L'assurance PNO obligatoire en copropriété avec la loi Alur

Vous cherchez à savoir ce qu'est l'assurance PNO ? Notre expert, Vianney, se charge de vous expliquer tout ce qu'il faut savoir pour être bien couvert en cas de pépin.

L’assurance propriétaire non-occupant ou assurance PNO, a pour objectif de couvrir les risques qui pourraient avoir lieu dans un logement qui n’est pas occupé par son propriétaire. Dans la plupart des cas, cette assurance intervient si le logement a vocation à être mis en location, c’est-à-dire si le logement est occupé par un locataire ou bien vacant entre deux locataires.

En effet, bien qu’inoccupé, un logement est exposé à certains risques comme une infiltration d’eau qui pourrait être à l’origine d’un dégât des eaux ou un court-circuit qui pourrait occasionner un début d’incendie… Si de tels évènements devaient avoir lieu, l’assurance PNO permettra d’être couvert en dommage aux biens ou en responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers.

Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, une nouvelle obligation d’assurance s’applique aux propriétaires de biens en copropriété. L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non, de souscrire une responsabilité civile habitation pour couvrir les éventuels dommages causés aux tiers ou à la copropriété.

Bien que la loi n’impose pas spécifiquement la souscription d’une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), celle-ci est fortement recommandée. En effet, l’assurance PNO couvre non seulement la responsabilité civile obligatoire mais aussi les dommages aux biens en cas de sinistre non pris en charge par l’assurance de la copropriété ou du locataire.

Une responsabilité engagée même en cas d’inoccupation

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes responsable des dommages pouvant survenir dans votre logement, même s’il est inoccupé. Si un sinistre entraîne des dégâts matériels ou corporels affectant un tiers, comme un dégât des eaux chez un voisin ou l’effondrement d’un plancher, votre responsabilité civile peut être engagée. Dans ce cas, vous êtes tenu d’indemniser les victimes, ce qui peut représenter des sommes considérables, difficiles à assumer sans protection adéquate.

C’est pourquoi la souscription à une assurance responsabilité civile est essentielle. Elle permet de couvrir les réparations et les indemnités dues aux tiers en cas de dommages causés par votre bien. L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) va encore plus loin en couvrant également les dommages au bien lui-même. Elle permet ainsi au propriétaire de sécuriser son investissement, que le logement soit vacant ou loué.

Une exposition accrue aux sinistres en copropriété

L’expérience montre que dans une copropriété, en raison des nombreux logements qui la composent et de la promiscuité entre ces derniers, des sinistres sont vites arrivés et la responsabilité civile souvent engagée. L’obligation légale d’assurance en responsabilité civile pour tous les copropriétaires permet de garantir qu’en cas de survenance d’un sinistre, ce dernier sera pris en charge par un assureur, limitant ainsi le risque de défaut de paiement ou de longue procédure judiciaire. La particularité de l’assurance PNO est de responsabiliser les propriétaires et qu’ils puissent répondre de leur responsabilité, même s’ils ne sont pas occupants du logement.

Une protection en cas d’insuffisance de l’assurance locataire

L’assurance PNO peut également intervenir pour pallier les insuffisances de l’assurance habitation souscrite par le locataire. En effet, dans l’hypothèse où le locataire ne serait pas bien couvert par son assurance ou qu’il n’aurait pas souscrit l’intégralité des garanties habitations, l’assurance PNO sera à même de prendre le relais pour couvrir les dommages causés à autrui ou au logement lui-même.

Un contrat d’assurance PNO propose principalement deux grandes catégories de garanties :

1. La garantie en responsabilité civile imposée par la Loi Alur

Cette garantie vous protège si un sinistre lié à votre logement cause des dommages à quelqu’un d’autre. Imaginez qu’un visiteur se blesse en tombant dans un escalier mal entretenu, qu’un mur s’effondre ou qu’un morceau de votre balcon tombe sur un passant. Dans ces situations, votre assureur prend en charge l’indemnisation des victimes, évitant ainsi des frais qui pourraient être très élevés.

La Loi ALUR de 2014 a rendu cette assurance obligatoire pour s’assurer que chaque victime soit indemnisée, même si le propriétaire responsable ne peut pas payer. Avec cette couverture, plus besoin de s’inquiéter de la trésorerie en cas de sinistre : les frais sont pris en charge et les victimes protégées.

2. La garantie en dommage aux biens ou "multirisque PNO"

Cette garantie couvre les dégâts matériels affectant votre logement lors d’un sinistre résultant d’un incendie, d’un dégât des eaux, d’un cambriolage, etc. Elle permet la prise en charge :

• des dommages en l’absence de responsabilité d’un tiers dans le sinistre. Par exemple, une infiltration par la toiture de votre maison ;
• de l’avance de fonds, le temps du recours de votre assureur contre le responsable dans le cas de l’implication d’un tiers. Par exemple, si vous subissez un dégât des eaux dont l’origine provient d’un voisin de l’étage du dessus.

Si cette assurance n’est pas systématiquement obligatoire, elle est néanmoins imposée aux propriétaires de biens en copropriété depuis la loi ALUR de 2014 pour couvrir leur responsabilité civile. Pour les autres propriétaires, elle reste facultative mais fortement conseillée afin de sécuriser leur bien immobilier contre divers sinistres, qu'il soit occupé ou vacant. En plus du logement, elle peut couvrir le mobilier et les équipements électroménagers présents sur place.

Son principal atout réside dans sa flexibilité, vous pouvez adapter sa couverture selon vos besoins et l’étendre à de nombreux risques tels que :

• La garantie incendie ;
• La garantie dégât des eaux ;
• La garantie vol ;
• La garantie catastrophe naturelle, qui indemnise les dégâts causés par l’environnement et les conditions climatiques ;
• La garantie loyer impayé : l’assureur rembourse au propriétaire les loyers non perçus en cas de défaut de paiement du locataire ;
• Les défauts d’entretien du locataire ;
• Les troubles de jouissance (si le locataire a un usage du logement qui ne respecte pas les termes du contrat de location) ;
• Les recours des locataires (si le locataire vous assigne en justice pour cause du mauvais état du logement) ;
• La protection juridique en cas de recours à la justice lors d'un litige ;
• Et bien d’autres garanties encore selon les contrats d’assurance.

En définitive, voici un récapitulatif des garanties en matière d'assurance d’un propriétaire bailleur non-occupant dans le cadre d’une copropriété :

• L'assurance PNO de base comprenant la garantie responsabilité civile est obligatoire pour les logement situés en copropriété depuis la Loi ALUR de 2014 ;
• L'assurance « multirisque » PNO (ou dommages aux biens) est facultative mais fortement recommandée.

Comme mentionné précédemment, l’assurance PNO est obligatoire uniquement pour les logements situés en copropriété. Ainsi, si le bien est loué, mais qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un immeuble détenu par un unique propriétaire, l’assurance PNO reste facultative. Elle reste cependant fortement recommandée pour plusieurs raisons :

• Elle prend en charge les dommages causés par un sinistre ayant pour origine votre logement ;
• Si le logement est en location, les primes versées au titre du contrat d’assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers ;
• Elle permet de venir en complément des défaillances éventuelles de l’assurance habitation du locataire.

Dans le cas des résidences secondaires, aucune assurance n'est imposée par la loi. Cependant, si vous mettez votre bien en location, il est fortement conseillé de souscrire une assurance PNO. Cette couverture vous protège aussi bien contre les dommages causés par le locataire que contre ceux pouvant lui porter préjudice.

Chez Luko, souscrire une assurance PNO est simple et rapide. Nous vous proposons une protection complète à partir de 4,50 € par mois, avec une souscription 100 % en ligne. Nos garanties s’adaptent à vos besoins et incluent notamment la responsabilité civile, la défense pénale et recours, l’incendie, le vol ainsi que les dégâts des eaux.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à visiter notre page dédiée à l'assurance PNO.