Lotissement : définition et fonctionnement

Selon le Code de l’Urbanisme et plus particulièrement son article L442-1 : constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Quelle différence avec la copropriété ?

Dans une copropriété horizontale, le propriétaire de chaque maison ne possède que son bien immobilier mais pas le terrain sur lequel il est bâti : il n’en a que la jouissance. Dans un lotissement, les espaces verts privatifs n’appartiennent qu’au propriétaire de la demeure qui y est construite.

Des règles d’urbanisme spécifiques

Le lotissement obéit à des règles d’urbanisme spécifiques. Il faut notamment créer une association syndicale libre (ASL) qui gère les parties communes et dont chaque propriétaire de lot fait partie. C’est un peu l’équivalent d’un syndic dans une copropriété.

Par ailleurs, chaque copropriétaire doit respecter les règles qui régissent le fonctionnement du lotissement. Ainsi, pour des aménagements ou des travaux, il est souvent nécessaire de respecter certaines règles mentionnées dans le cahier des charges et/ou le règlement du lotissement. Notamment au niveau de la couleur des façades, de l’ajout d’une véranda ou d’un étage ou encore de la construction d’un cabanon de jardin.

Le cas du lotissement communal

Dans le contexte d’un lotissement communal, c’est la commune qui est propriétaire des espaces communs, de la voirie et de l’ensemble des réseaux, comme ceux d’adductions d’eau par exemple. L’ASL n’existe pas toujours, et aucune règle de copropriété ne s’applique dans la gestion de ces espaces communs. En revanche, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de directives à suivre : un règlement de copropriété et un cahier des charges peuvent être établis.

Il s’agit d’un ou de plusieurs terrains divisés en plusieurs lots. Vous pouvez obtenir cette information en consultant le cadastre en mairie ou sur le site du cadastre. La reconnaissance d’un lotissement passe avant tout par la présence d’entités et de documents propres au lotissement, que nous vous détaillons ci-dessous.

L’ASL

L’ASL ou Association syndicale libre est l’entité qui gère les parties communes du lotissement comme, par exemple, la voirie, des espaces verts utilisés par tous ou un jardin collectif. Elle régit aussi la répartition des différentes charges entre les propriétaires qui en sont tous membres de droit. L’ASL possède des statuts qui fixent ses missions. Elles sont rédigées par le lotisseur même si, dans la pratique, cette tâche est souvent confiée à un avocat ou à un notaire.

L’ASL doit notamment choisir l’assurance pour le lotissement. En effet, elle doit au moins être assurée en responsabilité civile, mais il est conseillé d’ajouter une protection juridique et une garantie pour les dommages aux parties communes, par exemple l’incendie ou le dégât des eaux.

Le cahier des charges

Le cahier des charges est également rédigé par le lotisseur. Il définit précisément les règles de fonctionnement du lotissement :

• La répartition des charges de fonctionnement entre tous les propriétaires.
• Les usages : places de parking, sens de circulation...
• Des éléments ayant trait à la relation entre les colotis : par exemple au niveau des activités interdites comme le fait d’effectuer des travaux le week-end ou à certaines heures.

Le règlement du lotissement

Le règlement du lotissement est un document d’urbanisme qui s’impose aussi aux colotis. Il mentionne notamment la manière dont les maisons doivent être implantées, si certains aménagements peuvent être ajoutés (véranda, terrasse, pergola...) ou encore l’aspect des clôtures et barrières. Le plus souvent, ce document vise à ce que les éléments extérieurs affichent une certaine harmonie, tant au niveau des couleurs que du style.

A minima, ce règlement doit respecter les directives contenues dans le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS) en vigueur dans la commune. Mais il peut être plus restrictif.

Les étapes de création

La création d’un lotissement passe par différentes étapes :

• D’abord l’établissement d’un plan en accord avec les règles du PLU ou du POS. Le plus souvent avec l’aide d’un géomètre-expert.
• L’obtention des autorisations d’urbanisme, notamment le permis d’aménager : un processus plus ou moins long selon la complexité du projet et d’éventuelles oppositions des riverains.
• La réalisation de devis auprès d’artisans pour la construction du lotissement.
• La recherche de financements si le lotisseur ne dispose pas de l’intégralité des fonds nécessaires.
• La commercialisation des différents lots.
• La réalisation des travaux dans le délai imparti.
• La livraison du lotissement et l’installation des premiers arrivants.

Le rôle du lotisseur

Le lotisseur est celui qui achète le ou les terrains pour les diviser en lots et les commercialiser. Il s’occupe de l’ensemble des démarches administratives : principalement dépôt du permis d’aménager, viabilisation des lots et commercialisation. Une fois ces principales étapes franchies, c’est également le lotisseur qui va établir le règlement de copropriété et mettre en place l’Association syndicale libre (ASL).

Combien cela coûte ?

Le coût d’un lotissement varie fortement en fonction des tarifs du géomètre-expert, du nombre de lots ainsi que des travaux nécessaires à sa viabilisation (pour raccorder le terrain aux différents réseaux : eau, électricité, gaz, assainissement, etc.).

En général entre 20 000 et 30 000 euros par lot, l’essentiel de la facture servant à viabiliser le terrain.

Cela dépend des statuts de l’ASL : certains le prévoient, d’autres non. Si c’est le cas, cette facilité est précisée au chapitre distraction d’un immeuble. Sont notamment fixées les modalités de sortie d’un lot comme, par exemple, l’accord des autres propriétaires à l’unanimité.

Un peu comme pour la sortie d’une copropriété horizontale, le coloti qui décide de se séparer du lotissement doit, bien souvent, régler les frais liés à son départ et être à jour de ses cotisations. Enfin, il ne pourra plus bénéficier des espaces communs.

Voir aussi :