Le dégât des eaux en location

La fuite d’eau provient d’un logement voisin

Si vous êtes victime d'un dégât des eaux chez le voisin du dessus (ex : infiltration d’eau sur votre plafond), c’est à lui et / ou son assureur de rechercher l’origine de la fuite d'eau, qu’importe qu’il soit propriétaire, locataire ou propriétaire non occupant. Il faut avant tout alerter votre voisin des nuisances subies de votre côté et compléter ensemble un constat amiable qui devra être signé par chacun d’entre vous. Chaque partie enverra un exemplaire à son assureur dans le délai indiqué pour la déclaration.

La fuite d’eau provient des parties communes de l’immeuble

Si la fuite d'eau a pour origine les parties communes de l’immeuble, le principe est le même que ci-dessus : le syndic de copropriété ou le propriétaire de l'immeuble doit faire intervenir son assurance pour mettre en œuvre les mesures de recherche de la fuite. Il est également conseillé de remplir un constat amiable avec le syndic ou le propriétaire de l'immeuble.

Que faire si je ne parviens pas à déterminer l’origine de la fuite ?

Si vous ne parvenez pas à déterminer l'origine de la fuite, il vous faudra immédiatement contacter votre assurance et prévenir le syndic.

La marche à suivre et la recherche de fuite

• Si vous êtes locataire : prévenez votre assureur au plus vite (délai de 5 jours). C'est lui qui prendra en charge les mesures de recherche de fuite sous réserve qu'elles soient non destructives ;
• si vous êtes propriétaire non occupant, c'est à vous qu’incombe la recherche de la fuite notamment en cas de fuite destructive, si votre locataire n’est pas assuré ou bien s'il s'agit d'un local meublé ;
• Si vous êtes propriétaire occupant, c'est à vous d'initier les recherches de la fuite.

Dans tous les cas, vous devez contacter votre assurance dans les 5 jours ouvrés pour déclarer le sinistre et faire une demande de prise en charge des biens détériorés.

N’oubliez pas d’alerter les voisins et le syndic si le dégât des eaux était amené à s’étendre en dehors de chez vous.

Que faire si je ne parviens pas à déterminer l’origine de la fuite ? Si vous ne parvenez pas à déterminer l'origine de la fuite, il vous faudra immédiatement contacter votre assurance et prévenir le syndic.

Le constat à l’amiable de dégât des eaux facilite la prise en charge par les assureurs. Il permet de décrire plus simplement la situation et les parties touchées et de déterminer ainsi les responsabilités de chacun. Il décrit le contexte du sinistre (lieu, circonstances, causes, les dommages, etc.). C’est pourquoi il est important de bien le compléter et d’être en accord avec ce qui est écrit. Chacune des personnes concernées doit le signer et l’envoyer à son assureur.

Si vous êtes chez un assureur traditionnel, la déclaration de sinistre de dégât des eaux peut se faire sur son site internet, par téléphone ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit mentionner :

• vos coordonnées complètes
• votre numéro de contrat d'assurance habitation
• La date et la cause du sinistre
• La description du dégât des eaux,
• Les coordonnées des parties concernées par le sinistre.
• N’oubliez pas de joindre le constat amiable complété et signé.

Alors, que dois faire le propriétaire non-occupant en cas de dégât des eaux ? Voyons les différents cas de figure :

• Si vous êtes propriétaire occupant et que les dégâts sont restreints à votre logement, alors c’est vous qui transmettez la déclaration de sinistre à votre assureur ;
• Si vous êtes locataire et que la fuite est le résultat d'un mauvais entretien (l'entretien du chauffe-eau est à la charge du locataire par exemple), vous êtes responsable et c'est vous qui devez déclarer l'incident à votre assurance. En revanche, si le dégât des eaux est lié à une vétusté des installations de la maison, c'est le propriétaire non occupant qui devra déclarer la fuite à son assureur ;
• Si la fuite impacte ou provient de chez un tiers : vous remplissez chacun un duplicata du constat amiable de dégât des eaux. Après l’avoir signé, il suffit de le transmettre à vos assureurs respectifs ;
• En cas de dégâts des eaux touchant au moins 3 personnes, il faut utiliser un constat amiable par logement endommagé en prenant soin de joindre à chaque fois celui à l’origine du dégât des eaux ;
• Enfin, si la fuite vient d'une partie commune : chacune des parties doit le déclarer le dégât des eaux à son assureur accompagné de son exemplaire de constat amiable.

En principe, la garantie dégât des eaux est incluse dans tous les contrats d'assurance habitation.

La gestion du sinistre

La convention IRSI entre en jeu dès le premier euro et jusqu’à un montant maximum de 5 000 €. C’est l’assurance habitation de l'occupant du bien sinistré qui doit indemniser les victimes. Lorsque les dommages sont inférieurs à 1 600 euros HT, l’assureur de la victime indemnise les dégâts sans possibilité d’exercer un recours contre l’assureur du responsable du sinistre. En revanche, si le montant des dommages se situe entre 1 600 et 5 000 euros HT, l’assureur gestionnaire du bien sinistré doit généralement mandater un expert d'assurance pour établir précisément le montant des dommages. Suite à cette expertise, l’assureur gestionnaire paie généralement les dommages et se retournera contre les autres assureurs pour se faire rembourser.

La convention CIDE-COP, concerne quand à elle les dégât des eaux dans les copropriétés uniquement et dès lors qu’ils causent des dommages matériels supérieurs à 1 600 € HT.

L'expertise

L’assureur n’envoie pas systématiquement un expert en cas de dégât des eaux, surtout pour des sinistres de petit montant. Sans expertise, votre assureur s’appuiera uniquement sur votre déclaration de sinistre et les justificatifs que vous lui avez transmis (photos, factures, devis de réparation…).

Au besoin, un expert peut être mandaté pour évaluer l’étendue et le montant des dégâts ou déterminer l’origine de la fuite et donc du ou des responsable(s).

L'indemnisation et la remise en état

Suite à l’étude du dossier, l'assureur en dégât des eaux vous fera une offre d’indemnisation établie à partir des devis, factures, constations des dommages, dont sera déduit la franchise d'assurance éventuelle.

Si vous décidez de réaliser certains travaux vous-mêmes (comme refaire les peintures), certains assureurs proposent de verser une indemnité forfaitaire, variable en fonction de la superficie et de la nature de la pièce à rénover.

Pour ce qui est du mobilier, généralement, les meubles anciens sont remboursés sans vétusté. Toutefois, pour les équipements high-techs, le taux de vétusté augmente très rapidement. Ainsi, s'ils ont été détruits, l'indemnité proposée ne vous permettra pas de couvrir le rachat d’un nouvel équipement. C'est pourquoi certains contrats d'assurance multirisque habitation MRH proposent une option "valeur à neuf" qui consiste à obtenir un remboursement intégral sans appliquer aucune vétusté.

Selon les dégâts subis, l’origine de la fuite, le statut de l’occupant (locataire ou propriétaire), les causes de la fuite (naturelle ou issue d’une négligence), les responsabilités peuvent différer et l’assureur ne sera pas celui qui devra systématiquement indemniser.

La prise en charge de l'assurance

L’assureur de la victime prendra en charge les frais de remboursement des dégâts causés dans la limite des dispositions contractuelles, avant de se retourner contre l’assureur du responsable. Cependant, il existe des situations où l’assurance refusera toute prise en charge.

La négligence ou le défaut entretien du locataire

L’entretien du logement est défaillant ce qui a conduit à entrainer un dégât des eaux ? Le locataire est alors responsable. En effet, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports locatifs, le locataire a la charge d’entretenir son logement (réparations locatives). Ainsi, si le dégât des eaux est la conséquence d’un mauvais entretien (joint qui n’a pas été changé, des joints de carrelage mal entretenus) ou à un défaut d’usage (canalisations bouchées parce que le locataire y a déversé des déchets ou produits qui ont fini par boucher ou abimer les conduits), les frais de réparation seront à sa charge.

Le défaut entretien du propriétaire

Le logement n’est pas aux normes ? Le propriétaire est alors responsable si le dégât des eaux est la conséquence d’une vétusté du logement. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le propriétaire doit louer un logement décent et correspondant aux normes en vigueur. Ainsi, la plomberie doit être en état de marche impeccable lorsque le locataire prend possession du logement.

En fait, lorsqu’un sinistre d’origine extérieure, rend inhabitable un logement loué, le propriétaire est une victime au même titre que le locataire. On dit alors que le trouble de jouissance subi n’est pas imputable au propriétaire. Ce dernier n’a donc aucune obligation de relogement du locataire ou d'indemnisation.

Dans le cas où le logement est devenu totalement inhabitable suite au dégât des eaux, l’assureur en charge est dans l’obligation de procéder au relogement du locataire pendant les travaux ou bien le temps qu’il trouve un nouveau logement. Il faut savoir que si le préjudice moral peut parfois être indemnisé, le fait de ne pas retrouver un logement disposant des mêmes avantages ne donne pas lieu à un dédommagement.

Les voisins ou le syndic ne réagissent pas ou le logement est vacant au moment du sinistre

Si le dégât des eaux provient du logement voisin, et que celui-ci est absent, prévenez-le immédiatement. Contactez ensuite le syndic ou le gardien de l’immeuble afin de couper l’arrivée d’eau de l’immeuble. Mettez votre mobilier, vos appareils et vos biens de valeur à l'abri. En aucun cas, ne pénétrez dans le logement du voisin. Ceci constitue une violation de propriété privée. Si la situation s’aggrave (ex : il n’y a pas d’arrivée d’eau commune), il faut faire appel à la force publique (police, gendarmerie et pompiers) qui est la seule habilitée à pénétrer dans les lieux en l’absence des occupants.

La location meublée

L’assurance habitation dans un meublé n'est obligatoire pour le locataire que dans le cadre d'une location meublée à titre de résidence principale. Dans les autres cas, cette obligation d’assurance relève plus souvent de l’obligation contractuelle. En cas de sinistre, si le locataire d’un logement meublé, n'est pas couvert par une assurance, il devra prendre en charge l’indemnisation des dommages causés, ce qui peut représenter des sommes très importantes (remboursement des meubles au propriétaire par exemple).

Le locataire a oublié de déclarer le sinistre

Si l’assuré n’est pas en mesure de justifier un retard de déclaration de sinistre, l’assureur a la possibilité d’invoquer la déchéance de garantie, c’est-à-dire la perte des droits à l’indemnisation de l'assurance. Cette situation, reste néanmoins assez exceptionnelle et ne peut avoir lieu que si les conditions suivantes sont réunies :

• Le risque de déchéance et ses conditions d’application doivent être inscrits clairement dans le contrat d’assurance ;
• Le retard de déclaration a causé à l’assureur un préjudice financier, comme par exemple une aggravation des dommages ;
• Le non-respect des délais tient de la négligence (absence de la bonne foi de l’assuré).

Le locataire n'est pas assuré

En cas de sinistre responsable, si le locataire n’est pas assuré, l’assurance du propriétaire non occupant peut intervenir pour indemniser les victimes et remettre le logement en état. Toutefois, l'assurance du propriétaire est en droit de se retourner ensuite contre le locataire pour lui réclamer réparation, si le locataire est responsable. L’engagement financier réclamé au locataire peut être très élevé. Par ailleurs, le locataire non assuré s’expose également à un risque d’expulsion.

Voir aussi :