Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Vous n’avez pas d’épargne ou vous ne souhaitez pas l’utiliser pour votre projet immobilier ? Le rendement de votre projet locatif est supérieur au taux de crédit immobilier ? Les raisons pour essayer d’acheter sans apport peuvent être multiples. Voici nos conseils pour convaincre les banques de vous suivre.
Pourquoi est-ce plus compliqué ?
Trouver un financement pour acheter sans apport est aujourd’hui plus difficile qu’auparavant. Si les banques ne refusent pas systématiquement de financer une acquisition immobilière sans apport, celles-ci privilégient les dossiers où le futur acquéreur dispose d’un apport personnel.
Celui-ci permet de sécuriser le prêt immobilier aux yeux de la banque et de montrer le sérieux de l’emprunteur. Il est aussi particulièrement utile en cas de décote du bien au fil du temps, si la vente ne permet pas de couvrir les dettes de l’emprunteur.
Alors, mission impossible ou pas ? Rassurez-vous, il est encore possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport à condition d’avoir un bon dossier et de penser à faire jouer la concurrence.
On parle de prêt sans apport à 100 % si vous apportez le montant des frais de mutation (frais de notaire). Si l’emprunt couvre à la fois le montant de l’investissement immobilier et les frais de mutation, on parle alors de prêt sans apport à 110 %.
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Nos conseils pour réussir à acheter sans apport
Les 3 profils avec le plus de chances de réussite
- Les jeunes actifs à potentiel en CDI peuvent obtenir un prêt à moins de 30 ans, sans apport. Ne pas être régulièrement à découvert et avoir une possible évolution de carrière sont deux points importants pour prétendre à un emprunt sans apport pour l’achat d’un bien immobilier.
- Les particuliers avec une épargne ou un patrimoine conséquents ont plus de facilité à emprunter sans apport. Leurs placements, notamment en assurance-vie, et leur patrimoine immobilier personnel montrent leur capacité à épargner.
- Les investisseurs locatifs avec des projets solides ou un historique de projets réussis ou déjà auto-financés ont également plus de chance d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Les banques prennent en compte les montants des loyers perçus dans le calcul du taux d’endettement. Veillez à éviter les 3 erreurs à ne pas faire en investissement locatif.
Conserver vos avoirs pour acheter un logement est une bonne stratégie si le rendement de vos placement est supérieur aux taux consentis par la banque pour l’achat d’un nouveau bien immobilier.
Montrez patte blanche
Plus votre dossier est solide et bien préparé, plus vous avez de chance d’emprunter sans apport pour l’achat d’un bien immobilier.
La banque va ainsi s’attarder sur différents critères avant de vous accorder votre prêt sans apport :
- situation professionnelle et revenus stables (CDI, fonctionnaire, indépendant avec historique de revenus stables et réguliers) ;
- bonne gestion de vos finances (absence de découvert, placements financiers) ;
- capacité d’épargne résiduelle ou une marge de manœuvre après remboursement des mensualités ;
- prêt antérieur remboursé sans incident.
Investisseurs : montez un dossier solide
Vous devez avoir un profil emprunteur solide si vous voulez réaliser un premier investissement locatif ou renouveler une opération immobilière et désirez emprunter sans apport.
Préparez pour cela :
- un plan de financement chiffré comprenant le montant des loyers à percevoir ;
- une liste des biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire et dont les emprunts sont soldés ;
- un dossier de votre situation personnelle (contrat de travail, revenus, extraits de compte bancaire si vous interrogez une autre banque que la vôtre).
Attention, même en tant qu’investisseur d’un bien mis en location, la banque respecte toujours les conditions du Haut Conseil de Stabilité Financière : votre taux d’endettement personnel doit toujours rester en dessous des 35 % du montant de vos revenus nets, loyers perçus inclus. L’organisme prêteur tient également compte de vos charges et des autres crédits en cours.
Une banque cherche toujours à minimiser le risque qu’elle prend en vous accordant un prêt sans apport. Pour maximiser vos chances d’obtenir votre crédit, votre dossier devra être sincère et comporter le plus de détails possibles sur lesquels la banque pourra s’appuyer avant de vous accorder l’emprunt.
Cibler des biens “sûrs”
Les banques ne s’arrêtent pas uniquement à votre situation personnelle pour déterminer la solidité du projet et évaluer votre solvabilité en cas de défaut de paiement. Leurs conditions pour obtenir un prêt évoluent et s’intéressent à certains critères concernant le logement.
Pensez à acheter un bien neuf ! Vous bénéficierez d’une TVA de 5,5 % dans certaines zones et de frais de notaire réduits à 2,5 % contre 7 à 8 % pour un logement ancien.
- Zone géographique : il sera plus difficile d’obtenir le financement pour l’achat d’un bien situé dans un quartier jugé peu fréquentable par la banque. La tendance du marché immobilier local est également prise en compte dans l’étude de votre prêt sans apport.
- Performances énergétiques : ce nouveau critère, récemment entré en ligne de compte, rassure la banque. Un bien classé A ou B assure une réduction de la consommation énergétique et permet une revente plus facile qu’un bien classé E ou F. Pensez à demander le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du logement avant l'achat !
À compter du 1er septembre 2022 la réalisation d’un audit énergétique est devenue obligatoire avant toute mise en vente d’un bien ou location d’un bien classé F ou G. Cet audit s’appliquera dès le 1er janvier 2025 aux logements classés E, puis aux logements classés D, au 1er janvier 2034.
- Besoin en travaux : vous devrez montrer à la banque que vous avez les liquidités pour réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires et que ceux-ci n’impactent pas votre capacité de remboursement mensuelle.
Consacrez un minimum d’apport
Un petit apport vaut mieux que pas d’apport du tout aux yeux de la banque. Même si celui-ci est faible, vous lui montrez que vous faites preuve d’engagement dans votre projet immobilier.
Le montant de l’apport recommandé est de 10 % de la valeur du prêt. Cet apport peut être constitué par votre épargne personnelle, d’un prêt de votre famille ou de vos amis, d’un héritage, etc.
Ne souscrivez jamais un prêt à la consommation pour justifier un apport personnel. La banque en serait avertie et refuserait automatiquement votre demande !
Sollicitez des emprunts aidés
Plusieurs types de prêts s’offrent à vous pour limiter la part de l’apport financier dans votre projet d’achat.
- PTZ : vous êtes éligible au prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant ou si vous n’avez pas été propriétaire au cours des deux années précédentes. Vous pouvez ainsi financer jusqu’à 40 % du montant total de votre investissement sans intérêt avec ce prêt d’État.
- PAL : Le prêt action logement est accordé aux salariés du secteur privé d’entreprises d’au moins 10 salariés (hors secteur agricole). Vous pouvez financer jusqu’à 25 000 € sur 20 ans au maximum et jusqu’à 30 % de l’acquisition de votre résidence principale.
- PAS : le prêt d’action sociale est accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Il concerne l’achat d’une résidence principale uniquement. Il permet l’acquisition d’un logement déjà construit ou neuf et englobe les éventuels travaux à réaliser. Il peut financer 100 % du projet et est octroyé sous conditions de ressources.
Le PAS peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt d’Action Logement, mais ne peut servir à financer les frais de notaire, les frais de dossier et les équipements du logement.
D’autres emprunts aidés sont également disponibles : prêt réservé aux fonctionnaires, collectivités territoriales ou caisse de retraite.
Faites appel à une caution solidaire
Une caution solidaire du prêt consiste en l’engagement d’une tierce personne (de votre famille ou non) à couvrir une éventuelle incapacité de remboursement. La caution solidaire s’engage sur ses biens personnels (placements et patrimoine immobilier) pour la garantie de votre prêt immobilier et doit remettre un dossier personnel conjointement à votre demande de prêt sans apport.
Pourquoi acheter sans apport personnel ?
Acheter sans apport personnel permet de :
- conserver des liquidités en cas de besoin ;
- éviter la résiliation d’une assurance-vie ou d’un placement financier ayant un rendement plus élevé que le taux d’intérêt proposé par la banque ;
- utiliser son apport personnel pour les travaux ;
- bénéficier d’éventuels avantages fiscaux en déduisant les intérêts du prêt de ses revenus fonciers (dans le cas d’un investissement locatif, comme un immeuble de rapport) ;
- faire financer son achat à 100 % par les loyers perçus.
L’impact sur le crédit immobilier
Plus votre dossier sera favorable et plus vous serez à même de négocier le coût de votre crédit. Acheter un bien immobilier sans apport peut avoir un impact sur le crédit sollicité, mais également sur le coût de l’assurance :
- le taux d’intérêt du prêt sera moins intéressant qu’avec un apport de 10 % au minimum ;
- le taux d’intérêt de l’assurance du prêt immobilier peut être plus élevé ;
- La garantie du prêt immobilier par un organisme de caution risque d’être plus difficile à obtenir;
- la prise d’une hypothèque peut être imposée.
Les organismes de caution privilégient les emprunteurs ayant au minimum 10 % d’apport en fonds propres dans le plan de financement. Un crédit sans apport fait l’objet, la plupart du temps, d’une prise d’hypothèque qui revient plus cher que le cautionnement classique.
D'autres alternatives sont possible pour l'achat sans apport ou avec un apport moindre, notamment la location accession et le leasing immobilier qui permettent aux locataires d'un bien d'en devenir propriété, ou la tontine qui est un accès à la propriété plus original et moins employé de nos jours.
Voir aussi :
