Comment louer une dépendance de sa maison ?

La location d’une dépendance de sa maison est considérée par la loi comme une location meublée classique, que ce soit un studio dans votre jardin ou une maison d’invités. Un garage ou un grenier aménagés comme logement peuvent également être considérés comme des dépendances s’ils disposent d’un accès dédié.

Les équipements indispensables

La dépendance doit respecter les critères suivants pour pouvoir être mise en location :

• Avoir une surface d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ;
• Avoir une fenêtre qui s’ouvre et donne sur l’extérieur du logement ;
• Disposer d’équipements électriques ou fonctionnant au gaz conformes aux normes de sécurité en vigueur ;
• Disposer d’un éclairage suffisant dans toutes les pièces ;
• Être alimenté en eau potable et comporter à minima un point d’eau dans la cuisine avec un évier ;
• Avoir des sanitaires séparés du coin cuisine ou salle à manger ;
• Ne pas être infesté de nuisibles, comme des punaises de lit ou des cafards.

En somme, la dépendance louée ne doit être ni insalubre ni indécente, sous peine d’être passible d’une amende. Elle doit également être équipée de meubles et équipements obligatoires pour une location meublée :

• Un lit ;
• Des plaques de cuisson, un réfrigérateur, un four ou four micro-ondes ;
• Une table et des chaises ;
• De la vaisselle ;
• Des luminaires ;
• Des rangements ;
• De quoi faire le ménage.

Dans le cas de la location d’une chambre au sein de votre maison, le locataire doit pouvoir accéder librement aux sanitaires ainsi qu’à la cuisine, mais la pièce doit respecter les mêmes exigences en termes de salubrité et de surface.

Le bail de location

Dans le cadre d’une location longue durée, si vous souhaitez louer à un étudiant par exemple, un contrat de bail devra être conclu. Deux types de baux sont possibles :

• Le bail mobilité, conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois, il est accessible aux étudiants, apprentis, stagiaires ou encore aux salariés en formation professionnelle ou mutation.
• Le bail de location classique, conclu pour une durée minimale d’un an (9 mois pour un étudiant).

Vous devrez inclure dans le contrat de location un dossier de diagnostics obligatoires : DPE, ERNMT, diagnostic gaz, constat de risque d’exposition au plomb, etc.

Si vous souhaitez aménager une pièce ou une dépendance de votre maison pour faire de la location saisonnière uniquement, les règles diffèrent. Vous devrez établir un contrat à chaque réservation comportant différents éléments : adresse du bien, durée du séjour, identité du locataire, prix de la location, taxe de séjour, modalités de paiement, etc.

Comme pour toutes les locations, les loyers générés sont imposables au titre de l’impôt sur les revenus fonciers. Vous devez donc les déclarer chaque année dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En location meublée, deux régimes d’imposition existent :

• Le régime micro-BIC : il est appliqué automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 euros pour un logement loué meublé. Un abattement de 30 % est appliqué, mais aucune charge n’est déductible.
• Le régime réel : il vous concerne dès lors que vos revenus locatifs excèdent 70 000 euros. Vous ne bénéficiez d’aucun abattement, mais en échange, vous pouvez déduire certaines charges locatives de vos revenus fonciers.

Si vous disposez d’une pièce ou d’une dépendance non utilisée chez vous, la mettre en location est un excellent moyen de se constituer des revenus supplémentaires sans avoir à faire un investissement locatif.

Si vous êtes senior et habitez seul, c’est également l’occasion d’expérimenter la colocation intergénérationnelle. En plus d’un complément de revenus, c’est une façon de rompre la solitude et obtenir un peu d’aide au quotidien. Le locataire, généralement un étudiant ou jeune actif, bénéficie quant à lui d’un logement à moindre coût en échange de quelques services !

Comme pour toute location classique, l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire. Ce dernier doit souscrire à minima un contrat couvrant les risques locatifs.

S’il le souhaite, il peut également choisir un contrat multirisque habitation plus complet afin de couvrir ses effets personnels en cas de sinistre.

Il est également possible de souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire, et répercuter son coût sur le montant du loyer.

En tant que propriétaire bailleur, il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO pour couvrir la partie de la maison mise en location. Vous devrez également impérativement prévenir votre assureur habitation qu’une dépendance de votre logement est louée.

Mettre une partie de sa résidence principale en location ne s’improvise pas. Si vous souhaitez réussir cette opération et trouver un locataire rapidement, voici quelques conseils :

• Offrez un maximum de confort, en plus des équipements obligatoires. Vous pouvez par exemple installer un lave-linge ou un lave-vaisselle, de la literie de qualité, mais également faire attention à la décoration ;
• Soignez votre annonce immobilière. Prenez plusieurs photos, de préférence au format paysage et à la lumière naturelle. Détaillez les équipements fournis et les accès à la dépendance ;
• Fixez un loyer en accord avec la surface de votre dépendance et les prix du marché pour un bien similaire ;
• Étudiez attentivement les dossiers de location afin de choisir le bon locataire.

N’hésitez pas à demander un garant physique pour sécuriser vos revenus locatifs. Vous pouvez également souscrire une garantie loyers impayés si le profil de votre locataire y est éligible.