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Par Luko
Quel est l’intérêt d’insérer une clause résolutoire dans un bail de location ?
La clause résolutoire est généralement insérée dans un bail de location. Elle facilite la résiliation du bail en cas de manquement ou de non-respect des engagements du locataire.
La clause résolutoire du bail de location, régie par la loi du 6 juillet 1989, protège le propriétaire contre les éventuels manquements ou engagements non respectés par le locataire. Elle prévoit qu’en cas de non-respect de certaines clauses définies dans le bail, le bailleur peut résilier le contrat de location de plein droit, sans que le locataire ne puisse exiger une quelconque compensation. Elle contient 4 motif de rupture de bail :
Avant la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire n'était pas obligatoire, mais fortement recommandée. Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, elle tend à être généralisée sur tous les nouveaux baux.
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La clause doit notamment préciser de manière explicite :
Voici un exemple type de clause résolutoire à intégrer au bail de location :
“Il est expressément convenu entre les parties que le bail est susceptible d'être résilié de plein droit, au bénéfice exclusif du bailleur, dans les conditions suivantes :
Dès l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire par le propriétaire, le locataire a alors obligation de libérer les lieux dans un délai d’un mois.”
Son application devient effective dès que l'une des conditions mentionnées dans la clause n'est pas respectée par le locataire. La réalité montre malgré tout que la plupart des propriétaires essaient de régler le problème à l’amiable avant de faire jouer la clause résolutoire.
Le propriétaire doit adresser un commandement de payer à son locataire avec le détail des sommes dues ou le montant de la caution à verser. Passé le délai de 2 mois sans régularisation, le locataire sera assigné devant le tribunal qui validera alors l’expulsion.
Les frais de procédure ainsi qu’une indemnité d’occupation du logement jusqu’au jour du départ pourront être réclamés au locataire.
La saisie d’une commission de surendettement par le locataire peut éventuellement suspendre jusqu’à 2 ans l’exigibilité de la créance.
En cas de défaut d’assurance, le propriétaire adresse au locataire un commandement de présentation de son attestation d'assurance devant contenir obligatoirement le texte de l’article 7G de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Passé le délai d’un mois, le propriétaire peut alors saisir le tribunal.
Si le propriétaire souscrit une assurance habitation pour le compte de son locataire, avec l’accord de ce dernier, il ne pourra plus faire appliquer la clause résolutoire.
Il convient de demander de demander au tribunal le document relatif à l’effectivité des troubles de voisinage et l’adresser en recommandé avec AR au locataire. La clause résolutoire peut ensuite s’exercer 2 mois après l’envoi d’un commandement de quitter les lieux.
La procédure d’envoi d’une lettre de résiliation du bail pour trouble du voisinage doit être strictement respectée, sauf si le locataire a déjà été condamné pour ces faits. Le juge peut alors être directement saisi.
L’absence de clause résolutoire dans le bail d'habitation n’empêche pas un propriétaire de mettre fin au bail sous réserve de :
La présence de la clause résolutoire facilite l’expulsion du locataire puisque le juge n’a qu’à s’appuyer sur les termes de celle-ci. Son absence lui impose d’apprécier les manquements du locataire.
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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