Quel est le rôle du garant en location selon la loi ?

Un garant est une personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer et les charges du locataire en cas de défaillance. Cet engagement, formalisé par un acte de cautionnement, est strictement encadré par les articles 2288 à 2320 du Code civil.

Garant physique vs garant moral

Deux formes de garants peuvent être proposées lors d'une location :

Le garant physique est une personne, souvent un parent, un ami ou un proche du locataire, qui s’engage personnellement à couvrir les éventuels impayés. Pour être accepté par le bailleur, il doit généralement présenter un revenu régulier, une situation professionnelle stable et des ressources équivalentes à au moins trois fois le montant du loyer.

Le garant moral est une entité, comme une entreprise, une association ou un organisme public, qui se porte caution pour le locataire en cas d’impayé. C’est le cas, par exemple, de la garantie Visale proposée par Action Logement. Certains garants moraux privés, comme Garantme ou Cautioneo, offrent ce service en échange d’une commission.

Le bailleur reste libre d’accepter l’un ou l’autre, selon la fiabilité et la solidité des garanties financières apportées.

Quelle est la différence entre un garant et une caution ?

Dans le langage courant, les termes garant et caution sont souvent confondus, tout comme caution et dépôt de garantie. En réalité :

• Le garant est la personne ou l’organisme qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaut de paiement ;
• La caution désigne l’engagement juridique pris par ce garant ;
• Le dépôt de garantie, quant à lui, est une somme d’argent versée à la signature du bail, destinée à couvrir d’éventuelles dégradations locatives ou impayés.

Le garant joue un rôle de sécurité financière pour le propriétaire, en couvrant :

• Les impayés de loyer ;

• Les charges non réglées ;

• Les éventuelles réparations en cas de dégradations locatives à la sortie du logement.

Pour être accepté comme garant, il est généralement demandé de :

• Disposer d’un CDI ;

• Gagner au moins trois fois le montant du loyer ;

• Signer un acte de cautionnement, qui officialise l’engagement.

Ce rôle est particulièrement essentiel pour les locataires dont la situation financière est jugée précaire, comme les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes en emploi instable.

Non, il n’y a pas d’obligation légale d’avoir un garant. Cependant, la majorité des propriétaires bailleurs en réclame un pour sécuriser leur investissement et se protéger des impayés de loyers. Cette exigence est fréquente lorsque le locataire possède un dossier fragile ou ne dispose pas de garanties financières solides.

C’est le cas, par exemple, pour les étudiants et les apprentis, les travailleurs indépendants dont les revenus fluctuent, les salariés en CDD ou encore les personnes en recherche d’emploi.

Si le propriétaire exige un garant et que personne ne peut s’engager pour vous, d’autres solutions peuvent être envisagées pour sécuriser votre dossier.

La garantie Visale d'Action Logement

La garantie Visale est un dispositif gratuit proposé par Action Logement qui prend en charge les impayés de loyer à la place d’un garant. Elle s’adresse principalement aux jeunes de moins de 30 ans, aux étudiants et aux salariés en situation précaire. La demande se fait en ligne directement sur le site d’Action Logement en quelques clics.

L'assurance loyer impayé (GLI)

Vous pouvez souscrire à une assurance loyer impayé en échange d’une commission de 2 à 5 % du loyer. La compagnie d’assurance s’engage alors à protéger le propriétaire en cas de non-paiement du loyer. Elle prend aussi en charge la procédure de recouvrement et d’expulsion.

Les organismes de cautionnement

Des services comme Garantme et Cautioneo offrent une alternative au garant traditionnel. Ces organismes se portent caution pour le locataire, moyennant des frais équivalents à un pourcentage du loyer annuel. Ils évaluent la solvabilité du locataire et fournissent une garantie au propriétaire, facilitant ainsi l'accès au logement pour ceux qui ne disposent pas d'un garant personnel.

La caution bancaire

Si vous disposez d'une grosse épargne, vous pouvez mettre en place une caution bancaire. Il suffit de demander à votre conseiller de placer 12 mois de loyer sur compte bloqué. Cette solution reste assez méconnue en France et des frais de dossier sont à prévoir.

Les droits

• Se tourner vers le locataire pour lui réclamer un remboursement ;

• Contester la validité de l'acte de cautionnement s'il est mal rédigé ;

• Garantir plusieurs locataires à la fois (même si c'est déconseillé) ;

• S'engager pour une durée déterminée ou indéterminée.

Les devoirs

• Le garant s’engage à rembourser le propriétaire si le locataire ne paye pas ses loyers ;

• Il reste engagé jusqu’à l’expiration du bail et ne peut pas se retirer avant ;

• Il doit conserver l’acte de cautionnement original.

Les interdits

• Se retirer prématurément du bail sans l’accord du propriétaire ;

• Refuser de rembourser le propriétaire.

Le garant s'engage pour toute la durée du bail, y compris ses renouvellements si cela est précisé dans l’acte de cautionnement. En général :

• Si le bail est à durée déterminée (ex : 1 an étudiant), le garant est engagé pour cette période.

• Si le bail est à durée indéterminée, il peut l’être jusqu’à ce que le locataire quitte le logement.

La fin de l’engagement peut aussi survenir dans certains cas :

• À l’échéance du bail ;

• Après le remboursement intégral des dettes envers le bailleur ;

• En cas de décès du garant.

Le bailleur peut exiger un garant sauf s’il bénéficie déjà d’une assurance loyers impayés (à l’exception des étudiants ou apprentis). L’acte de caution doit être écrit, signé, et préciser s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire.

Il est donc autorisé à :

• Demander un garant au locataire ;
• Vérifier la solvabilité du garant via des justificatifs ;
• Refuser un garant uniquement pour des motifs financiers objectifs ;
• Choisir le type de cautionnement selon le niveau de sécurité souhaité.

En revanche, la loi encadre strictement ses droits. Le propriétaire ne peut pas :

• Cumuler une assurance loyers impayés avec un garant ;
• Exiger des documents interdits comme un RIB, des données de santé ou la situation maritale ;
• Refuser un garant en raison de sa nationalité, ce qui constitue une discrimination sanctionnée par la loi.

L’acte de cautionnement est un document qui détaille l’ensemble des engagements du garant. Il est généralement signé par les trois parties : le garant, le locataire et le bailleur. Il est préférable que chacune des parties garde un exemplaire du contrat, le garant doit conserver l’original.

Les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement doit contenir plusieurs mentions obligatoires :

• L’identité du bailleur + du candidat locataire ;

• La localisation du logement ;

• L’indication d’une durée limitée ou non dans le temps ;

• Le type de caution (simple ou solidaire) ;

• Le montant du loyer et les conditions de révision ;

• Le montant maximal de la caution ;

• Une mention indiquant que la caution a conscience de la nature et de l’étendue de son engagement ;

• L’extrait intégral de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Durée de l’engagement de la caution

Le cautionnement doit mentionner s’il s’agit d’une durée limitée ou illimitée dans le temps. Si aucune mention n’est précisée dans le contrat, la loi considère qu’il s’agit d’une durée limitée.

Suppression de la mention manuscrite (Loi Elan)

Suite à la loi Élan de 2018, le garant n’est plus obligé de recopier à la main ses engagements (alinéa du 6 juillet 89). Cette nouvelle réglementation concerne les contrats réalisés après le 25 novembre 2018.

Non-cumul de l’assurance loyers impayés et du garant (Loi Boutin)

La loi Boutin interdit aux bailleurs qui ont déjà souscrit une assurance loyers impayés d’exiger en plus que le locataire ait un garant (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti). En cas de cumul des deux garanties (garant + GLI), le contrat peut être considéré comme nul.

La législation est très stricte en matière d’impayés en France. Cela encourage malheureusement les propriétaires à demander des garanties élevées pour se protéger des impayés, pénalisant ainsi les candidats dont le dossier de location ne répond pas aux critères habituels du marché immobilier.

Lorsque le locataire a des difficultés à payer son loyer, la situation peut se résoudre à l’amiable (renégociation, tiers temps…) avant de lancer la machine juridique (procès, huissier, avocat, tribunal). Le propriétaire doit dans un premier temps vérifier le type de caution : simple ou solidaire.

Caution simple et intervention de la caution

Cette caution oblige le propriétaire à effectuer lui-même les démarches avant de faire intervenir le garant. Il doit relancer le locataire (visites, téléphone) puis envoyer un commandement de payer rédigé par un huissier. Le bailleur doit prouver que le locataire est en incapacité de payer avant de faire intervenir le garant.

Caution solidaire et intervention de la caution

En général, les propriétaires privilégient majoritairement la caution solidaire qui est moins chronophage que la caution simple. Le propriétaire peut saisir directement le garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire. 

Quel que soit le type de caution, le garant reste responsable en cas d’impayé. S’il ne s’acquitte pas des sommes dues, il s’expose à des poursuites judiciaires. En cas de difficultés financières, un délai de remboursement allant jusqu’à 24 mois peut être négocié.