Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés dans le bail, des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Le propriétaire doit entretenir le logement et prendre à sa charge toutes les réparations nécessaires au maintien en bon état du logement, sauf si les dégâts sont dus à une faute ou négligence du locataire.

Tout dépend de la nature des travaux : l'entretien quotidien du logement est à la charge du locataire, mais le propriétaire est également dans l'obligation de fournir un logement décent et respectant les normes de sécurité en vigueur. Les travaux de maintenance font donc partie des charges du propriétaire bailleur.

La liste des travaux et obligations à la charge du propriétaire pendant la location

Le propriétaire doit prendre en charge les travaux nécessaires pour fournir au locataire un logement décent, comme le prévoit la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000.

Mais qu'est-ce qu'un logement décent ? Cette définition a été fixée dans la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui stipule qu'il s'agit d'un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

Concrètement, cela signifie que le logement doit disposer d’une installation électrique sécurisée, d’un système de chauffage en état de marche, d’une ventilation correcte ou encore d’une hauteur sous plafond suffisante. Des problèmes comme des infiltrations d’eau, des moisissures, une installation de gaz défectueuse ou l’absence de sanitaires intérieurs peuvent rendre le logement indécent et obliger le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires.

En cas de sinistre

Selon l’article L. 113-1 du Code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».

Lorsqu'un sinistre survient dans un logement mis en location, déterminer les responsabilités peut parfois virer au casse-tête. Pour faire simple, si le sinistre a pour origine :

• Un défaut d'entretien du locataire : ses conséquences seront prises en charge par l'assurance du locataire ou bien le locataire lui-même en cas d'exclusion de garantie ;
• Un défaut d'entretien du propriétaire : ses conséquences seront prises en charge par l'assurance du propriétaire ou bien le propriétaire lui-même en cas d'exclusion ou d'absence de garantie.

Le cas particulier du dégât des eaux : les assureurs excluent généralement de la garantie dégât des eaux les sinistres liés à un défaut d'entretien. Cela signifie que même si l'origine de l'événement est accidentelle, si cette exclusion est prévue au contrat, le sinistre pourra ne pas être couvert si l'assuré a manqué de vigilance et a laissé la situation s'aggraver par l'absence d'entretien.

Toutes les dégradations liées à l'usage ou aux travaux effectués par le locataire sur les murs, plafonds et cloisons doivent être remises en état par celui-ci. Par exemple, les traces et trous doivent être rebouchés et repeints avant la sortie des lieux du locataire. Le propriétaire devra prendre en charge les travaux de réparation ou de remplacement liés à la vétusté.

Concernant les sols, que le logement soit équipé avec du parquet, de la moquette, du carrelage ou encore du lino, c'est au locataire d'assumer (entre autres) :

• Le cirage du parquet ;
• L'entretien de la vitrification du parquet ;
• Le remplacement de quelques lames de parquet si rayures ;
• Le remplacement d'un carreau s'il est cassé ;
• La pose de raccords de moquette si des taches ou des trous sont faits.

La liste des travaux à la charge du propriétaire est plus réduite car il devra s'occuper uniquement :

• Des fissures en cas de vétusté sur les murs, plafonds et cloisons ;
• Des revêtements du sol qui seront à remplacer suite à la vétusté.

Durant toute la durée de son bail, le locataire doit s'occuper notamment :

• Du graissage des gonds ;
• De l'entretien et de la réparation des poulies, des cordes et des lames des volets ou des stores ;
• De la réparation des barres de seuil ;
• Du remplacement des clés égarées ou abîmées ;
• De la réfection du mastic.

Tous les éviers et appareils sanitaires du logement doivent être entretenus par le locataire, qu’ils soient dans la cuisine, la salle de bain ou encore les WC.

Le locataire doit notamment :

• Nettoyer les dépôts de calcaire ;
• Remplacer les tuyaux flexibles de douche.

Le propriétaire, quant à lui, devra assurer si nécessaire le remplacement des :

• WC ;
• Éviers ;
• Baignoires ou bacs de douche.

En règle générale, la liste des travaux à la charge du propriétaire bailleur contiendra tout ce qui est dû à de l'usure dans le temps comme :

• Le changement d’un robinet ou d'un mitigeur ancien ;
• La réparation des fuites sur les vieilles canalisations et la tuyauterie ;
• La réparation des canalisations extérieures usées ou cassées (gouttières) ;
• Le remplacement du mécanisme usagé de chasse d’eau qui engendre une fuite des toilettes ;
• L'alimentation en eau potable ;
• L'entretien général des systèmes de chauffage.

Le locataire aura à sa charge, durant toute la durée du bail, le remplacement :

• Des joints et colliers de canalisations ;
• Des vis ;
• Du flotteur des WC ;
• Des joints de la chasse d’eau et du robinet en cas de fuite dans les WC ;
• Des joints, clapets et presse-étoupes en cas de fuite d'un robinet ou mitigeur ;
• Le dégorgement des canalisations, excepté en cas de bouchon naturel.

Le propriétaire doit-il entretenir le chauffe-eau ou le cumulus ?

Selon un arrêt de la Cour de Cassation du 29 octobre 2008, seul le détartrage du chauffe-eau est à la charge du propriétaire, car il n'est pas considéré comme une menue réparation. S'il tombe en panne à cause de la vétusté, c'est également au propriétaire de procéder à son remplacement.

En revanche, comme pour le reste, les petites réparations sont à la charge du locataire. Elles comprennent ainsi les remplacements :

• Des bilames ;
• Des pistons ;
• Des membranes ;
• Des boîtes à eau ;
• De l'allumage piézo-électrique ;
• Du presse-étoupe des robinets ;
• Des flotteurs ;
• Des clapets ;
• Des joints.

Le locataire doit aussi rincer et nettoyer les corps de chauffe et de la tuyauterie régulièrement.

Qui doit effectuer l'entretien de la chaudière entre le locataire et le propriétaire bailleur ?

La loi précise que l'entretien de la chaudière est à la charge du locataire. En effet, il doit régulièrement faire effectuer l'entretien de la chaudière de son logement par un professionnel une fois par an. Le locataire doit aussi s'occuper de remplacer tous les éléments d'usures, à savoir :

• Les joints ;
• Les filtres et clapets des brûleurs ;
• Les gicleurs ;
• Les électrodes ;
• Les jauges ;
• Les pompes de relais ;
• Les voyants lumineux et ampoules de chaufferies ;
• Les vannes et robinets.

Le propriétaire doit par contre prendre à sa charge les grosses réparations de la chaudière ou son remplacement, notamment si elle est en panne.

À qui incombe le ramonage de la cheminée ?

Après la remise des clés, et tout au long du bail, c'est au locataire de se charger de l'entretien de la cheminée. Il doit donc la faire ramoner par un professionnel. Pour le ramonage d'un conduit seul, comptez entre 40 € et 80 €, frais de déplacement inclus, selon votre région.

L'obligation de ramonage est précisée par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD). L'article 31-6 stipule ainsi que "les conduits de fumée habituellement en fonctionnement et desservant des locaux d'habitation doivent être ramonés deux fois par an, dont une fois pendant la période d'utilisation."

En revanche, à la signature du bail, le propriétaire doit mentionner si la cheminée est en état de marche ou non. Si elle l'est, il se doit de délivrer le logement avec une cheminée en bon état de fonctionnement et effectuer des travaux de mise aux normes si nécessaire.

Pompe à chaleur : l’entretien est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Le locataire est responsable de l’entretien régulier de la pompe à chaleur, comme le nettoyage des filtres. En revanche, les réparations importantes ou le remplacement de l’appareil restent à la charge du propriétaire, sauf si une clause du bail stipule le contraire.

Les canalisations d'eau

Le propriétaire doit prendre en charge le changement ou la réparation de certains éléments majeurs des canalisations, à savoir :

• Les robinets ;
• Le mitigeur ;
• La tuyauterie en elle-même.

Pour l'entretien quotidien, c'est au locataire de s'en charger. C'est donc à lui de nettoyer régulièrement les dépôts de calcaire sur la robinetterie ou encore de déboucher les canalisations si besoin. Il doit aussi prendre à sa charge le remplacement des :

• Tuyaux flexibles de douches ;
• Pommeaux de douche ;
• Joints ;
• Colliers.

Le détartrage des canalisations est-il à la charge du propriétaire ?

Le détartrage des canalisations, en particulier lorsque l’accumulation est liée à la vétusté ou à la qualité de l’eau, est généralement à la charge du propriétaire. Ce type d’intervention ne relève pas de l’entretien courant attendu du locataire, sauf mention expresse dans le bail.

Tuyau de gaz : qui doit les changer ?

Le remplacement des tuyaux de raccordement souples à durée de vie limitée (souvent 5 ans) est à la charge du locataire, car il s’agit d’un élément d’usage courant. Il en est de même pour les robinets, siphons et ouvertures d'aération : leur entretien incombe au locataire.

En revanche, les travaux plus lourds sur l’installation fixe de gaz ou les travaux de mise aux normes relèvent de la responsabilité du propriétaire.

Qui doit payer la vidange d'une fosse septique ?

Si le logement est équipé de fosses septiques, puisards et fosses d'aisance, le locataire doit faire réaliser par un professionnel une vidange tous les 2 à 4 ans. Le coût de la vidange est donc aux frais du locataire et varie entre 150 € et 500 € selon la taille de la fosse et son accessibilité.

Attention, si la fosse septique n'est pas conforme à la législation en vigueur ou présente un dysfonctionnement, les travaux de remise aux normes seront à la charge du propriétaire.

Concernant les installations électriques, le propriétaire est tenu de fournir à ses locataires des équipements aux normes et sécurisés. C'est donc à lui qu'incombe le remplacement d'un réseau d'électricité vétuste par exemple.

Le locataire, de son côté, est en charge de remplacer :

• Les fusibles ;
• Les interrupteurs ;
• Le coupe-circuits ;
• Les ampoules ;
• Les goulottes abîmées ;
• Les tubes lumineux ;
• Les baguettes ou gaines de protection.

Qui doit acheter le détecteur de fumée ?

L'achat et l'installation d'un détecteur de fumée sont à la charge du propriétaire du logement. Chaque logement doit par ailleurs être équipé d'un détecteur, c'est obligatoire. Toutefois, la loi stipule que l'entretien et le changement des piles du détecteur de fumée sont à la charge du locataire.

Qui prend en charge l'entretien de la VMC : locataire ou propriétaire ?

Pour toute panne du moteur, remplacement ou réparation du système central de la VMC d'un logement, les travaux incombent au propriétaire, car cela dépasse l’entretien courant défini par la loi.

En revanche, le locataire doit nettoyer régulièrement les bouches d’aération et veiller à ce que le système de ventilation ne soit pas obstrué.

L'entretien du compteur d'eau

C'est au locataire de le prémunir contre le gel et de faire son entretien courant. En effet, la loi stipule que c'est l'abonné au service des eaux qui sera tenu responsable en cas de soucis (chocs extérieurs, défaut de protection, introduction de corps étrangers...).

Le service des eaux, en tant que propriétaire du compteur, s'occupera de l'entretien et du remplacement uniquement en cas de vétusté.

Si des équipements sont mentionnés dans le contrat de bail, notamment pour un logement meublé ou semi-meublé, le locataire se doit également de procéder à un entretien courant et aux menues réparations des appareils électroménagers notifiés.

Cela peut donc inclure par exemple un réfrigérateur, une machine à laver, un sèche-linge ou encore une hotte, une antenne individuelle, un lave-vaisselle, etc.

Tous les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives décidés par la copropriété sont à la charge du propriétaire. Toutefois, en ce qui concerne les parties extérieures dont le locataire en a l'usage exclusif (comme un balcon ou un jardin privatif), l'entretien et les réparations du quotidien sont à la charge du locataire.

Cela inclut :

• Le désherbage des jardins ;
• Le nettoyage des allées et terrasses ;
• La tonte des pelouses ;
• L'arrosage et taille des massifs et arbustes ;
• Les bassins et piscines ;
• Le dégorgement de conduits de gouttières.

Le locataire est également responsable des ouvertures intérieures et extérieures et notamment :

• Du graissage des gonds et charnières des portes, fenêtres et stores ;
• De la réfection des mastics ;
• Du nettoyage des grilles ;
• Du remplacement des serrures et verrous de sécurité.

Vous l'aurez donc compris :

• Les travaux de mise aux normes sont à la charge du propriétaire
• L'entretien courant à celle du locataire.

Voir aussi :