La médiation pour régler les litiges en copropriété

La médiation en copropriété consiste à tenter de régler un litige en faisant appel à un tiers neutre, en l’occurrence le médiateur. Il s’agit d’une démarche volontaire engageant les deux parties en désaccord. Elle a pour principal objectif de faciliter les échanges afin de désamorcer le conflit et trouver un terrain d’entente.

On distingue deux types de médiation :

• la médiation conventionnelle ou “médiation extrajudiciaire” qui permet d’aider les parties à résoudre un conflit par l’intermédiaire d’un médiateur sans saisir la justice.
• La médiation judiciaire intervient quant à elle dans le cadre d’un procès. Elle peut être mise en place sur demande du juge ou de l’une des parties en désaccord. Elle consiste dans le recours payant à un tiers afin d’aboutir à un compromis.

Le médiateur en copropriété n’a pas pour mission de trancher le litige. Son rôle consiste avant tout à :

• aider les parties à renouer le dialogue et clarifier leurs points de vue ;
• apaiser le conflit pour préserver les relations futures ;
• trouver des solutions équitables pour qu’aucune partie ne se sente lésée ;
• permettre une résolution du conflit d’un commun accord ;
• éviter une procédure judiciaire éprouvante et coûteuse.

Pour mener à bien sa mission, le médiateur doit faire preuve de diplomatie et d’impartialité en toutes circonstances afin d’instaurer un climat de confiance propice à l’échange.

Son périmètre d’intervention

Faire appel à un médiateur permet de résoudre de nombreux conflits en copropriété tels que :

• les troubles de voisinage ou les nuisances sonores (aboiements, tapage nocturne, musique, travaux réguliers, etc.) ;
• le non-respect du règlement de copropriété (linge étendu sur un balcon, installation non autorisée, etc.) ;
• l’usage abusif des parties communes (entreposage d’objets encombrants, dépôts d’ordures, etc.) ;
• la défaillance d’un des copropriétaires vis-à-vis du paiement de ses charges. ;
• les litiges consécutifs à des travaux mal exécutés par un prestataire extérieur (malfaçons, vices de construction, etc.) ;
• les litiges engageant le syndic (erreurs de procédures, malversations financières) ;
• etc.

Qui peut le saisir ?

Un copropriétaire peut recourir à la médiation à titre individuel en qualité de consommateur. Avant de saisir le médiateur, il doit au préalable prouver qu’il a tenté de résoudre le litige en amont via une réclamation écrite notamment. En revanche, les syndicats de copropriétaires ne peuvent pas faire appel à un médiateur car ils n’ont pas la qualité de consommateur (Cass. 1e civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779 et 13-14.203).

À retenir : la médiation ne peut avoir lieu que si tous les acteurs de la copropriété sont favorables à cette solution.

Pour mener à bien une action de médiation, il convient de s’adresser à un médiateur indépendant sans aucun lien avec les parties. Il est d’ailleurs judicieux de faire appel à un médiateur spécialisé en droit immobilier qui a l’habitude de traiter ce type de litiges. Pour le trouver, vous pouvez faire appel à :

• un avocat ou une association spécialisée en médiation ;
• votre syndic qui se chargera de vous orienter vers la bonne personne ;
• des organisations représentatives de copropriétaires comme l’Association des responsables de copropriété (ARC).

L’arbitrage

Dans le cas où la médiation n’aboutit pas à une résolution amiable, l’autre option consiste à recourir à un arbitrage devant un notaire ou un avocat spécialisé dans le domaine de la copropriété. Contrairement à la médiation qui a pour objectif de trouver un compromis qui peut être accepté ou non par les parties, l’arbitrage permet d’aboutir à une décision irrévocable et imposable, comme pour les jugements.

La procédure judiciaire

Bien que cette solution soit à privilégier en dernier recours, il est bien entendu possible d’intenter une action en justice. Un copropriétaire peut agir seul sans avoir à demander d’autorisation au syndic ou à l’assemblée générale de copropriété. Selon la nature du litige ou sa gravité, la juridiction compétente peut être :

• Le juge de proximité : pour les petits conflits dont l’enjeu est inférieur à 4000 € ;
• le tribunal d’instance : pour les litiges dont les sommes en jeu sont comprises entre 4001 et 10 000 € comme les impayés de charges. C’est également vers lui qu’il faut se tourner en cas de conflits de voisinages ou de nuisances sonores ;
• le Tribunal de Grande Instance (TGI) : pour la majorité des différends relatifs à la copropriété comme la contestation d’une décision prise à l’assemblée générale, les litiges liés à la répartition des charges de copropriété, l’interprétation du règlement ou les impayés de charges supérieurs à 10 000 €, par exemple.

Les actions collectives

Certains litiges ne peuvent être réglés devant la justice qu’après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale :

• litige concernant le paiement des charges communes ;
• nuisances provenant d’un immeuble voisin ;
• travaux non autorisés ;
• etc.

Ces différents problèmes impliquant plusieurs copropriétaires nécessitent impérativement l’intervention du syndic via le syndicat des copropriétaires. L’action en justice découlant d’un de ces litiges devra donc au préalable être votée en assemblée générale. En cas d’issue favorable, c’est donc le syndic de copropriété qui représentera l’ensemble des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire.