Les obligations du syndic en cas de sinistre
Que doit faire le syndic en cas de sinistre, et comment engager sa responsabilité en cas de faute ?
Par Luko by Allianz Direct
Les copropriétaires d'un immeuble constituent automatiquement et sans formalité, le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat veille sur la bonne gestion financière des parties communes de la copropriété et s'assure du bon entretien et de la conservation de celle-ci, de l'ensemble de ses équipements et des espaces extérieurs.
On vous dit tout sur le syndicat des copropriétaires, son mode de fonctionnement, son rôle et son statut juridique.
Définition du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est un organe/organisme qui regroupe tous les propriétaires d’un immeuble en copropriété. Il gère collectivement les parties communes, veille à leur entretien et supervise la gestion financière confiée au syndic. Chaque copropriétaire, occupant ou bailleur, en fait partie et participe aux décisions lors des assemblées générales.
Il regroupe à lui seul l'ensemble des copropriétaires en une assemblée qui veille au bon entretien des parties communes et à la gestion sincère des finances confiée au syndic bénévole ou professionnel. Son siège (domicile du syndic) est dans la copropriété et il est représenté par des membres élus lors de l'assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires.
Est-ce que le syndicat de copropriétaires est obligatoire ?
Oui, le syndicat de copropriétaires est obligatoire dès qu’un immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes. Il n’est pas possible d’y renoncer, même avec un accord entre copropriétaires.
La création d'un syndicat des copropriétaires se fait automatiquement, sans intervention particulière, dès lors qu'existe une copropriété au sein d'un immeuble. Un nouveau propriétaire occupant ou bailleur intègre automatiquement la copropriété dès la signature de l'acte d'achat. Il devient alors un membre à part entière.
Un copropriétaire bailleur appartient automatiquement au syndicat des copropriétaires et possède également un droit de vote au sein de celui-ci.
Quelle est la différence entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires ?
Le syndic de copropriété est un mandataire élu chargé de mettre en œuvre les dispositions et les décisions prises par le syndicat des copropriétaires (travaux, rénovation, entretien des parties communes, etc.) et de les faire appliquer. Représentant légal du syndicat, il est en lien direct avec le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires fait le lien direct entre le syndic et chaque copropriétaire.
Le syndic de copropriété est une structure vraiment indépendante du syndicat des copropriétaires qui assure la gestion administrative et financière pour le compte de l'ensemble des copropriétaires.
Il existe sous trois formes légales :
- Le syndic professionnel est une société de services indépendante qui perçoit des honoraires pour ses prestations ;
- Le syndic bénévole est composé d'un copropriétaire qui se charge de la bonne gestion et de l'entretien de l'immeuble ;
- Le syndic coopératif comprend plusieurs copropriétaires qui se répartissent les diverses tâches comptables, administratives, financières et de gestion.
L'ensemble des attributions et des conditions d'exercices d'un syndic sont gérées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Ainsi, si syndic de copropriété et syndicat des copropriétaires se ressemblent, ces deux organes gestionnaires d'une copropriété sont totalement différents.
Quelle est la différence entre le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires ?
Le conseil syndical agit en tant que représentant officiel et élu du syndicat des copropriétaires. Il fait le lien direct entre les copropriétaires réunis au sein du syndicat et le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel. Son rôle est donc tout aussi important.
Ses représentants ont la mission de transmettre les demandes et les besoins des copropriétaires. Il contrôle et assiste le syndic bénévole ou professionnel dans les actions menées pour le compte de la copropriété.
Le conseil syndical est composé de membres élus du syndicat des copropriétaires. Son président est ensuite nommé et élu par les membres du conseil syndical.
L'assurance responsabilité civile du conseil syndical peut être demandée dans le cadre d'une extension de garantie du contrat multirisque de la copropriété.
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Les membres représentant le syndicat des copropriétaires
Ce sont les membres du conseil syndical et son président qui représentent le syndicat des copropriétaires. Chaque membre a le pouvoir de donner son avis lors des assemblées générales de la copropriété et peut servir d’intermédiaire avec le syndic pour toutes les questions relatives à la gestion de la copropriété.
Ce groupe représente la voix collective des copropriétaires, facilitant la communication et garantissant la transparence dans la gestion de l’immeuble.
Comment sont élus les membres du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical sont élus par l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle. Le nombre de membres et leur durée de mandat sont généralement définis par le règlement de copropriété. Cette élection vise à assurer une représentation équilibrée des copropriétaires pour veiller aux intérêts communs.
Les membres sont-ils bénévoles ?
Oui, les membres du conseil syndical exercent leurs fonctions à titre bénévole. Ils ne perçoivent aucune rémunération pour leur engagement, qui repose sur la volonté de participer activement à la bonne gestion de la copropriété et à la défense des intérêts de tous les copropriétaires.
Quel est le statut juridique d’un syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires dispose d’un statut juridique de personne morale, ce qui lui confère une existence légale distincte de celle des copropriétaires individuels. En tant que personne morale, il peut agir en justice, gérer les parties communes et conclure des contrats.
À ce titre, il est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile à minima, pour couvrir les risques liés à sa gestion.
Quel est le rôle du syndicat et ses pouvoirs ?
Le syndicat des copropriétaires joue un rôle clé et décide des travaux, du budget, des modifications du règlement, du choix du syndic, ainsi que de l’achat ou la vente des parties communes. Il peut engager des actions en justice au nom de la copropriété. Ses décisions sont validées en assemblée générale.
Il est chargé de gérer et de protéger les intérêts collectifs de tous les copropriétaires. Il prend des décisions essentielles concernant la vie de la copropriété, notamment :
- Des travaux à effectuer au sein des parties communes de la copropriété ;
- Du budget prévisionnel annuel ;
- Des modifications du règlement de la copropriété ;
- Du changement de syndic bénévole ou professionnel, en fin de contrat ou suite à un litige ;
- De l'achat ou de la vente à terme d'une partie commune ;
- De la souscription d'un prêt bancaire au nom de la copropriété.
En tant que personne morale, le syndicat des copropriétaires peut également intenter une action en justice au nom de la copropriété à l'encontre d'un tiers ou d'un copropriétaire.
Ses pouvoirs et décisions sont validés lors d'un vote organisé au cours d'une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Le syndic de copropriété se charge ensuite de leur mise en application.
Le syndicat des copropriétaires donne l'autorisation d'agir au syndic lors de l'assemblée générale par un pouvoir accepté par les deux parties.
La loi Elan, applicable depuis novembre 2018, a fortement impacté les copropriétés en introduisant une réforme complète des droits et des obligations de celle-ci. Elle a modernisé le cadre juridique des copropriétés afin de mieux protéger les copropriétaires et d'améliorer la gestion des immeubles. Elle a renforcé les obligations des syndics, notamment en matière de transparence et de communication avec les copropriétaires. Par ailleurs, elle facilite la prise de décisions et encourage la rénovation énergétique des bâtiments.
L'assurance de la copropriété est souscrite par le syndicat des copropriétaires, sous initiative du syndic, selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés. La décision de cette souscription passe par un vote en assemblée générale.
Quelles sont ses responsabilités et obligations d'assurance ?
Le syndicat des copropriétaires a l’obligation légale de souscrire une assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés aux parties communes ou aux tiers. Cette assurance protège la copropriété en cas de malfaçons, défauts d’entretien ou accidents, et engage sa responsabilité devant les tribunaux si nécessaire. Elle complète les assurances individuelles des copropriétaires et propriétaires bailleurs.
L’assurance de copropriété est donc obligatoire pour garantir la couverture des risques liés à l’immeuble collectif. Elle protège non seulement les copropriétaires, mais aussi le personnel d’entretien, les locataires et les intervenants extérieurs. En cas de sinistre ou réclamation, cette assurance prend en charge les démarches et indemnisations.
Le saviez-vous ? Il est possible, chez certains assureurs, de souscrire une assurance copropriété même en l’absence de syndic professionnel, notamment pour les syndics bénévoles ou autogérés, assurant ainsi la protection indispensable de la copropriété. Découvrez dans cet article comment assurer une copropriété sans syndic professionnel.
Que faire en cas de conflit au sein de la copropriété ?
En cas de conflit en copropriété, il est essentiel d’abord de privilégier la résolution amiable par le dialogue entre copropriétaires ou avec le syndic. Si cela échoue, la médiation ou la conciliation judiciaire peut être envisagée. En dernier recours, le recours au tribunal permet au juge de trancher le différend.
Les conflits en copropriété peuvent surgir entre copropriétaires, entre un copropriétaire et le syndic, ou même entre le syndicat des copropriétaires et des prestataires. Pour les gérer efficacement, il est conseillé de tenter une résolution amiable. Cela passe par la discussion directe entre les parties concernées ou via le conseil syndical, qui peut jouer un rôle de médiateur neutre et faciliter le dialogue.
Si la médiation interne échoue, il est possible de recourir à une médiation professionnelle ou à la conciliation judiciaire. Ces démarches permettent souvent d’éviter un procès long et coûteux en favorisant un compromis.
En dernier recours, le copropriétaire ou le syndicat peut saisir le tribunal compétent (tribunal judiciaire ou de proximité selon le litige). Le juge examinera alors les faits, tranchera le différend et prendra une décision contraignante.
Certaines situations spécifiques, comme un manquement grave du syndic à ses obligations, peuvent aussi faire intervenir l’assemblée générale, qui peut décider du remplacement du syndic en cas de conflit persistant.
Voir aussi :
