L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
La clause résolutoire est généralement insérée dans un bail de location. Elle facilite la résiliation du bail en cas de manquement ou de non-respect des engagements du locataire.
Qu'est-ce que la clause résolutoire du bail de location ?
La clause résolutoire du bail de location, régie par la loi du 6 juillet 1989, protège le propriétaire contre les éventuels manquements ou engagements non respectés par le locataire. Elle prévoit qu’en cas de non-respect de certaines clauses définies dans le bail, le bailleur peut résilier le contrat de location de plein droit, sans que le locataire ne puisse exiger une quelconque compensation. Elle contient 4 motif de rupture de bail :
- le défaut de paiement du loyer ou des charges locatives ;
- le non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans le logement ;
- l’absence d’attestation d’assurance habitation contre les risques locatifs ;
- le non-respect de l’obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux.
Avant la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire n'était pas obligatoire, mais fortement recommandée. Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, elle tend à être généralisée sur tous les nouveaux baux.
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La clause doit notamment préciser de manière explicite :
- la liste des engagements du locataire vis-à-vis de son propriétaire qui, en cas de non respect, entraineront la résiliation du bail.
- le délai de déclenchement de la clause qui peut varier selon la clause mise en jeu (entre 1 et 2 mois).
Modèle de clause résolutoire
Voici un exemple type de clause résolutoire à intégrer au bail de location :
“Il est expressément convenu entre les parties que le bail est susceptible d'être résilié de plein droit, au bénéfice exclusif du bailleur, dans les conditions suivantes :
- deux mois après un commandement de payer resté infructueux relatif au paiement du loyer et/ou des charges locatives et du versement de la caution ;
- un mois après la notification par commandement de payer en relation avec le manquement de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire ;
- deux mois après la constatation d’un trouble du voisinage et de la non-occupation paisible des locaux loués validée par une décision de justice.
Dès l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire par le propriétaire, le locataire a alors obligation de libérer les lieux dans un délai d’un mois.”
Quand faut-il l'appliquer ?
Son application devient effective dès que l'une des conditions mentionnées dans la clause n'est pas respectée par le locataire. La réalité montre malgré tout que la plupart des propriétaires essaient de régler le problème à l’amiable avant de faire jouer la clause résolutoire.
Comment la mettre en jeu ?
En cas de non-paiement d'une mensualité de loyer, de charges ou d'absence de versement du dépôt de garantie
Le propriétaire doit adresser un commandement de payer à son locataire avec le détail des sommes dues ou le montant de la caution à verser. Passé le délai de 2 mois sans régularisation, le locataire sera assigné devant le tribunal qui validera alors l’expulsion.
Les frais de procédure ainsi qu’une indemnité d’occupation du logement jusqu’au jour du départ pourront être réclamés au locataire.
La saisie d’une commission de surendettement par le locataire peut éventuellement suspendre jusqu’à 2 ans l’exigibilité de la créance.
En cas de défaut d'assurance
En cas de défaut d’assurance, le propriétaire adresse au locataire un commandement de présentation de son attestation d'assurance devant contenir obligatoirement le texte de l’article 7G de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Passé le délai d’un mois, le propriétaire peut alors saisir le tribunal.
Si le propriétaire souscrit une assurance habitation pour le compte de son locataire, avec l’accord de ce dernier, il ne pourra plus faire appliquer la clause résolutoire.
Suite à un manquement à l'obligation de jouissance paisible des locaux
Il convient de demander de demander au tribunal le document relatif à l’effectivité des troubles de voisinage et l’adresser en recommandé avec AR au locataire. La clause résolutoire peut ensuite s’exercer 2 mois après l’envoi d’un commandement de quitter les lieux.
La procédure d’envoi d’une lettre de résiliation du bail pour trouble du voisinage doit être strictement respectée, sauf si le locataire a déjà été condamné pour ces faits. Le juge peut alors être directement saisi.
Les autres recours
L’absence de clause résolutoire dans le bail d'habitation n’empêche pas un propriétaire de mettre fin au bail sous réserve de :
- mettre le locataire en demeure par courrier recommandé avec AR ;
- lui envoyer un commandement de payer édité par un huissier ;
- assigner le locataire en justice s'il ne règle pas ses dettes.
La présence de la clause résolutoire facilite l’expulsion du locataire puisque le juge n’a qu’à s’appuyer sur les termes de celle-ci. Son absence lui impose d’apprécier les manquements du locataire.
Comment la rédiger ?