Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
La VEFA, ou Vente en État Futur d'Achèvement, est une transaction immobilière de plus en plus répandue. Cependant, avant de se lancer dans une telle opération, il est essentiel de comprendre les responsabilités inhérentes au promoteur dans le cadre d’une VEFA. En effet, ce dernier joue un rôle crucial dans la construction et la livraison de votre bien immobilier.
Dans cet article, nous allons passer en revue les principales obligations du promoteur en VEFA afin que vous puissiez mener à bien votre projet en toute sérénité.
Rappel sur le principe de la VEFA
La VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) est un mode d'achat immobilier également connu sous la dénomination « achat sur plan » ou « programme neuf ». Elle permet d'acquérir un bien immobilier (appartement ou maison) qui n'est pas encore construit ou qui est en cours de construction. Les plans, maquettes et projections 3D fournis par l'architecte ou le promoteur servent ainsi de base pour visualiser le futur logement.
Le délai de livraison du bien peut prendre entre 1 et 2 ans en moyenne. Malgré cela, la VEFA est de plus en plus appréciée, car elle permet de personnaliser son futur logement au plus proche de ses goûts et ses besoins (nombre de pièces, disposition, choix des matériaux, etc.).
En pratique, l’achat d’un bien en VEFA se déroule en plusieurs étapes :
- signature d’un contrat de réservation fixant les conditions de vente entre le promoteur immobilier et l’acheteur avec versement d’un premier acompte ;
- réalisation des travaux nécessaires à la construction du bien immobilier ;
- signature d’un contrat de vente définitif après achèvement des travaux ;
- personnalisation du logement ;
- signature de l’acte authentique devant le notaire ;
- livraison du logement et remise des clés.
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Le rôle du promoteur en VEFA
La VEFA est une opération très encadrée par la loi, qui nécessite des compétences variées pour gérer efficacement un projet immobilier du début à la fin. Garant de la réalisation des travaux de construction et de la livraison du bien immobilier, le promoteur immobilier doit par conséquent assurer de multiples missions :
- la recherche du terrain : le choix de l'emplacement du terrain est un critère important à prendre en compte pour le promoteur immobilier. Pour que le projet immobilier soit attractif pour les acquéreurs, le terrain doit être bien situé et offrir un environnement de vie agréable ;
- la conception du projet immobilier : le promoteur immobilier doit élaborer les plans et les maquettes du projet en collaboration avec des architectes et des ingénieurs ;
- la réalisation d’une étude de marché pour évaluer la faisabilité financière, technique et juridique du projet avant de lancer la commercialisation ;
- l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet (permis de construire, permis d’aménager, etc.) ;
- la promotion de l’opération : publicité et campagne de communication autour du programme ;
- la commercialisation des lots auprès des acquéreurs potentiels ;
- la recherche du financement : il peut recourir à des prêts bancaires, solliciter des investisseurs et/ou utiliser des fonds propres pour financer la construction du programme ;
- trouver un maître d’œuvre : même s’il n’y a aucune obligation en la matière, le promoteur immobilier peut faire appel à un maître d'œuvre pour coordonner les différentes phases du projet ;
- la création des appels d’offres et la mise en place des marchés de travaux avec les différents intervenants ;
- le suivi du chantier : le promoteur a la responsabilité de superviser la bonne réalisation des travaux. Il doit veiller à ce que les coûts de construction, les délais et la qualité des travaux soient respectés. Pour ce faire, il travaille en collaboration avec le maître d'œuvre, qui peut être un architecte ou un bureau d'études ;
- la gestion des relations avec les acquéreurs : le promoteur entretient une relation étroite avec les acheteurs tout au long du chantier. Il doit notamment répondre à leurs interrogations, les informer de l’avancement des travaux et de tout retards ou modifications éventuels dans le calendrier de construction ;
- la souscription des contrats d’assurance et garanties : le promoteur immobilier doit offrir des garanties et souscrire différentes assurances pour protéger les acheteurs et assurer la bonne réalisation du projet ;
- la livraison : cette dernière étape consiste à remettre les clés à l’acheteur après avoir réalisé un état des lieux du logement. Le promoteur est tenu de fournir un bien conforme à la description qui figure dans le contrat de vente signé avec l'acheteur. Si l'acheteur signale des anomalies, le promoteur dispose d'un délai d'un an pour effectuer les travaux nécessaires.
Les garanties d’achèvement et de remboursement
La garantie financière d'achèvement
Obligatoire depuis le 1er janvier 2015, la garantie financière d'achèvement a pour objectif de garantir les fonds nécessaires à la réalisation du projet en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie doit être souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier auprès d’un établissement de crédit, une banque ou une compagnie d'assurance.
Elle doit couvrir l'intégralité du coût prévisionnel de la construction et être renouvelée chaque année jusqu'à la fin des travaux. Si le promoteur est défaillant, l'établissement financier doit alors fournir les fonds nécessaires à la réalisation du projet, en s'engageant à faire appel à un autre constructeur pour achever les travaux.
La garantie de remboursement
Complémentaire à la première mais moins utilisée, la garantie de remboursement d'acompte est obligatoire en cas de versement d’un acompte par l’acheteur. Elle vise ainsi à protéger l’acquéreur en lui garantissant le remboursement des sommes versées en cas de non-réalisation du contrat de construction. Comme la précédente, elle doit être contractée par le promoteur avant le début des travaux.
Les assurances à souscrire
L’assurance dommages-ouvrage
En VEFA, l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire et doit être souscrite par le promoteur immobilier avant l'ouverture du chantier. Cette couverture permet de garantir la réparation rapide des dommages qui pourraient affecter l'ouvrage après sa réception, sans avoir à attendre une décision de justice. Elle prend en charge tous les dommages affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant inhabitable.
En cas de dommages, l'assuré (le promoteur) doit déclarer le sinistre à sa compagnie d’assurance dans les plus brefs délais. En réponse, l’assureur mandate un expert pour évaluer les dommages avant d’effectuer les réparations nécessaires.
L’assurance biennale
La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est valable pendant deux ans à compter de la réception d'un logement neuf après achat sur plan. Elle couvre aussi bien les malfaçons que les défauts de conformité constatés durant cette période.
Elle permet à l'acheteur de demander la réparation ou le remplacement des équipements dissociables, c'est-à-dire ceux qui peuvent être retirés sans causer de dommages à la construction (ballon d’eau chaude ou volets par exemple).
L’assurance décennale
Conformément à l’article L241-1 du Code des assurances, la garantie décennale est obligatoire pour tous les professionnels intervenant sur le chantier dans le cadre d’une VEFA, y compris le promoteur.
Cette assurance permet de garantir la responsabilité du constructeur en cas de dommages survenus dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Elle couvre les dommages affectant la solidité du bâti et pouvant rendre le logement inhabitable ou impropre à sa destination.
Les autres garanties qui couvrent l’acheteur
La garantie des vices apparents
Le promoteur immobilier en VEFA est responsable des vices et défauts de conformité constatés suite à la livraison du programme neuf. Si un acheteur constate un vice apparent lors de la remise des clés, il doit le signaler avec des réserves dans le procès-verbal et avertir le vendeur du désordre oublié ou non détecté dans le mois qui suit. Le vendeur doit alors réaliser les modifications et les réparations nécessaires pour assurer la conformité des travaux au plan dans un délai de 90 jours.
En cas de refus, l'acheteur peut saisir la justice pour obtenir la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente. Il dispose d'un délai d'un an, à compter de la date où le promoteur peut être déchargé des vices, pour engager un recours contre le vendeur.
La garantie de parfait achèvement
En VEFA, les acquéreurs sont protégés par la garantie de parfait achèvement pendant une année après la livraison de l'ouvrage neuf. Cette garantie concerne les malfaçons, défauts et autres dysfonctionnements qui peuvent survenir, et oblige le constructeur (et non le promoteur immobilier) à effectuer les réparations nécessaires conformément à l'article 1792-6 du Code Civil.
Notez cependant que cette garantie ne s'applique pas aux désordres résultant de l'usure normale du logement ou d'un défaut d'entretien du bâtiment et de ses équipements.
La garantie d'isolation phonique
Les biens immobiliers neufs doivent respecter les exigences minimales en matière d'isolation acoustique afin d’offrir une protection contre les nuisances sonores.
Si vous constatez que le programme immobilier neuf ne respecte pas ces normes, il est possible de le signaler au promoteur et de bénéficier d'une garantie valable un an à partir de la remise des clés. Le promoteur est alors tenu d'effectuer les travaux nécessaires pour résoudre le problème et atteindre les normes minimales.
Quels recours en cas de litige avec un promoteur ?
L’achat en VEFA comporte certains risques, mais heureusement, les acheteurs disposent de plusieurs recours en cas de malfaçons ou de retards de livraison par exemple.
Avant la livraison du bien
Avant la livraison de l'immeuble, deux situations peuvent se présenter dans le cadre d'une VEFA.
- Le promoteur immobilier souhaite annuler le contrat de réservation du logement en état de futur achèvement : il doit alors restituer l'intégralité du dépôt de garantie à l'acheteur dans les 3 mois suivant l'événement, même une fois le délai de rétractation écoulé. À défaut, l'acheteur peut poursuivre le promoteur en justice.
- Le promoteur a dissimulé des éléments importants du contrat de vente (situation heureusement rarissime). Dans ce cas, cela peut entraîner l'annulation du contrat.
Sous certaines conditions, l’acheteur est également en droit d’annuler son achat en VEFA, même si le délai de rétractation est dépassé.
En cas de retard de livraison
Si le promoteur immobilier est dans l'incapacité de livrer le logement dans les délais convenus, il doit s'acquitter de pénalités de retard si celui-ci dépasse les 30 jours. Lors d'une vente en état futur d'achèvement, l'acte authentique de vente signé chez le notaire comporte une clause listant les motifs jugés « valables » pour suspendre le délai de livraison. Ces motifs incluent les intempéries, l'intervention de tiers liés aux permis de construire, les grèves partielles ou totales et les crises sanitaires.
Si le motif invoqué est avéré, le promoteur n'est pas tenu de rembourser les sommes versées et ne peut être tenu responsable. Dans les cas les plus complexes, il est recommandé de recourir aux services d'un avocat spécialisé dans l'immobilier.
Après la livraison du bien
Le promoteur reste responsable de la qualité des travaux jusqu'à leur bonne réception. Celle-ci est généralement effectuée en sa présence ainsi que celle de son maître d'œuvre et donne lieu à la signature d'un procès-verbal de réception. Néanmoins, il est possible que l'acheteur constate ultérieurement des défauts ou des éléments non-conformes au contrat. Dans ce cas, il peut refuser de prendre possession du bien et établir un procès-verbal avec le promoteur précisant toutes les malfaçons.
L'acheteur dispose d'un mois pour dresser la liste de toutes les anomalies non détectées lors de la livraison. Une fois établie, celle-ci doit être envoyée au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Suite à sa réception, le promoteur doit alors corriger les défauts signalés dans un délai maximal d’un an.
Si le promoteur ne réagit pas, l’acheteur peut intenter une action pour demander l’annulation du contrat de vente ou réclamer une réduction du prix de vente.
