Que faire en cas de non respect des parties communes ?
Tout savoir sur l'usage abusif des parties communes en copropriété
Par Luko
Vous êtes copropriétaire et rencontrez des difficultés avec votre syndic ? Le syndic a manqué à l'une de ses obligations ? Si vous ne savez pas comment vous sortir de ce mauvais pas, on vous présente les différents recours possibles et comment assurer votre défense face à votre syndic.
Les missions dont le syndic doit s'acquitter
Le syndic gère et administre une copropriété et se réfère au règlement de celle-ci. Il assure, ou fait exécuter, différentes missions, pour le compte des copropriétaires, pour lesquelles il perçoit une rémunération comme :
- l'entretien des parties communes ;
- les travaux de préservation de la copropriété ;
- la souscription de l'assurance de la copropriété, déclaration et gestion des sinistres ;
- le recouvrement des charges auprès de chaque copropriétaire ;
- la gestion financière et comptable ;
- l'immatriculation et administration de la copropriété ;
- l'organisation des assemblées générales ordinaires et extraordinaires.
Ces missions entrent toutes dans le cadre du règlement de la copropriété et font l'objet d'un contrat de mission accepté et signé entre les représentants des copropriétaires et le syndic de copropriété professionnel.
Pour faire simple, on peut définir le syndic comme une agence de gestion immobilière pour le compte des copropriétaires.
Hélas ! certains syndics ne respectent pas leurs engagements et peuvent mettre parfois la copropriété en difficulté. La loi Alur, par ses nouvelles prérogatives du 24 mars 2014, vient encadrer le syndic et lui impose de nouvelles règles de fonctionnement.
Les nouvelles prérogatives du syndic depuis la loi ALUR
La loi ALUR modifie la loi sur la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965. Elle impose une réglementation actualisée adaptée à la gestion actuelle.
Parmi ces nouvelles prérogatives, on peut ainsi lister :
- les modalités de rémunération du syndic plus transparentes pour les copropriétaires, avec plafonnement de certaines d'entre elles ;
- les comptes bancaires séparés entre les fonds du syndic et ceux des copropriétaires, sans aucune perception financière supplémentaire appelée par le syndic ;
- la mise en place d'un forfait global de gestion des affaires courantes avec précision des interventions facturées en sus ;
- l'obligation de la tenue d'un registre d'immatriculation de la copropriété pour déterminer plus facilement celles en difficulté financière ;
- la création d'une fiche synthétique de la copropriété remise à chaque copropriétaire et qui contient l'identification, les éléments financiers, les équipements, l'organisation juridique, etc.
- l'obligation d'un diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés de plus de 10 ans reprenant la situation énergétique, l'état des parties communes, le budget prévisionnel des travaux, la situation légale et financière de la copropriété ;
- la création d'un fonds travaux pour les copropriétés de plus de 5 ans ou pour celles de plus de 10 ans dont le DTG porte mention de travaux à venir. Elle est alimentée par les copropriétaires et représente, au minimum, 5 % du budget prévisionnel.
La fiche synthétique est remise à chaque propriétaire lors de la signature de la promesse de vente. Le diagnostic technique global doit également être fourni lors d'une vente d'un lot ou de l'ensemble de la copropriété.
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Les litiges les plus courants entre le syndic et l'assemblée des copropriétaires
Un litige avec le syndic de copropriétaires est toujours possible. Il est donc important de veiller à bien choisir son gestionnaire avant de s'engager. Certains syndics sont parfois peu scrupuleux et n'assurent que partiellement leur mission contractuelle.
Quels sont les principaux litiges entre un syndic et une copropriété ?
- Manquement aux obligations contractuelles ;
- non-transmission de documents obligatoires aux copropriétaires ;
- sinistre par négligence ou défaut d'entretien :
- absence de mise en sécurité d'une partie de la copropriété ;
- détournement financier et pratiques frauduleuses ;
- surfacturation d'interventions ;
- non-application des décisions prises en Assemblée générale ;
- non-respect du règlement de copropriété ou du mandat ;
- mise en danger de la vie d'autrui ;
- absence de fiche synthétique ou du diagnostic technique global.
Quelle procédure suivre en cas de problème ?
L'assemblée des copropriétaires à la possibilité de se retourner contre le syndic en cas de manquement à ses obligations. S'il est, bien évidemment, de première intention de régler le litige à l'amiable, les copropriétaires peuvent se voir obligés de poursuivre le syndic.
Résolution du litige à l'amiable
Avant de poursuivre le syndic, il est recommandé de tenter une action amiable par l'envoi d'une lettre recommandée avec A.R. Vous devrez y mentionner les désordres à l'origine du litige et préciserez les actions que vous désirez voir mener, avec indication d'un délai de résolution raisonnable.
À titre de preuve, n'oubliez pas de joindre à votre courrier d'éventuelles photos et tout document nécessaire
Que faire en cas d'échec de la procédure à l'amiable ?
Vous avez la possibilité d'intervenir au nom de l'ensemble des copropriétaires par une procédure collective ou de façon individuelle. Voyons comment mettre ces deux actions en place.
- Lancer une procédure collective contre le syndic
L'assemblée des copropriétaires, par le biais de ses représentants, peut lancer une procédure collective à l'encontre du syndic, après avoir tenté une résolution amiable. Les frais judiciaires seront partagés par l'ensemble des copropriétaires, ce qui permettra de réduire son impact sur votre trésorerie.
- Lancer une procédure juridique individuelle
Vous avez la possibilité de lancer également une procédure juridique individuelle par la mise en jeu de la protection juridique de votre contrat multirisque habitation. Il vous suffit de faire une déclaration à votre assureur qui assurera alors votre défense et prendra les mesures nécessaires contre le syndic.
La garantie protection juridique de votre assurance habitation
La protection juridique de votre contrat vous permet donc de constituer un dossier de défense de vos intérêts. L'ensemble des coûts de justice sont généralement pris en charge ainsi que les honoraires d'avocat (dans la limite des plafonds d'indemnisation prévus au contrat).
Changer de syndic
Il est possible de changer de syndic lors de la prochaine Assemblée Générale annuelle ou au cours de la tenue d'une Assemblée Générale extraordinaire. L'ensemble des copropriétaires recevra ainsi une convocation à l'AG, avec pouvoir pour se faire représenter en cas d'absence. Cette convocation sera faite de préférence 3 mois avant l'Assemblée générale annuelle ou au minimum 1 mois avant l'assemblée générale extraordinaire.
Nous vous recommandons de faire le tour des syndics et de joindre à la convocation plusieurs devis.
Faut-il bloquer le paiement de ses charges de copropriété ?
Un copropriétaire ne peut décider de bloquer le paiement de ses charges de copropriété en cas de conflit avec un syndic. En agissant ainsi, il est passible de poursuites pour recouvrement d'impayé.
