Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Acheter en viager permet d’acquérir un bien à moindre coût en échange d’une somme appelée bouquet de viager payable immédiatement, et d’une rente mensuelle versée à vie au vendeur. Mais comment fixer le montant du bouquet et des rentes pour que l’opération soit rentable à la fois pour l’acheteur et le vendeur ? On vous explique tout !
Le bon prix pour un bouquet de viager
Lors d’un achat en viager, l’acheteur (le débirentier) ne verse pas directement l’intégralité du prix de vente au vendeur (le crédirentier). À la place, il lui verse dès la signature du contrat de vente chez le notaire une somme fixe, appelée bouquet de viager.
On peut comparer le paiement du bouquet de viager au versement d’un apport lors d’un crédit immobilier.
Le montant de ce bouquet est fixé d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur : il est donc possible de le négocier à la hausse ou à la baisse ! En règle générale, on estime que le prix d’un bouquet de viager représente 30 % de la valeur du bien. Le solde restant — soit l’équivalent de 70 % de la valeur du bien — sera versé sous forme de rentes périodiques.
Pour calculer le montant idéal du bouquet d’une vente en viager, il faut prendre en compte trois paramètres essentiels :
- L’âge du vendeur au moment de la vente et son espérance de vie : plus il est âgé, plus le montant du bouquet sera élevé. À un certain âge, il est plus intéressant d’obtenir un capital élevé directement plutôt que des rentes mensuelles ;
- La valeur vénale estimée du bien immobilier : elle est calculée en fonction de l’état du bien, de sa localisation et de sa superficie par un notaire ou un professionnel de l’immobilier ;
- Les besoins du vendeur, sa situation financière et son patrimoine.
Sachez que le versement d’un bouquet n’est pas obligatoire : il est donc possible d’acheter en viager sans ce dernier ! Dans ce cas, le montant des rentes sera en toute logique plus élevé.
À l’inverse, il est également possible de verser un bouquet plus élevé et d’acheter en viager sans rentes. Attention, le bouquet ne doit toutefois pas représenter 100 % de la valeur du bien, sous peine de voir l’achat en viager requalifié en achat immobilier classique par l’administration fiscale.
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Quelle table de mortalité pour le viager ?
L’âge et l’espérance de vie du vendeur ont une incidence directe sur le montant du bouquet ou des rentes viagères. Cet impact est calculé grâce à une table de mortalité, qui est tout simplement une synthèse de plusieurs études portant sur l’espérance de vie d’une catégorie de la population.
Il existe plusieurs possibilités pour calculer un viager, mais la solution la plus pratique et la plus simple pour obtenir une estimation ou une simulation rapide est d’utiliser la table de mortalité de l’Insee. Cette table détermine l’espérance de vie des individus en fonction de leur sexe, leur âge et leur niveau de vie.
Bien que critiqué par plusieurs organisations car jugé trop opaques sur sa méthode de calcul, le barème Daubry est également une référence pour estimer les rentes d’un viager.
Grâce aux tables de mortalité, il est possible de calculer la probabilité que le vendeur en viager décède (ou survive) dans les X années à venir en fonction de son âge, ainsi que le nombre d’années qui lui restent à vivre selon la moyenne nationale (on parle alors d’espérance de vie résiduelle).
Voici deux extraits de la table d’espérance de vie de l’Insee pour vous aider à faire un calcul estimatif :
Espérance de vie pour les hommes (données Insee 2016)
| Âge | Espérance de vie supplémentaire (en années) |
|---|---|
60 ans | 22.8 |
65 ans | 19 |
70 ans | 15.3 |
75 ans | 11.8 |
80 ans | 8.6 |
85 ans | 5.9 |
90 ans | 3.8 |
Espérance de vie pour les femmes (données INSEE 2016)
| Âge | Espérance de vie supplémentaire (en années) |
|---|---|
60 ans | 27.4 |
65 ans | 23 |
70 ans | 18.7 |
75 ans | 14.6 |
80 ans | 10.8 |
85 ans | 7.4 |
90 ans | 4.8 |
Le bon prix pour une rente viagère
En plus du bouquet de viager, l’acheteur s’engage à verser une rente à vie au vendeur : c’est ce que l’on appelle la rente viagère. Cette rente est versée la plupart du temps mensuellement, mais peut également être trimestrielle ou annuelle.
Le montant des rentes viagères correspond à la valeur vénale du bien à laquelle il faut soustraire le montant du bouquet versé par l’acheteur, ainsi qu’une décote correspondant au droit d’usage et d’habitation (DUH) s’il s’agit d’un viager occupé.
Ainsi, plus le montant du bouquet est élevé, plus les rentes mensuelles seront faibles, et inversement !
Sachez que si le contrat de vente contient une clause d’indexation, le montant de la rente viagère peut être réactualisé chaque année pour suivre l’inflation. En règle générale, la rente est indexée à l’indice des prix à la consommation de l’Insee. Notez enfin qu'il est possible d'acheter un viager sans rente.
Le montant de la rente est supposé être assez élevé pour subvenir aux besoins du vendeur jusqu’à son décès. En cas de rente jugée trop faible, le contrat de viager peut être révoqué !
Exemples de bouquet de viager
Pour y voir plus clair, voici deux exemples d’estimations de bouquet viager ainsi que des rentes mensuelles à verser en fonction de la valeur du bien et de l’espérance de vie du vendeur.
L’espérance de vie d’un vendeur en viager est estimée grâce aux statistiques de l’Insee.
Attention, ces exemples ne prennent pas en compte la situation exacte du vendeur. Il est recommandé de faire faire plusieurs estimations par un notaire pour avoir un aperçu plus précis du montant du bouquet à verser lors d’un achat en viager.
Pour une maison de 100 m2 en Bourgogne
| Vendeur | Homme de 78 ans |
|---|---|
Espérance de vie (Insee) | 9.9 ans |
Prix du marché (valeur vénale) | 300 000€ |
Rentabilité théorique si location | 3 % |
Loyer annuel libre théorique | 9 000 € (soit 750 € / mois) |
DUH (Droit d’occupation et d’habitation) | 90 000 € |
Valeur totale à financer | 300 000 - 90 000 = 210 000 € |
Bouquet souhaité par le vendeur | 140 000 € |
Rentes viagères mensuelles | 70 000 / 12 / 10 = 583 € |
Pour un appartement de 50m2 à Paris
| Vendeur | Femme de 76 ans |
|---|---|
Espérance de vie (INSEE) | 13.8 ans |
Prix du marché (valeur vénale) | 470 000 € |
Rentabilité théorique si location | 5 % |
Loyer annuel libre théorique | 23 500 € (soit 1958 € / mois) |
DUH (Droit d’occupation et d’habitation) | 324 300 € |
Valeur totale à financer | 470 000 - 324 300 = 145 700 € |
Bouquet souhaité par le vendeur | 70 000 € |
Rentes viagères mensuelles | 75 700 / 12 / 13,8 = 457,12 € |
Vendeur : comment estimer votre rente ?
Vous souhaitez mettre votre logement en viager, mais vous ne savez pas comment estimer le montant potentiel de votre future rente ? Le plus simple est de faire appel à un notaire, qui réalisera pour vous plusieurs simulations avec des bouquets différents.
Vous obtiendrez ainsi un aperçu des rentes viagères qu’il sera possible d’obtenir avec une vente en viager ! Attention toutefois à ne pas vous précipiter, et évaluez précisément vos besoins en prenant en compte votre espérance de vie : est-il plus intéressant pour vous de demander un bouquet élevé dès le départ, ou préférez-vous des rentes mensuelles plus élevées ?
Et surtout, de quel montant avez-vous besoin chaque mois pour faire face à vos dépenses, charges et autres frais sereinement ? C’est en répondant à ces questions que vous pourrez définir le montant de votre bouquet et par conséquent celui de vos rentes viagères !
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