouvant retarder la signature du compromis ;
• L’enregistrement du compromis n’est pas obligatoire.

De ce fait, il permet de « verrouiller » l’acheteur en lui faisant signer rapidement son engagement d’acheter et de passer outre l’organisation d’un rendez-vous tripartite entre le notaire, l’acheteur et le vendeur.

Rédiger un compromis de vente sous seing privé comporte de multiples inconvénients pouvant faire courir un risque tant à l’acheteur qu’au vendeur :

• Rassembler les annexes demande parfois du temps ;
• Risque d’omission de clauses légales importantes pouvant entraîner la nullité du compromis ;
• Oubli d’un document annexe rendant la vente caduque ;
• Obligation de connaître tous les termes légaux pour éviter les litiges ;
• Acompte moins sécurisé, car versé directement sur le compte du vendeur plutôt que sur un compte séquestre chez le notaire ;
• Difficulté éventuelle de se faire rembourser l’acompte en cas d’annulation du compromis suite à l’application d’une clause résolutoire.

Pour conclure, bien que sa rédaction par un notaire ne soit pas obligatoire, établir soi-même un compromis sous seing privé représente un risque très important par rapport aux avantages apportés et à la somme économisée si on la compare à la valeur du bien.

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