La délégation d'assurance de prêt immobilier
Délégation d'assurance de prêt immobilier : le guide complet
Par Luko
Tout savoir sur les risques de l’achat en VEFA et comment s’en prémunir.
Vous pensez acheter un bien immobilier en VEFA, mais vous craignez les risques ? En effet, malgré ses avantages financiers, acheter en VEFA comporte des aléas, qu’il faut avoir à l’esprit pour éviter au maximum les mauvaises surprises. Quels sont-ils ? Comment s’en prémunir ? On vous explique tout.
L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) correspond à l’acquisition d’un logement neuf (une maison ou un appartement), qui n’a pas encore été construit, ou dont la construction n’est pas encore terminée. On appelle aussi l’achat en VEFA, “achat sur plan” ou “programme neuf”.
La grande particularité de la VEFA est qu’il n’est pas possible d’accéder physiquement au futur logement. L’acheteur n’aura à disposition que des plans, des maquettes ou des projections 3D. Dans certains cas, il lui sera proposé de visiter un logement témoin.
La livraison d’un bien immobilier en VEFA ne se fait généralement pas avant 1 ou 2 ans, le temps de la fin des travaux. Ce type d’achat est particulièrement prisé pour de l’investissement locatif.
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Tout d’abord, notons que l’achat en VEFA présente plusieurs avantages :
Cependant, acheter en VEFA comporte tout de même des risques qu'il faut prendre en compte avant de se lancer.
Un retard dans le délai de livraison
C’est un fait, acheter en VEFA demande de la patience. En moyenne, il faut compter entre 1 et 2 ans après la signature du contrat pour pouvoir investir les lieux.
Attention, il ne faut pas confondre le délai de réception et le délai de livraison. Le délai de réception correspond à la réception des travaux entre le constructeur et le promoteur. Le délai de livraison, lui, s'apparente à la remise des clés au propriétaire par le promoteur.
Le retard de livraison représente 29,3% des ventes en VEFA, avec un retard moyen de 5,4 mois. L’impact financier direct pour l’acheteur, correspondant aux frais supplémentaires non prévus, comme les loyers ou les frais dus à l’allongement du prêt, peut atteindre 4500 euros.
C’est la raison pour laquelle il est important de vérifier minutieusement la clause du contrat précisant la date de livraison du logement. La plupart du temps, il n’y a pas de date de livraison précise. À la place, vous pouvez retrouver une formulation se rapportant à un trimestre d’une année.
Plusieurs moyens peuvent vous prémunir contre d’éventuels délais de retard de livraison :
En cas de non-respect des délais de livraison, vous pouvez donc recevoir une indemnité. Celle-ci peut prendre différentes formes :
À noter que les retards engendrés par des intempéries majeures (neige abondante, verglas ou inondations) n’impliquent pas la responsabilité du vendeur. Il ne peut donc y avoir de compensation.
Un conseil ? Ne versez pas les 5% restants avant d’avoir les clés du logement en votre possession. Pour rappel, le paiement d’un bien VEFA s’effectue en plusieurs fois selon l’état d’avancement des travaux.
L’échelonnement de ce paiement est prévu par l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation (CCH), soit :
Comme le déblocage des fonds finançant le projet immobilier se fait par palier, selon les appels de fonds du constructeur et du promoteur, il n’y a pas de remboursement de prêt avant le déblocage total. En revanche, les intérêts intercalaires, eux, sont à régler.
Mais de quoi s’agit-il ? Ce sont les frais que l’emprunteur doit rembourser chaque mois à la banque, jusqu’à ce que son crédit immobilier soit débloqué en intégralité. Ainsi, les intérêts intercalaires sont calculés sur le montant du crédit déjà débloqué. Cela engendre un surcoût du crédit ainsi que de l’assurance de prêt.
Lorsque les travaux sont terminés, l’acheteur doit réceptionner son bien. Cette étape est déterminante pour le début et le champ d’application des garanties du promoteur.
L’objectif est donc de vérifier que le logement est conforme à ce qui est prévu dans le contrat et qu’il n’y a pas de vice de construction ou de prestations non présentes. Les plans, les équipements et les finitions doivent avoir été respectés.
Si ce n’est pas le cas, l’acheteur est en droit de refuser la réception et de signer un procès-verbal de refus. Il pourra, ensuite, faire appel à un architecte pour faire approuver les travaux supplémentaires à réaliser. Dans tous les cas, le promoteur est obligé de remettre les clés à l’acheteur.
Il arrive qu’il y ait quelques défauts ne rendant pas l'occupation du bien impossible. Dans ce cas, il faudra le réceptionner en mentionnant lesdites réserves (défauts). Le promoteur devra alors les résoudre, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Pour cela, il dispose d’un an après la livraison du logement.
Ainsi, l’acheteur devra noter tous les défauts dans le procès-verbal de réception. Cela peut être, par exemple, un carreau de carrelage fêlé, ou encore une prise électrique défectueuse.
Il est très important de faire cette visite de réception avec un maximum d’attention pour ne rien manquer et se voir opposer ultérieurement un refus de prise en charge.
Par ailleurs, sachez que la réception donne droit aux garanties légales des ouvrages neufs, qui sont biennales (elle concerne les équipements) ou décennales (pour les dommages importants empêchant l’occupation du bien).
Le contrat de réservation VEFA n’a pas de valeur légale. Il n’engage pas le promoteur à construire, puis à vendre le programme immobilier exactement tel qu’il est exposé dans celui-ci. Ce type de contrat n’a pour seul objectif que de réserver un lot. De fait, le promoteur est en droit de le modifier.
De même, dans le contrat de réservation, il ne s’agit que d’un prix prévisionnel pouvant évoluer entre sa signature et le contrat de vente définitif. Il est donc possible que celui-ci soit révisé à la hausse durant la période de travaux.
Heureusement, les fluctuations du prix de vente font l’objet d’un encadrement protégeant l’acheteur. Ainsi, si le prix fixé dans le contrat de vente est supérieur d’au moins 5% par rapport au prix prévisionnel, l’acheteur a le droit de renoncer à la vente, sans pour autant perdre son dépôt de garantie.
Par ailleurs, la hausse du prix définitif ne peut aller au-delà de 70% de la variation de l’indice BT 01.
Bien que la loi protège assez efficacement l’acheteur, toutes les situations ne peuvent être prévues. Pour se prémunir d’une mauvaise surprise, voici quelques conseils :
L’acheteur a le droit de changer d’avis après avoir signé le contrat de réservation. Ce délai de rétractation peut, cependant, avoir des conséquences variées selon les délais et les raisons de l’annulation d’achat en VEFA.
L’acheteur dispose d’un délai entre 10 et 14 jours à compter de la signature du contrat pour se rétracter. Pour invoquer son droit de rétractation, il doit envoyer sa demande, de préférence par écrit sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, contenant aussi le contrat de réservation signé.
Il n’a pas à donner de justification si la demande de résiliation du contrat se fait dans les délais impartis. Il reçoit alors le remboursement de son dépôt de garantie dans un délai de 3 mois après la résiliation du contrat.
Si le délai de rétractation est dépassé, les règles se durcissent. En effet, l’acheteur pourra récupérer son dépôt de garantie uniquement si l’une de ces raisons s’applique :
À noter que le retard de livraison n’est pas une raison valable pour annuler l’achat en VEFA.
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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