Terrain non viabilisé : les règles de construction
Comment construire sur un terrain non viabilisé et le raccorder aux réseaux publics ?
Par Luko
Vous venez de subir un sinistre qui fait intervenir votre garantie dommages-ouvrage ? Pour être indemnisé, une déclaration est obligatoire. Nos conseils pour la remplir de manière exhaustive.
Quels travaux sont couverts par la garantie dommages-ouvrages ?
La garantie dommages-ouvrage couvre tous les travaux liés à la construction, à l’extension de bâtiment ou au gros œuvre en rénovation. Elle est bien connue des professionnels, mais les particuliers doivent également souscrire une assurance dommages-ouvrage s’il font construire leur logement.
Elle couvre aussi bien la malfaçon que des dommages inhérents aux travaux, comme par exemple :
- Un plancher qui s’affaisse ;
- Des fissures graves qui menacent l’intégrité de la structure ;
- Des murs dont l’isolation thermique est défaillante ;
En résumé, tous les dommages susceptibles d’empêcher l’occupation du bien, ou qui menacent sa solidité. En revanche, les petites fissures purement esthétiques ou les dommages liés à l’usure naturelle du bâtiment ne seront pas couverts.
La garantie dommages-ouvrage est obligatoire, et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. C’est à vous de le faire en tant que maître d’ouvrage, que vous fassiez les travaux vous-même ou que vous ayez recours à un professionnel du bâtiment. Si vous sollicitez un constructeur de maisons individuelles ou un promoteur immobilier, ce sera à eux de souscrire un contrat.
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Qui doit faire la déclaration ?
Si le sinistre survient pendant la première année suivant la fin de la construction, c’est la garantie de parfait achèvement qui va être invoquée. Dans ce cas, envoyez une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception à l’entreprise du bâtiment qui a entrepris les travaux. Cette démarche enjoint le professionnel à remédier au problème, dans un délai raisonnable fixé par vos soins.
Au-delà d’un an après la remise des clés, c’est l’assurance dommages-ouvrage qui intervient en cas de sinistre, et c’est donc à vous de faire une déclaration à votre assureur. Vous avez 5 jours ouvrés après la survenue du sinistre (ou sa constatation) pour envoyer votre déclaration, et l’assureur dispose d’un délai de 60 jours pour faire expertiser les dommages et vous faire une proposition d’indemnisation.
En cas de déclaration tardive de votre sinistre, votre indemnisation peut être réduite, si le délai écoulé a entrainé une aggravation des dommages. Et passé deux ans, le sinistre ne sera plus pris en charge : c’est la prescription biennale, définie par l’article L114-1 du Code des Assurances.
Les mentions obligatoires de la déclaration
Dans une déclaration dommages-ouvrage, il y a des mentions obligatoires. Vous devez donc impérativement spécifier :
- Le numéro du contrat d’assurance et celui de l’avenant s’il y en a eu un après la signature initiale ;
- Vos noms et prénoms ;
- L’adresse du bâtiment sinistré ;
- La date de réception de votre bien, ou la date de la première occupation des locaux ;
- La date à laquelle les dommages sont apparus, ainsi que leur description et leur localisation : murs, toiture, chaufferie…
- Si vous êtes toujours dans la période de parfait achèvement et que vous avez déjà effectué une mise en demeure, envoyez également une copie ce document.
La liste des éléments obligatoires est mentionnée à l’annexe II de l’article A243-1 2° du Code des Assurances.
Les étapes de prise en charge par l’assurance
Une déclaration de sinistre en dommages-ouvrage doit respecter certains délais, tant du côté de l’assuré que de l’assureur.
Le constat du sinistre
Dès que vous constatez un sinistre dans votre logement, récoltez le maximum d’informations, notamment en ce qui concerne les dégâts. N’hésitez pas à prendre des photos et vidéos des dommages sous plusieurs angles, et regrouper des témoignages si possible.
La déclaration par lettre
La déclaration de sinistre doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (dans les 5 jours ouvrés suivant le constat), et contenir l’ensemble des éléments cités plus haut. Détaillez au maximum l’ampleur des dégâts :
- La ou les pièces dans lesquelles le sinistre est survenu ;
- Les types de dommages : fissure, infiltration d’eau, effondrement, apparition de moisissures ou relevés de température par exemple ;
- Leurs origines possibles : malfaçons, intempéries, etc. ;
- Leurs conséquences : plancher endommagé, toiture qui ne protège plus de la pluie, logement inhabitable à cause de fissures qui menacent l’intégrité de la structure…
Plus vous donnerez de détails dans votre déclaration, plus vous faciliterez le travail de l’expert et plus votre indemnisation sera rapide !
Les délais que l’assureur doit respecter
Le tableau ci-dessous indique les différents délais qui doivent être respectés par votre assureur après une déclaration dommages-ouvrage.
| Délai | Action à effectuer |
|---|---|
Dans les 10 jours après votre déclaration. | Dans ce délai, l’assureur doit vous demander des éléments complémentaires s’il y a lieu. |
Dans les 60 jours après votre déclaration. | L’assureur désigne un expert et informe l’assuré sur la prise en charge ou non du sinistre, en se basant sur le rapport préliminaire d’expertise. C’est ce que l’on appelle la notification sur le principe de mise en jeu des garanties. |
Dans les 90 jours après votre déclaration. | Si l’assureur a indiqué que vous étiez couvert, vous recevez une proposition d’indemnisation qui se fonde sur le rapport d’expertise définitif. |
Dans les 15 jours qui suivent votre acceptation de la proposition d’assurance. | L’assureur vous verse la somme convenue. |
Dans les 135 jours qui suivent la notification sur le principe de mise en jeu des garanties. | Si le sinistre est complexe, l’assureur peut avoir un délai supplémentaire pour l’offre d’indemnité. Cette demande de délai doit être argumentée et vous devez l’accepter. |
Si votre assureur ne respecte pas le délai de 60 jours, vous pouvez engager les travaux de réparation après l’avoir averti. Il sera obligé de prendre en charge la somme équivalente. Même chose si la somme n’est pas versée dans les 15 jours qui suivent sa proposition d’indemnisation.
En cas de retard d’indemnisation, vous pouvez également exiger le paiement d’un intérêt qui équivaut au double de l’intérêt légal. Selon le site Service Public, cet intérêt légal était fixé à 3,15 % pour le second semestre 2022.
La proposition d’indemnisation
Une fois que la proposition d’indemnisation a été faite, vous pouvez l’accepter ou la contester. Si vous êtes d’accord avec le montant proposé, l’assureur dommages-ouvrage a ensuite 15 jours pour effectuer le versement.
Si vous n’êtes pas d’accord avec la somme proposée, et que les réparations ne peuvent pas attendre, vous pouvez demander une avance pour travaux à votre assureur en attendant de trouver un accord. Cette avance doit être au moins égale aux trois-quarts de la somme qu’il vous avait initialement proposée.
Exemple de lettre de déclaration
Exemple de lettre de déclaration
Vos coordonnées
Les coordonnées
de votre assurance
Numéro du contrat d'assurance :
Objet : Déclaration de dommage-ouvrage
Madame, Monsieur,
Je suis le propriétaire de la maison (ou de l’appartement) située (indiquer l’adresse) et réceptionnée le (date exacte de réception).
Ce bien est couvert par un contrat d’assurance dommages-ouvrage que j’ai souscrit auprès de votre compagnie.
Je souhaite déclarer un sinistre apparu le (date exacte du désordre) sur la maison, remettant en cause sa solidité.
(Descriptif détaillé des dommages)
(cause du désordre)
(Liste des intervenants / artisans qui pourraient être à l’origine des dommages + leur attestation d’assurance Responsabilité civile décennale)
(joindre des photos)
En conséquence, je vous remercie de bien vouloir prendre en compte ma déclaration de sinistre et de désigner un expert afin de constater les dommages.
Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Le (date du jour), à (lieu)
(Signature de l’assuré)
