La résiliation du bail par le propriétaire bailleur

La résiliation du bail par le propriétaire bailleur est très encadrée. Elle obéit à des règles très strictes prévues dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, le propriétaire n’est autorisé à donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail. Cela signifie que le propriétaire ne peut donner congé qu’une fois tous les trois ans en location vide et une fois par an en location meublée. On ne peut donc jamais donner congé en cours de bail.

Certains biens donnés en location sont encore régis par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Elle concerne les logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants (ou à proximité de ces communes) dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986. Très protectrice, elle confère au locataire un droit de jouissance illimité suite à l’expiration du bail initial (durée fixée librement lors de la signature). Il s’agit de ce que l’on appelle le droit au maintien dans les lieux. Les deux seuls motifs pouvant être invoqués par le propriétaire pour résilier un bail soumis à la loi 1948 sont le congé pour reprise et le congé pour travaux.

Les spécificités de congé pour un bail de résidence secondaire

Lorsque le bien donné en location concerne une résidence secondaire (occupée moins de 8 mois dans l’année), les modalités sont plus souples. La loi n’impose pas de durée pour le bail en résidence secondaire. Le propriétaire bailleur est donc libre de définir la durée dans le contrat de location. Toutefois, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail mentionnée sur le contrat.

Comment mettre sa résidence secondaire en location saisonnière ? Réponse ici !

Quand peut-on donner congé ?

Le bailleur peut donner congé au locataire à la date anniversaire du contrat, soit à l’échéance du bail. Il doit respecter les délais de préavis fixés par la loi et justifier d’un motif recevable pour résilier le contrat :

• la vente du bien ;
• la reprise du bien par le propriétaire pour y habiter ou y loger un proche ;
• un motif légitime et sérieux ;
• la mise en œuvre d'une clause résolutoire du bail.

Le cas des locataires protégés

Un locataire protégé est un occupant âgé de plus de 65 ans percevant des revenus modestes. Cette notion est également étendue aux locataires plus jeunes hébergeant une personne âgée fiscalement à charge sous conditions de ressources. Les plafonds de ressources fixés dépendent de la composition du foyer du locataire et de la région où il réside.

Dans le cas où le locataire remplit les conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé alors le bailleur ne peut pas mettre fin au bail sauf si :

• il est également âgé de plus de 65 ans ;
• il dispose lui même de ressources inférieures aux seuils fixés par la législation ;
• il propose une solution de relogement du locataire répondant à ses besoins et revenus dans une zone géographique proche comme le stipule l'article 13 bis de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948.

Toutefois, si le logement est soumis à la loi de 1948 , la notion d’occupant protégé diffère par rapport à un logement soumis à la loi de 1989. Dans cette configuration, le locataire protégé est un occupant âgé de plus de 70 ans disposant de revenus annuels inférieurs à 28 610,40 €.

Le congé pour vendre

Le bailleur est en droit de donner congé au locataire s’il souhaite vendre son bien (démarche appelée congé pour vente). Toutefois, le propriétaire doit au préalable faire une proposition d’achat au locataire avant de pouvoir le mettre en vente. Conformément au paragraphe II de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le courrier de congé de vente doit préciser sous peine de nullité :

• le montant et les conditions de la vente ;
• une description détaillée du bien mis en vente (logement, annexes, etc.).

Une fois le courrier réceptionné, le locataire bénéficie de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre. Il doit alors notifier sa réponse au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Signalons qu’une non réponse est considérée comme un refus.

Si le locataire se porte acquéreur, il dispose d’un nouveau délai pour concrétiser la vente chez le notaire : 2 mois pour un achat sans emprunt ou 4 mois pour un achat avec emprunt. Attention, si le locataire n’obtient pas son crédit immobilier, il perd alors son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre son bien à un autre acquéreur.

Si le locataire décline l’offre ou s’il ne répond pas à la proposition, il devra par conséquent quitter le logement au terme du bail.

Le congé pour reprise (pour habiter le logement)

Il est possible de donner congé à son locataire pour récupérer son bien afin d’y résider ou de loger un membre de sa famille. Cependant, la loi définit clairement les personnes pouvant habiter dans le bien dans le cadre d’un congé pour reprise :

• le propriétaire ;
• son conjoint ou partenaire de PACS (pacte civil de solidarité valide à la date du congé) ;
• son concubin (un an de vie commune requis à la date du congé) ;
• ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.

Le bénéficiaire de la reprise est tenu d’occuper le logement à titre de résidence principale. En cas de reprise pour loger un proche, il convient d’indiquer dans la lettre de congé les noms et adresses des futurs occupants ainsi que le lien de parenté les reliant au bailleur. Notez que la demande de reprise doit être fondée et reposer sur un motif réel et sérieux sous peine de poursuites par le locataire.

Exception

Dans le cas d’un logement soumis à la loi de 1948, le propriétaire a la possibilité de récupérer son logement s’il remplit les conditions suivantes :

• il possède le logement à reprendre depuis plus de 10 ans (voire depuis plus de 4 ans s’il a acquis le logement dans le but de l’habiter) ;
• il est privé du logement qu’il occupait jusque-là.

Le congé pour motif légitime et sérieux

La loi autorise le propriétaire à donner congé à son locataire en cas de non-respect des obligations du bail comme :

• des impayés de loyers ou des retards de paiement répétés ;
• un défaut d’assurance habitation ;
• la mise en sous-location du logement (sans l’autorisation du bailleur) ;
• le non-respect du règlement de copropriété ;
• des troubles du voisinage récurrents ;
• etc.

Dans ce cas de figure précis, le propriétaire bailleur peut demander au locataire de quitter les lieux à l’échéance du bail pour motif « légitime et sérieux ». Il est toutefois tenu de respecter les délais de préavis fixés par la loi.

La mise en œuvre d'une clause résolutoire du bail

Il est d’usage que le propriétaire d’un bien donné en location insère dans le contrat une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail de plein droit en cas de :

• non paiement du loyer et/ou des charges locatives ;
• non versement du dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux ;
• refus de souscrire à une assurance habitation malgré une mise en demeure de fournir l'attestation assurance locataire ;
• non-respect du voisinage avéré ;
• etc.

Ainsi en appliquant la clause résolutoire, le propriétaire a la possibilité d’accélérer la procédure de résiliation du bail et procéder à l’expulsion du locataire sans avoir à recourir à la justice.

Le congé pour travaux (logement soumis à la loi de 1948)

Le propriétaire peut donner congé au locataire du logement afin de réaliser certains travaux d’envergure (démolition pour reconstruction d’un bien plus grand, surélévation ou addition de construction afin d’augmenter la surface habitable, etc.). Le bailleur doit alors adresser au locataire une lettre de congé par acte de commissaire de justice (huissier) et lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et ressources financières.

Pour mettre fin à un bail de location, le propriétaire doit signifier la non-reconduction du contrat de location en respectant les délais légaux soit :

• pour une résidence principale : au minimum 6 mois avant le terme du bail pour une location vide ou 3 mois pour une location meublée ;
• pour une résidence secondaire : 3 mois avant l’échéance du bail pour une location longue durée (généralement une année).

Consultez nos modèles de lettre de résiliation de bail d'un logement en location et de lettre de résiliation de bail (préavis 1 mois).

Le délai à respecter suite à l'achat d'un logement loué

Lorsque l’on achète un bien loué, il n’est pas possible de résilier le bail de location dès l’échéance suivante pour le revendre. Il faudra donc patienter jusqu’au terme du premier renouvellement du bail en cours soit trois années supplémentaires pour une location vide ou une année supplémentaire pour une location meublée.

Cependant, dans le cas où vous souhaitez donner congé pour reprendre le bien et y habiter, ce délai est raccourci au terme du bail suivant à condition qu’il soit distant de plus de deux ans. Quoi qu’il en soit, vous ne pourrez donner congé au locataire qu’après un délai de deux ans minimum suite à votre achat.

Dans un cas comme dans l’autre, il convient de respecter les délais de préavis évoqués précédemment.

Pour que le congé soit considéré comme valable, il est nécessaire de prendre certaines précautions tant pour la forme que pour le fond. Concernant la forme, il convient d’adresser le congé à tous les signataires du bail (époux ou partenaires pacsés figurant sur le bail) via :

• un courrier recommandé avec accusé de réception ;
• un acte délivré par un commissaire de justice ;
• une lettre remise en main propre contre signature ou récépissé.

Le préavis commence à courir dès réception du courrier par le locataire.

Concernant le fond, il est impératif de faire figurer dans votre courrier le motif invoqué pour la résiliation. En fonction de celui-ci, vous devrez indiquer certaines mentions obligatoires notamment en cas de congé pour vente. Le bailleur doit également joindre à son courrier une notice d’information mentionnant les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de reprise ou de vente du logement.

Les procédures d'expulsion du locataire sont très encadrées et doivent obligatoirement être soutenu par un motif solide.Si le locataire refuse de partir à l’échéance du bail, le propriétaire doit faire constater par commissaire de justice le maintien illicite de celui-ci dans le logement. Il doit ensuite saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe le logement afin d’obtenir l’expulsion. Une fois la procédure achevée, le juge rendra sa décision et prononcera l’expulsion après validation du congé.

Le locataire est également en droit de contester le congé en cas de motif frauduleux. Ce dernier peut alors saisir la commission de conciliation puis dans un second temps le tribunal judiciaire. S’il s’avère que le motif donné pour le congé est infondé, le locataire peut être condamné à verser des dommages et intérêts assortis d’une amende de 6000 €.

Voir aussi :