Comment gérer un dégât des eaux en location ?

Un dégât des eaux a lieu chez vous ? Vous devez agir vite et efficacement. Coupez l’électricité si nécessaire, fermez l’arrivée d’eau et limitez la propagation des dommages. Ensuite, prévenez votre assurance dans un délai de cinq jours ouvrés à compter de la date de découverte du sinistre, même si les dégâts semblent mineurs.

Il faudra par la suite déterminer l’origine de la fuite (si elle vient de chez vous ou d’un tiers) et faire une estimation des dommages en respectant la procédure imposée par votre assureur.

Avant toute chose, il est essentiel de déterminer si la fuite provient de votre logement, de celui d’un voisin ou des parties communes de l’immeuble. Cela orientera les responsabilités et les déclarations à faire auprès des assurances concernées. Voici les différents cas de figure à connaître.

Que faire si la fuite ne vient pas de chez vous ?

Lors d’un dégât des eaux, il est courant que la fuite provienne d’un logement voisin ou bien des parties communes. Cela peut être à cause d’un voisin du dessus, d’une canalisation percée dans les escaliers ou d’une toiture commune abîmée. Selon l’origine, c’est le voisin, le syndic ou vous-même qui devez agir.

Le dégât des eaux provient d'un logement voisin

Si vous êtes victime d'un dégât des eaux chez le voisin du dessus (infiltration d’eau sur votre plafond ou votre toiture par exemple), c’est à lui ou son assureur de rechercher l’origine de la fuite d'eau, qu’importe qu’il soit propriétaire, locataire ou propriétaire non-occupant.

Dès que vous constatez des dégâts chez vous, prévenez votre voisin des nuisances subies de votre côté. Vous devrez compléter ensemble un constat amiable qui détaillera les circonstances, les zones touchées et les coordonnées des personnes. Il devra être signé par chacun d’entre vous. Chaque partie enverra ensuite un exemplaire à son assureur dans le délai indiqué pour la déclaration.

Le dégât des eaux est lié aux parties communes de l’immeuble

Si la fuite provient d’une rupture de canalisation ou d’un équipement situé dans les parties communes, le principe est le même que ci-dessus : le syndic de copropriété ou le propriétaire de l'immeuble doit faire intervenir son assurance pour mettre en œuvre les mesures de recherche de la fuite.

Informez immédiatement le syndic de copropriété dès que vous constatez des dégâts. Il est conseillé de remplir un constat amiable avec le syndic (ou le propriétaire de l’immeuble, si ce n’est pas une copropriété). Le syndic est également responsable d’organiser les recherches de fuite et d’avertir tous les occupants concernés.

Que faire lorsque la fuite vient de chez vous ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre logement, si vous êtes responsable de la fuite, vous devez prévenir votre assurance dans un délai de 5 jours ouvrés pour déclarer le sinistre et faire une demande de prise en charge des biens détériorés.

Pensez à informer rapidement vos voisins et le syndic si d’autres logements sont menacés.

• Si vous êtes locataire : prévenez votre assureur au plus vite. C'est lui qui prendra en charge les mesures de recherche de fuite sous réserve qu'elles soient non destructives ;
• Si vous êtes propriétaire occupant ou non occupant : c'est à vous qu’incombe la recherche de la fuite notamment en cas de fuite destructive, si votre locataire n’est pas assuré ou bien s'il s'agit d'un local meublé ;

Que faire si l'origine de la fuite n'est pas identifiée ?

Si vous ne parvenez pas à localiser l’origine de la fuite, vous devez immédiatement alerter votre assurance. Celle-ci pourra alors missionner un professionnel pour réaliser une recherche de fuite, prise en charge selon les garanties de votre contrat. Prévenez également le syndic de copropriété s’il est possible que l’origine se situe dans les parties communes.

En amont, surveillez l’évolution des dégâts et évitez tout usage d’eau superflu. N’engagez pas de travaux importants avant le passage d’un expert, sauf urgence.

Le constat à l’amiable de dégât des eaux est essentiel si plusieurs personnes sont concernées par un dégât des eaux. Il décrit précisément le sinistre (lieu, cause, dommages…) et aide à déterminer les responsabilités. Bien rempli et signé par toutes les parties, il facilite et accélère la prise en charge par les assureurs.

Il est important de bien le compléter et d’être en accord avec ce qui est écrit. Chacune des personnes concernées doit le signer et l’envoyer à son assureur.

Si vous êtes chez un assureur traditionnel, la déclaration de sinistre de dégât des eaux peut se faire sur son site internet, par téléphone ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans tous les cas, le document doit mentionner :

• Vos coordonnées complètes ;
• Votre numéro de contrat d'assurance habitation ;
• La date et la cause du sinistre ;
• La description du dégât des eaux ;
• Les coordonnées des parties concernées par le sinistre ;
• N’oubliez pas de joindre le constat amiable complété et signé.

Pensez également à prendre des photos, conserver les factures ou objets endommagés, et ne jetez rien avant l’avis de votre compagnie d’assurance ou de l’expert.

La déclaration d'un sinistre dégât des eaux doit être effectué selon les cas par le locataire ou par le propriétaire (occupant ou non). La personne en charge d'informer son assureur dépend du statut et de l'origine de la fuite qui a occasionné les dommages.

Voici les différents cas de figure :

• Si vous êtes propriétaire occupant et que les dégâts sont restreints à votre logement, alors c’est vous qui transmettez la déclaration de sinistre à votre assureur ;
• Si vous êtes locataire et que la fuite est le résultat d'un mauvais entretien (l'entretien du chauffe-eau est à la charge du locataire par exemple), vous êtes responsable et c'est vous qui devez déclarer l'incident à votre assurance. En revanche, si le dégât des eaux est lié à une vétusté des installations de la maison, c'est le propriétaire non-occupant qui devra déclarer la fuite à son assureur ;
• Si la fuite impacte ou provient de chez un tiers : vous remplissez chacun un duplicata du constat amiable de dégât des eaux. Après l’avoir signé, il suffit de le transmettre à vos assureurs respectifs ;
• En cas de dégâts des eaux touchant au moins 3 personnes, il faut utiliser un constat amiable par logement endommagé en prenant soin de joindre à chaque fois celui à l’origine du dégât des eaux ;
• Enfin, si la fuite vient d'une partie commune : chacune des parties doit le déclarer le dégât des eaux à son assureur accompagné de son exemplaire de constat amiable.

En principe, la garantie dégât des eaux est incluse dans tous les contrats d'assurance habitation. Elle prend en charge les frais de réparation des dommages causés par une fuite, une infiltration ou un débordement. L’indemnisation dépend des garanties souscrites, des responsabilités établies et des éventuelles franchises prévues.

La gestion du sinistre : quelles conventions s'appliquent ?

En cas de dégât des eaux, ce n’est pas toujours l’assureur du responsable qui gère le sinistre. Des conventions entre assureurs, comme IRSI ou CIDE-COP, permettent à l’assureur de la victime de prendre en charge le dossier, puis de se faire rembourser des frais avancés par l’assureur du responsable.

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) s’applique pour les sinistres dès le premier euro et jusqu’à 5 000 € HT. L’assureur de l’occupant sinistré gère l’indemnisation.

• En dessous de 1 600 € HT : l’assureur de la victime indemnise les dégâts sans possibilité d’exercer un recours contre l’assureur du responsable du sinistre ;
• Entre 1 600 € et 5 000 € HT : l’assureur gestionnaire du bien sinistré doit généralement mandater un expert d'assurance pour établir précisément le montant des dommages. Suite à cette expertise, l’assureur gestionnaire paie généralement les dommages et se retournera contre les autres assureurs pour se faire rembourser.

La convention CIDE-COP s’applique quant à elle uniquement aux copropriétés, pour les dégâts des eaux causant des dommages supérieurs à 1 600 € HT. Elle facilite la répartition des responsabilités et l’indemnisation entre les assureurs concernés.

Une expertise est-elle nécessaire ?

L’assureur n’envoie pas systématiquement un expert en cas de dégât des eaux, surtout pour des sinistres de petit montant. Sans expertise, votre assureur s’appuiera uniquement sur votre déclaration de sinistre et les justificatifs que vous lui avez transmis (photos, factures, devis de réparation…).

Au besoin, un expert peut être mandaté pour évaluer l’étendue et le montant des dégâts ou déterminer l’origine de la fuite et donc du ou des responsable(s).

Comment s'effectue l'indemnisation et la remise en état du logement ?

Suite à l’étude du dossier, l'assureur propose une indemnisation basée sur les devis, factures et constatations des dommages. Une franchise contractuelle peut être déduite. Vous pouvez aussi opter pour une indemnisation forfaitaire si vous effectuez vous-même certains travaux, comme la peinture ou les finitions.

Si vous décidez de réaliser certains travaux de réparation vous-mêmes (comme refaire les peintures), certains assureurs proposent de verser une indemnité forfaitaire. Cette somme varie en fonction de la superficie du logement et de la nature des travaux.

Pour ce qui est du mobilier, généralement, les meubles anciens sont remboursés sans tenir compte de leur vétusté. Toutefois, pour les équipements high-techs  (TV, PC, etc), le taux de vétusté augmente très rapidement. Ainsi, s'ils ont été détruits, l'indemnité proposée ne vous permettra pas de couvrir le rachat d’un nouvel équipement.

C'est pourquoi certains contrats d'assurance multirisque habitation MRH proposent une option "valeur à neuf". Celle-ci vous permet d’être remboursé intégralement, sans déduction liée à la vétusté. Cette option peut être très utile pour remplacer à l'identique les équipements coûteux ou récents.

Selon les dégâts subis, l’origine de la fuite, le statut de l’occupant (locataire ou propriétaire), les causes de la fuite (naturelle ou issue d’une négligence), les responsabilités peuvent différer et l’assureur ne sera pas celui qui devra systématiquement indemniser.

De manière générale, le propriétaire est responsable du bon état de la « structure » tandis que le locataire est responsable de l’entretien quotidien.

L’assureur de la victime prendra en charge les frais de remboursement des dégâts causés dans la limite des dispositions contractuelles, avant de se retourner contre l’assureur du responsable.

Que se passe-t-il en cas de négligence ou de défaut d’entretien du locataire ?

Si le dégât provient d’un mauvais d’entretien ou d'un défaut d'usage (joints usés, siphon mal entretenu, canalisation bouchée par négligence), la responsabilité incombe au locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il doit maintenir le logement en bon état.

Dans ce cas, les frais de réparation seront à sa charge, et l’assurance peut refuser l’indemnisation.

Et si le logement présente un défaut d’entretien structurel ?

Le logement mis en location n’est pas aux normes ? Lorsque le dégât des eaux résulte d’un problème de vétusté ou bien d’une installation non conforme (tuyaux anciens, équipements défectueux), la responsabilité des dommages subis revient au propriétaire.

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le propriétaire doit louer un logement décent et correspondant aux normes en vigueur. Ainsi, la plomberie doit être en état de marche impeccable lorsque le locataire prend possession du logement.

Qui prend en charge le relogement du locataire si le logement devient inhabitable ?

Lorsque le logement devient inhabitable à la suite d’un dégât des eaux, le propriétaire n’est pas automatiquement tenu de reloger le locataire si le sinistre est d’origine extérieure. Dans ce cas, c’est l’assurance du responsable du sinistre qui doit organiser (ou financer) le relogement temporaire du locataire.

En effet, dans le cas où le logement est devenu totalement inhabitable suite au dégât des eaux, l’assureur en charge est dans l’obligation de procéder au relogement du locataire pendant les travaux ou bien le temps qu’il trouve un nouveau logement.

Certains cas spécifiques peuvent compliquer la gestion d’un sinistre dégât des eaux. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire ou le syndic du logement ne répond pas, que le logement est vacant ou encore que le locataire a oublié de déclarer le sinistre. Voici ce qu’il faut savoir pour bien gérer ces situations.

Que faire si le voisin ou le syndic ne réagit pas ou si le logement est vacant au moment du sinistre ?

Si le dégât des eaux provient d’un logement voisin inoccupé ou si le voisin ne répond pas, informez immédiatement le syndic de copropriété ou le gardien de l’immeuble. En urgence, ces derniers peuvent couper l’arrivée d’eau générale si nécessaire.

Protégez vos biens (meubles, appareils, objets de valeur), mais n’entrez jamais dans le logement voisin sans autorisation : ce serait une violation de domicile. Si la situation s’aggrave (ex : pas d’accès à la vanne principale), contactez la police, les pompiers ou la gendarmerie, seuls habilités à pénétrer légalement dans un logement en l’absence de ses occupants.

Quelles sont les règles en cas de dégât des eaux d'une location meublée ?

Dans une location meublée utilisée comme résidence principale, la souscription d'un contrat d'assurance multirisque habitation est obligatoire pour le locataire. Pour les autres types de location (saisonnière, temporaire…) et autre cas, cette obligation repose généralement sur les termes du contrat de bail.

En cas de sinistre, si le locataire d’un logement meublé, n'est pas couvert par une assurance, il devra prendre en charge l’indemnisation des dommages causés par le dégât des eaux. Et cela peut représenter des sommes très importantes (remboursement des meubles au propriétaire par exemple), d’où l’importance d’une couverture adéquate.

Que se passe-t-il si le locataire oublie de déclarer le sinistre ?

En principe, le locataire dispose d’un délai de 5 jours ouvrés pour déclarer un dégât des eaux à son assureur. Si le locataire oublie de déclarer un sinistre dégât des eaux et en cas de retard injustifié, l’assureur peut invoquer la déchéance de garantie, c’est-à-dire refuser toute indemnisation.

Les frais de réparation et d’indemnisation seront alors à votre charge. Cependant, cette sanction reste exceptionnelle et ne s’applique que si les conditions suivantes sont réunies :

• Le risque de déchéance et ses conditions d’application doivent être inscrits clairement dans le contrat d’assurance ;
• Le retard de déclaration a causé à l’assureur un préjudice réel, par exemple une aggravation des dommages ;
• Le non-respect des délais tient de la négligence (absence de la bonne foi de l’assuré).

Que risque un locataire non assuré en cas de dégât des eaux ?

En cas de sinistre responsable, si le locataire n’est pas assuré, l’assurance du propriétaire non-occupant peut intervenir pour indemniser les victimes et remettre le logement en état. Toutefois, l'assurance du propriétaire est en droit de se retourner ensuite contre le locataire pour lui réclamer un remboursement, si le locataire est responsable.

Cela expose le locataire à de lourdes charges financières. Il s’expose aussi, en cas de manquements répétés, à une procédure d’expulsion engagée par le propriétaire.

Non, le préjudice moral n’est généralement pas couvert en cas de dégât des eaux. L’assurance habitation prend en charge les dommages matériels (murs, sols, meubles), mais rarement les conséquences psychologiques ou émotionnelles (stress, inconfort, angoisse liée au relogement, etc.) Cependant, il existe parfois des garanties optionnelles pour être indemnisé d'un préjudice moral.

Que prévoit généralement un contrat d’assurance habitation ?

La majorité des contrats multirisques habitation ne couvrent pas automatiquement le préjudice moral. Ces contrats se concentrent sur les pertes matérielles comme les réparations, le remplacement du mobilier, les frais de relogement, etc. Toutefois, certaines assurances incluent une garantie spécifique de préjudice moral, souvent en option, ou l’envisagent à titre exceptionnel, selon les circonstances.

Dans le cas d’un logement rendu inhabitable, certains assureurs peuvent reconnaître un trouble de jouissance et proposer une indemnité complémentaire au titre du préjudice moral. Mais cela reste rare et nécessite une analyse au cas par cas.

Comment prouver un préjudice moral après un dégât des eaux ?

Pour espérer une prise en charge, il est indispensable de prouver votre préjudice moral. Précisez les conséquences sur votre quotidien (anxiété, perturbation de la vie de famille, relogement précipité, perte d’usage d’une pièce). Vous pouvez apporter à votre témoignage des preuves concrètes de votre état (certificats médicaux, attestations, photos de conditions de relogement précaires).

Ajoutez si possible une évaluation chiffrée du trouble de jouissance. Cela peut être par exemple le coût d’un hébergement temporaire inconfortable, les surcoûts liés à la vie quotidienne, etc.

Le préjudice moral reste subjectif et difficile à chiffrer, ce qui complique l’obtention d’une indemnisation. Toutefois, certaines décisions judiciaires ont déjà reconnu ce type de dommage, notamment lorsque le sinistre était grave et les conditions de relogement dégradées.

Que faire si l’assurance refuse d’indemniser le préjudice moral ?

Si votre assureur rejette la demande d’indemnisation du préjudice moral, commencez par contacter le service réclamation de votre compagnie d'assurance. Si votre réclamation n'aboutit pas, faites appel à un médiateur de l’assurance. En dernier cas, vous pouvez faire un recours judiciaire si le préjudice est important et que vous disposez d’éléments solides.

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