Que faire en cas de non respect des parties communes ?
Tout savoir sur l'usage abusif des parties communes en copropriété
Par Luko
Les copropriétaires d'un immeuble constituent automatiquement et sans formalité, le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat veille sur la bonne gestion financière des parties communes de la copropriété et s'assure du bon entretien et de la conservation de celle-ci, de l'ensemble de ses équipements et des espaces extérieurs. On vous dit tout sur le syndicat des copropriétaires, son mode de fonctionnement, son rôle et son statut juridique.
Définition du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est automatiquement créé dès lors qu'existe une copropriété au sein d'un immeuble. Cela signifie que deux copropriétaires peuvent former un syndicat de copropriétaires. Il regroupe à lui seul l'ensemble des copropriétaires en une assemblée qui veille au bon entretien des parties communes et à la gestion sincère des finances confiée au syndic bénévole ou professionnel.
Un copropriétaire bailleur appartient automatiquement au syndicat des copropriétaires et possède également un droit de vote au sein de celui-ci.
Le syndicat des copropriétaires a son siège dans la copropriété et est représenté par des membres élus lors de l'assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires.
Un nouveau propriétaire occupant ou bailleur intègre automatiquement la copropriété dès la signature de l'acte d'achat. Il devient donc membre du syndicat des copropriétaires.
Quelle différence avec le syndic de copropriété ?
Si les noms se ressemblent, ces deux organes gestionnaires d'une copropriété sont totalement différents. Le syndic de copropriété est chargé de mettre en œuvre les dispositions et les décisions prises par le syndicat des copropriétaires (travaux, rénovation, entretien des parties communes, etc.) et de les faire appliquer.
Le syndicat des copropriétaires est donc le lien entre le syndic et chaque copropriétaire.
Le syndic de copropriété est une structure indépendante qui assure la gestion administrative et financière pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Il est en lien direct avec le syndicat des copropriétaires. Il est donc le représentant légal du syndicat et de ses copropriétaires.
Le syndic de copropriété existe sous trois formes légales.
- le syndic professionnel : c'est une société de services indépendante qui perçoit des honoraires pour ses prestations ;
- le syndic bénévole : il est composé d'un copropriétaire qui se charge de la bonne gestion et de l'entretien de l'immeuble ;
- le syndic coopératif : il comprend plusieurs copropriétaires qui se répartissent les diverses tâches comptables, administratives, financières et de gestion.
L'ensemble des attributions et des conditions d'exercices d'un syndic sont gérées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Quelle différence avec le conseil syndical ?
Le conseil syndical est l'interface entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Ses représentants ont la mission de transmettre les demandes et les besoins des copropriétaires. Il contrôle et assiste le syndic bénévole ou professionnel dans les actions menées pour le compte de la copropriété.
Le conseil syndical est composé de membres élus du syndicat des copropriétaires. Son président est ensuite nommé et élu par les membres du conseil syndical.
L'assurance responsabilité civile du conseil syndical peut être demandée dans le cadre d'une extension de garantie du contrat multirisque de la copropriété.
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Qui représente le syndicat des copropriétaires ?
Les membres du conseil syndical et son président représentent le syndicat des copropriétaires. Ses membres ont ainsi le pouvoir de donner leur avis lors de l'assemblée générale de copropriété ou de contacter directement le syndic pour tout ce qui concerne le syndicat des copropriétaires.
Quel est le statut juridique d'un syndicat de copropriétaires ?
C'est en tant que personne morale qu'intervient le syndicat des copropriétaires. À ce titre, il doit posséder a minima une assurance responsabilité civile.
Rôle et pouvoirs du syndicat
Le syndicat des copropriétaires décide entre autres :
- des travaux à effectuer au sein des parties communes de la copropriété ;
- du budget prévisionnel annuel ;
- des modifications du règlement de la copropriété ;
- du changement de syndic bénévole ou professionnel, en fin de contrat ou suite à un litige. Notre article sur les litiges avec son syndic de copropriété vous aide à y voir plus clair ;
- de l'achat ou la vente d'une partie commune ;
- de la souscription d'un prêt bancaire au nom de la copropriété.
Il peut également intenter une action en justice au nom de la copropriété à l'encontre d'un tiers ou d'un copropriétaire.
Ses pouvoirs et décisions sont validés lors d'un vote organisé au cours d'une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Le rôle du syndic de copropriété se charge de leur mise en application.
Le syndicat des copropriétaires donne l'autorisation d'agir au syndic lors de l'assemblée générale par un pouvoir accepté par les deux parties.
La loi Elan, applicable depuis novembre 2018 a fortement impacté les copropriétés en introduisant une réforme complète des droits et obligations de celle-ci.
L'assurance de la copropriété est souscrite par le syndicat des copropriétaires, sous initiative du syndic, selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés. La décision de cette souscription passe par un vote en assemblée générale.
Responsabilité et obligation d'assurance
L'assurance de copropriété est-elle obligatoire ? La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée devant les tribunaux si celui-ci est reconnu responsable de dommages suite à une malfaçon ou à un défaut d'entretien des parties communes et de l'immeuble.
Il a donc obligation de souscrire une assurance responsabilité civile en plus de celle souscrite par les copropriétaires et les propriétaires bailleurs.
Ainsi, il peut être poursuivi par les copropriétaires, par le personnel d'entretien ou de gardiennage, par des locataires ou intervenants extérieurs. L'assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires peut ainsi intervenir en cas de réclamation et gérer un éventuel sinistre.
Le saviez-vous ? Chez certains assureurs, vous pouvez aussi assurer une copropriété sans syndic professionnel.
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