Le déficit foncier reportable

Le déficit foncier s’adresse uniquement aux propriétaires non occupants qui louent un ou plusieurs logements nus. Seconde condition pour y être éligible ? Que vous ayez choisi le régime réel pour votre imposition.

Le déficit foncier s’applique si les revenus issus du ou des biens que vous louez sont inférieurs à ce que vous dépensez en termes de charges, comme les frais de gestion, les travaux de rénovation ou les provisions sur les charges de copropriété.

La différence entre le montant de vos charges et celui de vos revenus de bailleur peut ainsi être déduite de votre impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 euros par an.

Pour profiter des avantages du déficit foncier, vos dépenses doivent figurer dans la liste suivante :

• Des travaux d’amélioration comme le changement de système de chauffage, des travaux d’isolation, la rénovation de la cuisine, de la salle de bain ou la remise au goût du jour complète du bien ;
• Des travaux de réparation et d’entretien à la charge du propriétaire : entretien de la toiture, ascenseur, réparation des ouvertures, ravalement de façade… ;
• Des travaux de construction et d’agrandissement : ajout d’une pièce par exemple, aménagement de combles ou adjonction d’une véranda ou d’une pergola.
• Les charges locatives si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès de votre ou vos locataires au 31 décembre qui suit l’année de leur départ ;
• Les provisions pour charges si le bien est situé en copropriété ;
• Les intérêts d’emprunt si votre prêt immobilier est toujours en cours. Ou si vous en avez contracté un prêt pour financer des travaux par exemple ;
• Les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers, comme votre assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance protège votre logement lorsqu’il est inoccupé. Ainsi, si un sinistre survient, vous êtes couvert même en l’absence de locataire dans votre bien ;
• La taxe foncière ;
• D’éventuels frais de conciergerie ou de gardiennage, ainsi que les dépenses liées à la gestion par une agence immobilière gestionnaire ou un syndic de copropriété.
• Une indemnité d’éviction ou de relogement du ou des locataires en cas de sinistre important, de la vente du logement si l’occupant a plus de 65 ans ou si le bien est insalubre.

En tant que propriétaire non occupant, il est possible de déduire de vos impôts une somme maximale de 10 700 euros par an.

Si votre déficit foncier est supérieur à 10 700 euros, il est alors possible de reporter le restant de la somme pendant 10 ans de vos revenus fonciers, et pendant 6 ans pour l’ensemble de vos revenus.

Par exemple, si vous effectuez des travaux d’un montant de 30 000 euros, et que vous ne percevez pas de loyer pendant ce laps de temps, il est possible d’étaler la déduction sur trois ans.

Exemple de déficit foncier

Dans le tableau ci-dessous, vous trouverez un exemple de calcul d’un déficit foncier. On admet que les revenus annuels perçus sont de 6 000 euros : le loyer perçu par le propriétaire est de 500 euros sur douze mois.

Dans ce cas, le déficit foncier est de 1 500 euros : 7 500 euros (dépenses) - 6000 euros (revenus issus des loyers). Ce montant sera celui que vous devrez déduire de votre déclaration d’impôts.

Le déficit foncier est inférieur à 10 700 euros

Dans ce cas, il est possible de déduire l’ensemble du déficit foncier de vos impôts sur votre déclaration de revenus de l’année, en une seule fois. Pour le calculer, vous devez soustraire le montant de vos charges à celui de vos revenus fonciers.

Prenons un exemple concret. Les biens immobiliers que vous mettez en location vous rapportent 10 000 euros par an : ce sont donc vos revenus fonciers. En parallèle vous devez débourser 15 000 euros de charges diverses. Le montant de votre déficit foncier s’élève donc à 5 000 euros. Ils peuvent être déduits de vos impôts sur une seule année.

Le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros

Ici on admet que votre déficit foncier est supérieur à 10 7000 euros. Vos biens loués vous rapportent toujours 10 000 euros et vos charges pèsent 15 000 euros. En revanche vous avez réalisé des travaux de rénovation de l’un de vos appartements pour un coût de 10 000 euros. Votre déficit foncier s’élève donc à plus de 10 700 euros : 15 000 euros exactement.

La part du déficit qui va jusqu’à 10 700 euros peut être déduite de vos impôts dès cette année. Pour les 4 300 euros restants (15 000 - 10 700) ils pourront être reportés sur votre déclaration d’imposition de l’année suivante.

Pour déclarer votre déficit foncier, vous devez utiliser le formulaire n° 2044. Vous devez le joindre à votre déclaration de revenus globale. C’est dans ce document que vous allez détailler chaque poste de revenus et de charges pour le ou les biens que vous mettez en location. Vous devrez également calculer le montant du déficit foncier dont vous pouvez bénéficier (lignes 430 à 441 du formulaire).

Le déficit foncier reportable vous permet d’optimiser votre fiscalité, car il amoindrit les impôts tout en augmentant la valeur d’un bien. En effet, le fait d’effectuer des travaux de rénovation ou d’embellissement rehausse le montant auquel vous êtes susceptible de le vendre plus tard.

Autre intérêt ? La valeur du déficit foncier (10700 euros) vous permet de diminuer vos revenus imposables d’environ 10 000 euros par an. Potentiellement, vous pourrez changer de tranche d’imposition, et donc de taux d’imposition.

Par exemple, si votre revenu fiscal de référence s’élève à 35 000 euros, vous êtes imposé à 30%. Mais avec un déficit foncier de 10 000 euros vous passez dans la tranche des revenus entre 10 226 euros et 26 070 euros (25 000 euros de revenus) et n’êtes plus imposé qu’à hauteur de 11%.

Les indications ci-dessus se basent sur les tranches en vigueur en 2022 pour la déclaration de revenus de 2021.