Terrain non viabilisé : les règles de construction
Comment construire sur un terrain non viabilisé et le raccorder aux réseaux publics ?
Par Luko
Installation d’un studio de jardin, aménagement d’une piscine, construction d’une maison ou d’une dépendance. Pour tous travaux réalisés sur votre terrain, il est nécessaire d’avoir un permis de construire. En effet, dès que vous souhaitez ajouter une nouvelle construction sur un terrain qui vous appartient, il faut effectuer certaines démarches administratives pour être dans les règles. Quelles sont les répercussions d’une construction sans permis de construire ? Quelles constructions sont exemptées de demande d’autorisation ? On vous explique tout.
Les conséquences d’une construction sans permis
En France, la loi encadre les travaux que vous réalisez sur votre terrain. Conformément aux articles L. 421-1 à L. 421-4 du code de l’urbanisme, “Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire.”.
Pour faire une demande de permis de construire, c’est très simple. Il faudra remplir le CERFA numéro 13406*11 et l’envoyer à la mairie de votre commune en 4 exemplaires.
Avant de valider un permis de construire, l’administration va notamment vérifier la conformité des travaux avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU), les matériaux utilisés, le respect des normes actuelles, l’absence de risque, etc. Les délais de réponse sont fixés à trois mois
Si vous décidez de construire une maison ou une dépendance sans permis de construire, les risques ne sont pas à négliger et la sanction sera immédiate. En effet, l’article L. 480-2 du Code de l’urbanisme précise que “l'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures.”
Tous les acteurs qui ont participé à la construction sans permis sont concernés par les sanctions pénales et civiles qui peuvent s’appliquer. Que vous soyez un particulier, un maçon, un couvreur, un architecte… il est primordial de faire les choses dans les règles.
Autrement, si un voisin, un agent municipal, le maire de votre commune ou quiconque constate votre absence de permis de construire, vous pourrez alors recevoir :
- une constatation de construction par les autorités (municipalité) qui exigera une mise en conformité avec le Code de l’urbanisme. Les règles d’urbanisme qui vous concernent sont consultables dans le Plan local d'urbanisme de la parcelle cadastrale concernée, et est à demander en mairie ;
- une demande de cessation immédiate des travaux par le Tribunal judiciaire ;
- une demande de démolition de la construction, même si les travaux sont finis ;
- une amende pour défaut de permis de construire pouvant aller entre 1 200 et 6 000 euros du m².
Après la fin des travaux, les infractions au code de l’urbanisme sont soumises à un délai de prescription de 10 ans. Le juge a donc jusqu’à 10 ans pour constater l’infraction et définir votre sanction. Ce délai passé, si vous avez effectué des travaux sans permis de construire, vous ne pourrez plus être poursuivi en justice.
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Si la loi n’est pas respectée
En cas de non-respect des demandes du tribunal (pas de cessation de travaux), vous pouvez encourir une amende supplémentaire de 75 000 euros et une peine d’emprisonnement de trois mois.
Si les délais de démolition ne sont pas respectés, en cas de décision du tribunal, l’amende peut aller jusqu’à 75 euros par jour de retard. Ce n’est donc pas rien. Dans le cas où la démolition n’a pas lieu dans les temps impartis, le maire de votre commune peut aussi faire exécuter, à vos frais, les travaux nécessaires.
Mais ce n’est pas tout ! D’un point de vue assurance, si la construction non déclarée et illégale subit un sinistre, l’indemnisation a de grandes chances d’être caduque.
Que peut-on construire sans permis ?
Le permis de construire n’est pas à négliger, car il permet aux communes de maîtriser le développement urbain et de préserver des zones naturelles. Certaines constructions échappent toutefois à la règle et ne nécessitent pas de permis de construire.
De manière générale, une construction ou une installation se voit dispenser de l’obtention du permis de construire, ni d’aucune autorisation spécifique lorsque :
- votre aménagement respecte une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres ;
- la surface au sol est de moins de 5 m².
D’autres aménagements n’ont pas besoin d’autorisation spécifique si :
- la surface du bassin de votre piscine ne dépasse pas 10 m² ;
- les clôtures et les murs ne dépassent pas 2 mètres de hauteur ;
- les serres d’une hauteur inférieure à 1,80 m ;
- les murs de soutènement ;
- les plateformes qui ne dépassent pas 1,80 m au-dessus du sol ;
- les terrasses de plain-pied, quelle que soit la superficie ;
- les habitations de loisirs construites sur un terrain de camping ou dans un parc résidentiel dont la surface de plancher est inférieure à 35 m² ;
- les constructions temporaires de moins de 3 mois…
Les constructions dispensées d’un permis de construire sont répertoriées dans les articles R 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Les surfaces entre 5 et 20 m², quant à elles, ont besoin d’une déclaration de travaux préalable.
Pour toutes les surfaces de plus de 20 m², un permis de construire est obligatoire.
Prenons quelques exemples ! Pour la construction d’un abri de jardin de moins de 5 m², vous n’aurez pas besoin d’autorisation. Pour la construction d’un chalet de 15 m², vous aurez besoin d’une déclaration de travaux. Par contre, pour la construction d’un garage de 25 m², il vous faudra demander un permis de construire.
Notez toutefois qu’une exception réside pour les extensions de maison. Peu importe la surface, le permis de construire est obligatoire dans ce cas.
En cas de doute, pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons de toujours demander un permis de construire dès lors que vous modifiez l’aspect extérieur de votre logement.
