Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Vous souhaitez contracter un crédit immobilier et vous aimeriez savoir combien vous pouvez emprunter ? Sachez que depuis le 1er janvier 2022, les banques ne sont plus autorisées à prêter aux particuliers au-delà de 35 % de taux d’endettement pour une durée de 25 ans maximum. Auparavant simple recommandation, le taux d’endettement maximum autorisé est désormais très encadré. Du mode de calcul aux dérogations possibles, on vous explique en détail comment s’appliquent ces nouvelles règles.
Ce qu’il faut retenir
- Le taux d’endettement maximum autorisé en 2023 est limité à 35 % des revenus des emprunteurs ;
- L’assurance emprunteur et les charges régulières du foyer sont prises en compte pour calculer le taux d’endettement.
- Les revenus sont calculés sur les ressources encaissées mensuellement (salaires, bénéfices pour les entrepreneurs, pensions de retraite, etc.).
- Sauf dérogations ou exceptions, la durée maximum du crédit immobilier est de 25 ans.
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35% : le taux d’endettement maximum en 2023
Depuis le 1er janvier 2022, les établissements bancaires ne peuvent plus octroyer un crédit aux particuliers au-delà de 35 % de taux d’endettement (assurance comprise) pour une durée de prêt de 25 ans maximum. Ces nouvelles règles visant à limiter le surendettement des ménages résultent d’une décision prise par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en date du 29 septembre 2021.
Les revenus pris en compte
Il s’agit de l’ensemble des ressources du foyer :
- les salaires nets, les primes contractuelles et le 13ème mois ;
- les bénéfices dans le cadre d’une activité non salariée (agriculteurs, commerçants, artisans ou professions libérales) ;
- les pensions compensatoires perçues suite à une décision judiciaire ;
- les autres pensions et rentes : retraite, invalidité, etc. ;
- les revenus fonciers à hauteur de 70 %.
Bien que cela ne soit pas systématique, d’autres sources de revenus telles que les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les commissions des commerciaux peuvent être ajoutées par l’organisme prêteur.
Les charges prises en compte
Les charges comptabilisées correspondent aux charges récurrentes :
- crédit auto ;
- prêt à la consommation ;
- crédit renouvelable ;
- charges associées au logement (emprunt immobilier ou loyer).
Ces nouvelles règles doivent impérativement être respectées par les établissements de crédits sous peine de sanctions par L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).
Est-il possible d’aller au-delà des 35% ?
Pour la majorité des emprunts, il n’est désormais plus possible de déroger à cette règle. Toutefois, les établissements bancaires ont la possibilité de s’affranchir de ces conditions de durée et de taux pour 20 % des crédits octroyés chaque trimestre. Ces dérogations doivent être accordées en priorité aux ménages qui achètent leur résidence principale (à hauteur de 80 %) avec une proportion de 30 % de primo-accédants.
Les dossiers pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif dépassant le taux de 35 % d’endettement ne peuvent représenter que 4 % de la production trimestrielle.
Quels sont les critères pris en compte pour bénéficier d’une dérogation ?
Pour accorder ces dérogations dorénavant limitées, les établissements de crédits privilégient les dossiers présentant le moins de risques en se basant sur plusieurs éléments :
- le profil de l’emprunteur (âge, situation familiale et professionnelle, etc.).
- le reste à vivre (revenus - charges) ;
- le montant de l’apport personnel ;
- le saut de charge dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale (différence entre votre loyer actuel et le montant des mensualités de votre futur prêt immobilier) ;
- la bonne gestion des comptes bancaires ;
- la propension à l’épargne.
Calculer son endettement maximum : la formule
Le taux d’endettement maximum correspond à la somme que vous allez pouvoir emprunter pour l’acquisition de votre bien, soit votre capacité d’emprunt. Pour le déterminer, il suffit d’appliquer la formule suivante : charges + mensualités du prêt / revenus x 100.
Voici deux exemples concrets pour mieux comprendre le mécanisme :
- pour des revenus mensuels de 2 000 €, des charges régulières de 150 € et des mensualités de prêt immobilier de 450 €, le taux d'endettement se calcule comme suit : (150+450) / 2000 = 0,30 soit 30 % et un reste à vivre de 1 400 €.
- pour des revenus mensuels de 4200 €, des charges régulières de 500 € et des mensualités de prêt immobilier de 1 100 €, le taux d’endettement se calcule comme suit : (500+1100) / 4200 = 0,38 soit 38 % et un reste à vivre de 2 600 €.
25 ans : la durée maximum du crédit immobilier
La règle des 25 ans maximum doit désormais s’appliquer pour tous les nouveaux prêts immobiliers contractés depuis le 1er janvier 2022. Toutefois, les organismes prêteurs ont la possibilité de déroger sur la durée maximum autorisée pour 20 % des crédits octroyés (achat d’une résidence principale et primo-accédants de préférence).
Signalons également que les ménages qui achètent un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou un bien immobilier ancien nécessitant de lourds travaux (25 % du coût d’acquisition) peuvent bénéficier d’un allongement de leur durée de crédit de deux ans.
Le capital qu'il est possible d'emprunter selon les revenus :
