Plusieurs raisons peuvent conduire le syndic à vouloir résilier le contrat d’assurance copropriété. Cependant, il ne peut pas être résilié n’importe quand et n’importe comment. Il est donc impératif de connaître au préalable les motifs recevables pour dénoncer le contrat ainsi que les formalités à accomplir pour effectuer la résiliation en conformité avec la législation. Pour vous guider dans cette procédure, on fait le point pour vous.
Ce qu’il faut retenir
- Il est possible d’effectuer une demande de résiliation de l’assurance copropriété à l’échéance annuelle du contrat en respectant le délai de préavis requis.
- Une augmentation de la cotisation est un motif recevable pour dénoncer le contrat.
- Il n’est pas possible de résilier un contrat d’assurance copropriété au titre de la loi Hamon.
- La demande de résiliation peut être effectuée par lettre recommandée, courrier simple ou email.
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L’obligation d’assurance des copropriétés
Conformément à la loi Alur du 24 mars 2014, la souscription d’une assurance couvrant a minima les risques de responsabilité civile est obligatoire pour tout immeuble en copropriété. Bien que l’assurance dommages ne soit pas imposée par la loi, il est fortement recommandé de se tourner vers une assurance multirisque immeuble (MRI) afin de protéger au mieux la copropriété. Ainsi, en cas de sinistre, vous êtes assuré d’être couvert aussi bien pour les dégâts causés aux tiers que pour les dommages subis par l’immeuble.
L’assurance dommages peut dans certains cas être exigée par le règlement de copropriété.
Le syndic est chargé de procéder au préalable à une mise en concurrence des différentes compagnies d’assurance en demandant plusieurs devis. La souscription du contrat d’assurance est ensuite votée à l’appui des propositions en assemblée générale (article 18 de la loi n° 65-557).
Le changement d’assurance doit obligatoirement faire l’objet d’un nouveau vote en assemblée générale avant d’acter la résiliation du contrat précédent.
Quand peut-on résilier son contrat d’assurance de copropriété ?
À l’échéance du contrat
Un contrat d’assurance est le plus souvent conclu pour un an avec une clause de tacite reconduction. Il est donc possible de demander la résiliation de son contrat d’assurance copropriété chaque année à l’échéance principale sans avoir à donner de motif. Veillez en revanche à respecter le préavis prévu au contrat (en général, il est de deux mois).
La demande de résiliation doit être réalisée par le syndic et adressée, au choix, par :
- courrier recommandé avec accusé de réception ;
- lettre simple ;
- email.
Lors d’une hausse tarifaire
En cas d’augmentation importante de la cotisation, le syndic a la possibilité de demander la résiliation du contrat hors échéance à condition que :
- la résiliation pour hausse tarifaire fasse partie des motifs prévus dans les conditions générales du contrat ;
- cette majoration ne résulte pas d’une clause d’indexation prévue par votre contrat ni d’une disposition légale (hausse des taxes, par exemple) ;
- votre contrat ne mentionne pas un pourcentage d’augmentation minimal de la prime pour demander la résiliation.
En cas d’une diminution du risque
L’article L113-4 du code des assurances stipule qu’en cas de diminution du risque en cours de contrat, l’assuré peut bénéficier d’une baisse du montant de sa cotisation. Dans le cas où l’assureur refuse de diminuer la prime, l’assuré est alors autorisé à résilier son contrat d’assurance. Dans ce cas de figure, la résiliation prend effet trente jours après la dénonciation.
Les loi Hamon et Châtel non applicables
- Loi Hamon : cette loi destinée uniquement aux personnes physiques (particuliers) ne peut être appliquée dans le cadre de la résiliation d’un contrat d’assurance copropriété.
- Loi Châtel : de manière générale, cette loi exclut les syndicats de copropriété (professionnels ou bénévoles) de son champ d’application car ils ne sont pas des personnes physiques. Cependant, des exceptions existent, notamment depuis les différentes décisions des cours de cassation rendues en 2011 et 2015. Il est désormais possible dans certains cas que le syndicat des copropriétaires invoque la loi Châtel pour résilier le contrat d’assurance à tacite reconduction. Pour vérifier ce point, il faut vous référer aux conditions générales de votre contrat.
Les immeubles en situation de monopropriété, dont le propriétaire souscrit l’assurance en son nom, peuvent bénéficier des dispositions de ces deux lois.
La marche à suivre
Avant d’envoyer la demande de résiliation à l’assureur, le syndic doit effectuer en amont certaines formalités. Voici la procédure à réaliser par le syndic étape par étape :
- Réaliser une mise en concurrence : demande de devis à différentes compagnies d’assurance.
- Mentionner le changement d’assurance à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et adresser la convocation accompagnée des devis aux copropriétaires.
- Procéder au vote à la majorité simple de l’article 24 en assemblée générale. Dans cette configuration, les abstentionnistes ne sont pas comptabilisés.
- Envoyer la demande de résiliation à l’assureur au moment de l’échéance annuelle et souscrire en parallèle le nouveau contrat auprès de la nouvelle compagnie.
Le préavis à respecter
Il est important d’envoyer le courrier de résiliation suffisamment à l’avance pour ne pas manquer l’échéance annuelle. Pour cela, vous pouvez demander à votre assureur la durée du préavis à respecter ou vous référer aux conditions générales du contrat.
Dans la majorité des cas, la durée du préavis est fixée à deux mois pour une résiliation à l’échéance.
La résiliation du contrat par l’assureur
Plusieurs motifs peuvent autoriser un assureur à résilier un contrat d’assurance :
- en cas de non paiement des cotisations : l’assureur est alors en droit de résilier votre contrat en s’appuyant sur les règles de délais et de forme énoncées dans l’article L. 113-3 du code des assurances.
- en cas d’aggravation du risque : cela peut être lié par exemple à une fréquence des réclamations, un défaut d’entretien de l’immeuble, ou un changement de destination au niveau des parties privatives ;
- après un sinistre : si une clause du contrat le prévoit, l’assureur a la possibilité de résilier le contrat à la suite d’un sinistre en application de l'article R*113-10 du code des assurances. Dans ce cas, la résiliation prend effet un mois après sa notification.
