Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Le montant d’un emprunt est conditionné en grande partie par la situation professionnelle de l’emprunteur et ses revenus mensuels. Avec un salaire de 2300 € par mois, obtenir un emprunt immobilier n’est généralement pas un problème. Toutefois, certains paramètres peuvent jouer sur le montant maximum de votre prêt ! On fait le point.
Taux d’endettement maximum pour un salaire de 2300 euros par mois
Le taux d’endettement maximum joue un rôle majeur dans l’obtention d’un prêt immobilier, quel que soit votre salaire. Il a pour but de prévenir les situations de surendettement en limitant le montant des mensualités de prêt à un tiers des revenus mensuels nets de l’emprunteur.
En d’autres termes, le reste à vivre — c’est-à-dire les revenus restants après déduction des mensualités de prêt — doit correspondre à 65 % du salaire et autres revenus mensuels (primes, revenus locatifs, pensions, etc.). Ce montant doit être suffisant pour faire face à ses factures mensuelles, payer ses différents abonnements (électricité, eau, internet), ses courses, son carburant ou encore ses vêtements.
Le taux d’endettement est fixé à 35 % (assurance de prêt incluse) par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), depuis le mois de janvier 2022.
Pour un salaire net de 2300 euros par mois, le calcul sera donc le suivant :
- Reste à vivre : 1495 euros, soit 65 % ;
- Endettement possible : 805 euros, soit 35 %.
Les mensualités de prêt pourront donc être de 805 euros maximum. Toutefois, prenez en compte que les banques préfèreront généralement appliquer un taux d’endettement plus faible pour limiter les risques d’impayés.
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Exemple d’emprunt avec 2300 euros
Attention, le taux d’endettement n’est pas le seul critère qui conditionne le montant de votre prêt immobilier. Sa durée et le TAEG (taux annuel effectif global) appliqué par la banque sont également des composantes majeures.
Pour calculer le montant potentiel de votre prêt, vous pouvez multiplier la mensualité maximale autorisée par votre taux d’endettement par le nombre de mois de votre emprunt. Plus votre durée de remboursement sera longue, plus le montant que vous pourrez emprunter sera élevé. En revanche, vous devez payer plus d’intérêts.
Voici quelques exemples de prêt qu’il est possible de contracter avec un salaire de 2300 euros, sans apport personnel :
Emprunt maximum avec un salaire de 2300 euros
| Durée du crédit | Taux moyen | Emprunt maximum sans apport |
|---|---|---|
10 ans | 2,15 % | 74 431 euros |
15 ans | 2,30 % | 105 690 euros |
20 ans | 2,40 % | 132 798 euros |
25 ans | 2,55 % | 154 854 euros |
*Taux moyens constatés en décembre 2022
Les intérêts et l’assurance
Le taux d’intérêt appliqué dépend en grande partie du profil de l’emprunteur, de la solidité de son dossier et de sa situation professionnelle. Il est très important, car c’est lui qui conditionne le montant des intérêts à payer, qui représentent une part non négligeable du coût d’un crédit.
Les taux d’intérêt sont réévalués tous les trimestres : n’hésitez pas à faire plusieurs simulations à quelques mois d’intervalle pour trouver une offre de prêt plus avantageuse.
Un emprunteur réunissant toutes les conditions pour obtenir un prêt et ayant un bon dossier aura donc plus de marge pour négocier un taux d’intérêt plus faible. En revanche, un emprunteur présentant des risques aggravés ou ayant des revenus fluctuants (comme un intérimaire par exemple) se verra appliquer un taux plus élevé, car la banque considèrera qu’il y aura plus de risques d’impayés.
Bon à savoir : les banques doivent respecter le taux d’usure en vigueur au moment de votre souscription de crédit. Votre taux d’intérêt ne peut donc pas dépasser celui fixé par la Banque de France.
Prenons l’exemple d’un emprunt sur 25 ans à un taux de 2,55 %, contracté au dernier trimestre 2022. En empruntant le montant maximum, soit 154 854 euros :
- le montant des mensualités sera de 759 euros par mois ;
- le montant des intérêts sera quant à lui de 3948 euros sur 25 ans.
Pour connaitre le coût total de votre crédit, n’oubliez pas d’inclure les mensualités d’assurance emprunteur ! Indispensable pour contracter un crédit, cette assurance vous protège et rembourse la banque en cas de décès ou d’accident vous privant de revenus professionnels par exemple.
Le coût d’une assurance de prêt est fixé en fonction de votre profil, votre état de santé et votre profession. Il est possible de le faire baisser en souscrivant un contrat auprès d’une compagnie indépendante plutôt qu’auprès de votre banque : c’est ce que l’on appelle une délégation d’assurance.
Pour comparer différentes offres de prêt entre elles, regardez toujours le TAEG affiché : c’est l’unique indicateur qui prend en compte tous les frais inhérents au crédit, dont l’assurance de prêt.
Augmenter sa capacité d’emprunt
Après avoir calculé votre taux d’endettement et fait quelques simulations, le montant maximum de votre prêt ne vous semble pas suffisant pour réaliser vos projets immobiliers ? Pas d’inquiétudes, il est possible d’augmenter votre capacité d’emprunt tout en conservant le même salaire.
Tout d’abord, pensez à solder vos précédents crédits (consommation, auto, etc.) pour repartir sur des finances saines.
Ensuite, vous devez disposer d’un apport personnel conséquent. En général, les banques exigent que vous puissiez apporter un montant représentant au moins 10 % de votre prêt afin de couvrir les frais de notaire. Cependant, si vous pouvez pousser cet apport à 20 % ou même 30 %, il sera plus facile de négocier un meilleur taux de crédit ou un montant plus élevé !
Tournez-vous vers l’achat d’un bien neuf plutôt qu’ancien si vous le pouvez. Les frais de notaire seront réduits, ce qui vous augmentera votre capacité financière.
Contracter un crédit avec un co-emprunteur ou acheter avec un membre de sa famille est également un bon moyen d’augmenter le montant de son prêt.
Enfin, domicilier votre compte courant ou vos comptes épargne dans la banque qui vous octroie un prêt peut jouer en votre faveur, à condition que la gestion de votre budget soit impeccable. Cela signifie donc pas de découvert ni de refus de paiement !
Disclaimer : les chiffres présents dans cet article sont donnés à titre d’exemple, pour des conditions bien précises (taux moyen au mois de décembre 2022, dossier bancaire non personnalisé). Il est impératif de faire une simulation auprès d’un établissement bancaire ou d’un courtier pour connaitre votre capacité d’emprunt exact.
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