Devenir propriétaire avec la location-accession

La location-accession est une formule qui permet à des ménages d’acquérir un bien sans apport personnel un logement après une première phase d’occupation en tant que locataire.

Depuis le 1er janvier 2020, il est possible de bénéficier d’un contrat de location-accession pour un logement ancien ou neuf. Il peut s’agir aussi bien d’un appartement que d’une maison individuelle qu’ils soient déjà construits ou en cours de construction.

Le processus de location accession se divise en deux phases :

• une première période dite de jouissance où le locataire-accédant s’acquitte d’une redevance comprenant une part locative et une part acquisitive (une partie sert donc de loyer, tandis que l’autre est cumulée en vue du futur achat) ;
• une seconde phase où le locataire-accédant décide d’acheter le bien (levée d’option d’achat) ou d’y renoncer.

Cela consiste dans un premier temps à signer un contrat de location-accession, puis dans un second temps si les deux parties sont toujours d’accord, l’acte de vente.

En principe, tout le monde peut accéder à la location-accession. Dans les faits, elle est aujourd’hui principalement pratiquée par les organismes de logements HLM ou les bailleurs sociaux pour aider les foyers les plus modestes à accéder à la propriété.

Ce serait toutefois une erreur de croire que ce dispositif est uniquement réservé à ce secteur. En effet, il est tout à fait possible pour n’importe quel bailleur de proposer un logement en location-accession et n’importe quel potentiel acheteur est susceptible d’en profiter.

Le processus pour devenir propriétaire en location-accession se déroule en plusieurs étapes :

1. La signature du contrat de location-accession chez le notaire qui permet de devenir locataire du logement.
2. La période dite de jouissance durant laquelle vous habitez le logement (de 1 an à 4 ans maximum). Durant cette période, vous paierez au propriétaire une redevance qui regroupe l’indemnité d’occupation (le loyer) et une part acquisitive (l’épargne).
3. La demande de levée d’option d’achat : à adresser 3 mois avant la date d’échéance.
4. La mise en place du crédit immobilier correspondant à l’acquisition du bien, c’est à dire : le prix de vente fixé dans le contrat de location-accession, dont on déduit la part acquisitive déjà versée pendant la phase locative.
5. La signature de l’acte définitif de vente devant le notaire (transfert de propriété).

Signalons cependant que l’accédant est libre de renoncer à l’acquisition du bien. Il doit alors informer le propriétaire de sa décision au moins 3 mois avant la fin de la période de jouissance. Par conséquent, cela signifie qu’il devra quitter le logement. Dans ce cas, les frais de notaire réglés à la signature du contrat de location-accession seront perdus. En revanche, la fraction acquisitive sera restituée.

Le PSLA est un prêt conventionné qui peut être accordé à des bailleurs sociaux ou des promoteurs immobiliers privés pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs. Pour bénéficier de ce dispositif, ces professionels doivent avoir un agrément préfectoral et signer une convention.

Les futurs occupants d’un logement en location-accession doivent respecter plusieurs critères pour être éligibles au PSLA :

• ils doivent occuper le logement à titre de résidence principale ;
• ils doivent présenter des revenus inférieurs aux plafonds de ressources mentionnés ci-dessous à la date de signature du contrat préliminaire.

Tableau des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour l’obtention du PSLA en 2022

(Arrêté du 26 mars 2004 modifié par l’arrêté du 27 décembre 2021)

Un achat via un prêt social en location accession vous ouvre droit à plusieurs avantages non négligeables :

• une TVA à taux réduit ;
• une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans ;
• la mobilisation possible du prêt à taux zéro en supplément du PSLA ;
• la possibilité de percevoir selon ses revenus l'APL (aide personnalisée au logement) dès le début de la phase locative ;
• Une décote de 1 % par année sur le prix de vente durant la phase locative ;
• un prix de vente plafonné au m² de surface utile en fonction de la zone géographique du programme (zones A, B1, B2 et C) ;
• des frais de notaire réduits.

Les avantages financiers ne sont pas les seuls à être mis en oeuvre par le dispositif PSLA. Ainsi vous bénéficierez aussi d’un cadre sécurisant en cas d’aléas de la vie grâce à deux garanties :

• la garantie rachat par laquelle le vendeur s’engage à racheter le logement à un montant minimum garanti dans l’hypothèse où l’accédant rencontrerait des difficultés (dans les 15 années suivant l’acquisition du bien);
• la garantie relogement qui assure à l’accédant de bénéficier, sous certaines conditions, d’une offre de relogement dans un logement locatif HLM sur une durée de 15 ans.

Comme pour n’importe quel crédit immobilier, vous devrez souscrire une assurance emprunteur pour garantir le prêt et être protégé en cas d’accident de la vie. Pour cela, vous pouvez opter pour une délégation d’assurance du prêt immobilier qui vous reviendra généralement moins chère que celle proposée par la banque.

En parallèle de l’assurance emprunteur, vous devrez également souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs. Elle est obligatoire pour occuper un logement en tant que locataire, et vous sera demandée dès l’entrée dans les lieux.

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