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Par Luko
Avoir la pleine propriété d’un bien immobilier signifie que vous pouvez en disposer comme bon vous semble, c’est-à-dire l’habiter, le louer, le transmettre à vos héritiers ou le vendre. Découvrez dans cet article tout ce que cela implique !
Que signifie détenir la pleine propriété d’un bien ?
La notion de pleine propriété d’un bien est définie par l’article 54 du Code Civil : en tant que propriétaire, vous possédez tous les droits sur le bien. Vous pouvez donc en disposer comme vous le souhaitez, pour y habiter ou en tirer des revenus en le louant en tout ou partie ou en le vendant, par exemple.
La pleine propriété est constituée des droits d’usufruit et de nue-propriété.
L’usufruit
L’usufruit est constitué par l’usus et le fructus. Vous pouvez l’habiter : c’est l’usus. Ou le louer pour bénéficier d’un complément de ressources : c’est le fructus. En revanche, il est impossible de le vendre.
L’usufruitier peut transmettre son droit à ses héritiers par testament ou donation. L’usufruit peut également être vendu à un tiers. Dans ce cas l’acheteur ne bénéficie pas de la propriété pleine et entière mais seulement du droit cédé.
La nue-propriété
La nue-propriété ou abusus désigne le fait de pouvoir vendre le bien. Mais le nu-propriétaire ne peut louer ou habiter le bâti concerné.
L’usufruit et la nue-propriété peuvent être possédés par la même personne ou deux personnes distinctes. Cette dernière notion est un démembrement de propriété.
Comparatif des droits sur le bien entre la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit
Le tableau ci-dessous résume les droits inhérents à chaque statut : pleine propriété, nue-propriété et usufruit.
Différence entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit
| Statut | Habiter le bien | Location + revenus | Vendre le bien |
|---|---|---|---|
Pleine propriété | Oui | Oui | Oui |
Nue-propriété | Non | Non | Oui |
Usufruit | Oui | Oui | Non |
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Les droits et devoirs de la pleine propriété
En pleine propriété, le propriétaire peut habiter, louer ou vendre le bien comme il l’entend.
Si vous êtes dans ce cas, vous disposez également de tous les devoirs qui incombent à un propriétaire :
- l’entretien des bâtiments pour éviter les sinistres notamment vis-à-vis des voisins et des tiers. Par exemple un toit dont les tuiles tombent ;
- le paiement des charges liées à la propriété ;
- les impôts comme la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). La taxe d’habitation n’étant plus payée que par une minorité de contribuables ;
- les charges de copropriété si le bien est situé dans un bâtiment collectif ou au sein d’une copropriété horizontale ;
- l’assurance habitation avec des garanties suffisantes pour protéger votre bien : responsabilité civile, dégât des eaux, incendie, vol, catastrophes naturelles et technologiques ou encore protection juridique.
Si vous décidez de mettre en location le logement dont vous avez la pleine propriété, d’autres obligations s’appliquent. Notamment celle d’offrir un logement décent à votre ou vos locataires. Dans certaines zones géographiques, le montant des loyers est également plafonné : vous n’aurez pas le droit d’exiger une somme supérieure à celle légalement fixée.
Transmission de la pleine propriété
La transmission de la pleine propriété s’effectue de différentes manières selon la situation personnelle du ou des propriétaires.
Prenons l’exemple d’un couple. Si l’un des deux conjoints décède les modalités de succession sont les suivantes :
Avec des enfants
S’ils ont eu des enfants ensemble deux cas de figure se présentent :
- Soit 25% des droits de pleine propriété revient au conjoint et 75% aux enfants.
- Soit l’usufruit va au conjoint et la nue-propriété aux enfants. Ce qui permet au membre du couple survivant de continuer à vivre dans le bien. Il ne pourra toutefois pas le vendre sans l’accord de ses enfants.
Si chaque membre du couple a eu des enfants séparément : 25% de la pleine propriété revient au conjoint, le reste étant partagé entre les enfants. Ce qui peut donner lieu à des situations complexes et conflictuelles si l’ensemble des parties n’est pas d’accord. Notamment en cas de projet de vente.
Sans enfants
En l’absence d’enfants de part et d’autre 50% de la pleine propriété revient au conjoint survivant et 50% aux deux parents du défunt. Si seulement l’un des deux ascendants est en vie, la répartition est fixée à 75% et 25%. Enfin si les deux beaux-parents sont décédés, l’intégralité de la pleine propriété bénéficie au membre du couple encore en vie.
Quand plusieurs héritiers se partagent la pleine propriété
Lorsque plusieurs héritiers se partagent la pleine propriété, il est impossible de vendre le bien sans que toutes les personnes soient d’accord. Il est alors possible de revendre sa part à l’un des autres “plein propriétaires”. Ou de céder le bien collectivement. Le montant de la vente est réparti entre tous en fonction de la quote-part détenue. Ainsi, par exemple, si le fruit de la vente s’élève à 200 000€, l’héritier qui détient 50% de la pleine propriété percevra 100 000€ et les deux autres, qui n’en ont que 25%, recevront 50 000€ chacun.
En France chaque héritier a le droit a un héritage minimum : c’est ce que l’on appelle la part réservataire. Par exemple, si vous avez deux enfants, chacun a au moins droit au tiers de votre succession. Si vous décidez de léguer votre bien immobilier à un seul de vos héritiers, veillez à ce que les autres perçoivent au moins le montant prévu par la réserve. Si un autre héritier se sent lésé, le bénéficiaire devra l’indemniser.
Dans quels cas faire un démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à casser la pleine propriété en séparant l’usufruit de la nue-propriété. Ce procédé est utile pour transmettre votre patrimoine et faire baisser les droits de donation car ils ne sont calculés que sur la nue-propriété, et non sur l’usufruit. Les avantages fiscaux sont constitués d’un abattement de 100 000€ tous les 15 ans par parent et par enfant. Dans ce cas le parent conserve l’usufruit du bien qu’il continue à habiter. Et le ou les enfants jouissent de la nue-propriété.
Il est conseillé de s’y prendre tôt pour bénéficier de la meilleure optimisation fiscale possible. En effet plus vous avancez en âge plus la portion de nue-propriété cédée à votre héritier est importante. Et le montant risque d’être supérieur à l’abattement de 100 000€. Par exemple, si le bien vaut 200 000€ et que vous avez 50 ans, la nue-propriété ne représente que 40% de la somme soit 80 000€. En revanche si vous attendez d’avoir plus de 60 ans (entre 61 et 70 ans), le nu-propriétaire perçoit 60% de la valeur du bien soit 120 000€. Vous devrez donc payer des impôts sur la succession pour les 20 000€ qui excèdent le montant de l’abattement.
L’usufruit doit toujours être temporaire. C’est le cas de l’achat en viager qui est souvent utilisé lorsque le propriétaire n’a pas d’héritiers. Ce dernier peut continuer à habiter dans le logement tandis que le ou les nu-propriétaires pourront obtenir la pleine propriété du bien au décès du ou des usufruitiers.
