Vous percevez des revenus provenant de la location de locaux non meublés qui ne sont pas concernés par la déclaration 2044 spéciale ou bien des revenus fonciers tels que des redevances d'affichage ou liés à l'usage de certains biens ?
Vous vous demandez sûrement comment bien déclarer vos revenus fonciers ? On vous explique dans notre guide comment remplir le formulaire 2044, en fonction de votre situation !
Quand faire sa déclaration 2023 ?
Comme chaque année, les propriétaires de biens immobiliers mis en location doivent déclarer les revenus perçus. Pour cela, deux solutions s’offrent à vous :
- envoyer votre déclaration d’impôts papier avant le 18 mai 2023 ;
- déclarer vos revenus en ligne avant la date limite fixée en fonction de votre département de résidence (départements 01 à 19 : 24 mai ; départements 20 à 54 : 30 mai ; départements 55 à 976 : 7 juin).
Vous pouvez effectuer votre déclaration à partir du 6 avril 2023.
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Les revenus fonciers à déclarer
Les revenus fonciers concernent les sommes perçues des biens immobiliers (bâtiment ou terrain) dont vous êtes propriétaire et que vous louez.
Sont ainsi inclus tous :
- les revenus provenant de la location de locaux non meublés (loyers, fermages), autres que ceux concernés par la déclaration 2044 spéciale ;
- les revenus fonciers tels que des redevances d'affichage, l'usage de certains biens tels que les étangs, cours d'eau, etc ;
- les revenus fonciers des parts issues d’une société civile immobilière ou de placement immobilier (SCI et SCPI).
Notez par contre que certains revenus ne sont pas à inclure dans vos revenus fonciers tels que les loyers issus :
- de la location d’un logement meublé ;
- d’une sous-location d’un immeuble nu ;
- des locaux et dépendances mis à disposition d’un proche ;
- des logements que vous destinez à une utilisation personnelle.
Cas particulier
Vous devez remplir le formulaire n°2044 spécial si vous êtes dans l'un des cas suivants :
- vous êtes propriétaire d'au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s'applique (par exemple, monument historique) ;
- vous avez opté pour la déduction avec l'amortissement des logements neufs (par exemple, dispositif "Borloo neuf") ;
- vous bénéficiez d'une déduction spécifique pour des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
- vous possédez un bien en nue-propriété donné en location par l'usufruitier et pour lequel vous avez supporté des charges ;
- vous détenez des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction par l'amortissement.
Comment calculer les loyers perçus
Pour votre déclaration d’impôt foncier en 2023, vous devrez déclarer tous vos revenus fonciers perçus sur l’année 2022.
Attention ! Il vous faudra également inclure, s’il y a :
- les indemnités d’assurances (indemnisation de votre contrat d’assurance loyer impayé ou vacance locative par exemple) ;
- les subventions perçues par l’Anah ;
- les revenus perçus au titre d’une location de parking, de garage ou de box (même s’ils ne sont pas liés à une habitation).
Faire sa déclaration de revenus fonciers (formulaire n°2044)
On vous explique maintenant comment faire votre déclaration et surtout comment bien remplir les formulaires n°2044 et autres selon le régime choisi ! À vos notes !
Retrouvez tous les liens des formulaires à télécharger en fonction de votre situation juste ici !
Déclaration sous le régime micro-foncier
Dans le cadre du régime micro-foncier, il faudra remplir pour déclarer vos revenus fonciers :
- la case 4BE de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042 précisant vos recettes brutes sans abattement ;
Pour déterminer les recettes brutes sans abattement demandées en case 4BE, il faudra faire la somme des loyers perçus sur l’année civile, sans les charges locatives et y ajouter les potentielles indemnités et charges locatives qui vous incombent en tant que propriétaire.
- la case 4BK si nécessaire de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042 ;
- les catégories correspondantes dans le formulaire 2044 (cf explications données pour la déclaration du régime réel).
Déclaration sous le régime réel
Afin de déclarer vos revenus fonciers sous le régime réel, il faudra remplir :
- la catégorie « régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042 ;
- les catégories correspondantes à vos locations dans le formulaire annexe 2044. Pour cela, il faudra préciser :
- le nombre de ses propriétés mises en location ;
- l’origine de ses revenus fonciers : soit parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI), tels que des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ou des parts de fonds dédiés ; soit des propriétés rurales ou urbaines (appartements, maisons, terrains…) ; soit les deux.
- les adresses complètes de chaque bien détenu
- les nom(s) et prénom(s) du(es) locataire(s)
- la date d’acquisition du logement
- les revenus encaissés
- les charges supportées, notamment les intérêts d’emprunt (il convient alors de remplir également la rubrique 410 en cliquant sur le bouton « Détail »)
- le déficit foncier généré (le cas échéant) ainsi que le report des déficits antérieurs.
La liste des charges déductibles en régime réel
De nombreuses charges peuvent être liées à vos locations. La majorité des charges qui ne sont pas imputables aux locataires sont déductibles de vos revenus fonciers si vous avez opté pour le régime réel. Pensez donc bien à déclarer toutes vos charges payées en 2022 dans votre déclaration fiscale de 2023. Pourront ainsi être déduits, tous les frais liés :
- à un prêt immobilier destiné à l’acquisition, la construction, la rénovation, l’entretien ou la conservation d’un logement. Cela inclut notamment les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance de prêt, les frais de dossier, ... ;
- aux travaux d’entretien et de réparation qui sont effectués dans le but de conserver la qualité du bien immobilier ;
- aux cotisations d’assurance souscrites pour couvrir votre logement. La prime d’assurance de votre contrat loyer impayé, vacance locative, assurance habitation, assurance propriétaire non occupant, etc. entre dans cette catégorie. Comment déduire les primes d’assurance de vos revenus fonciers ? Cet article vous aide dans vos démarches.
- aux provisions pour charges de copropriété ;
- à la gestion du bien (lorsque celui-ci est géré par une agence immobilière par exemple).
Les charges ne sont déductibles des revenus fonciers que sous le régime d’imposition au réel. Sous le régime micro-foncier, une déduction forfaitaire de 30% est appliquée pour couvrir les charges déductibles.
Régime micro-foncier ou régime réel ?
En tant que propriétaire non occupant, vous hésitez sur le régime fiscal le plus avantageux pour vous en fonction de votre situation ? Avant de faire votre choix, voici les conditions d’éligibilité de chacun des régimes ainsi que leurs avantages et leurs inconvénients.
Si vous n’avez pas fait votre choix au début de votre activité, pas de panique ! Vous serez placé de plein droit sous le régime du micro-foncier dès lors que vos recettes annuelles sont inférieures ou égales à 15 000 € mais avez jusqu’au 1er février de chaque année pour demander à passer sous le régime réel.
Le régime micro-foncier (ou forfaitaire)
Le montant annuel de vos loyers hors charge est inférieur ou égal à 15 000 € ? Sans demande particulière de votre part, vous dépendrez du régime micro-foncier.
Autrement, pour en être éligible, il faut que vos biens en location ne soient pas déjà soumis à un régime fiscal imposé (loi Malraux, dispositif Besson, Borloo, etc.).
Concrètement ? Le régime micro-foncier est simplifié. Il permet d’obtenir un abattement de 30 % sur les loyers perçus (hors charges) alors qu’il n’est pas possible de déduire ses charges.
Le régime réel
Le régime réel, quant à lui, s’applique automatiquement dès lors que vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €.
Si vous estimez que vos charges sont importantes et supérieures à l’abattement de 30 % proposé dans le régime micro-foncier, optez pour le régime réel. Comme son nom l’indique, il permettra de déduire la totalité de vos charges* et vos amortissements de vos recettes locatives, et donc de réduire le bénéfice imposable.
*Ces charges sont soumises à conditions et sont définies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts.
Dans le cas où vous faites le choix du régime réel en substitution au régime micro-foncier, vous devrez rester obligatoirement sous ce régime pendant 3 ans.
Exemple de déclaration comparée
Vous hésitez entre le régime micro-foncier et le régime réel ? Prenons un cas concret pour déclarer vos revenus locatifs d’un bien immobilier non meublé afin de voir la différence de revenus imposables et de déterminer quel sera le régime fiscal le plus avantageux pour vous.
Louise est propriétaire de deux studios à Saint Malo. Chaque année, elle perçoit 6 800 € pour chaque appartement, soit 13 600 €.
Les charges déductibles de ses loyers concernent notamment l’entretien des deux appartements, les réparations et les provisions pour charges de copropriété. Elles sont de 6 500 € pour cette année.
Comme vu ci-dessus, Louise est automatiquement placé sous le régime d’imposition micro-foncier mais elle peut choisir le régime réel :
- Si Louise opte pour le régime micro-foncier, un abattement de 30 % a lieu sur ses loyers perçus : 13 600 € x 30 % représentant 4 080 €. 13 600 € - 4 080 € = son revenu imposable est alors de 9 520 €.
- Si elle opte pour le régime réel, Louise pourra déduire les 6 500 € de charges de ses recettes, son revenu imposable est alors de 13 600 € – 6 500 € = 7 100 €.
Vous l’aurez donc compris, dans ce cas particulier, Louise sera plus avantagée en choisissant le régime réel.
Attention ! Notez toutefois que si Louise opte pour le régime réel, elle devra le conserver sur les 3 années à venir. Il faudra ainsi que les charges déductibles de ses recettes restent supérieures à l’abattement proposé par le régime micro-foncier pour les trois années à venir.
Les taxes dont il faut s’acquitter
La taxe foncière
La taxe foncière est due par chaque propriétaire au 1er janvier de chaque année. Son montant varie en fonction de la valeur locative du bien. Généralement, la taxe foncière est associée à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière n’est pas récupérable auprès du locataire !
Les contribuables exonérés de taxe foncière
Bonne nouvelle ! Certains cas (liste non-exhaustive) permettent d’être exonérés de taxe foncière, notamment si vous êtes un propriétaire :
- âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition (sous conditions de ressources) ;
- ayant fait des travaux de rénovation énergétique dans le logement ;
- d’un logement acquis à avec un prêt aidé par l’État (PLA, PLATS, PLA-LM, PCL-CFF, PPLS, PLA-I, PLUS, PLS) pour plus de 50% du financement ;
- d’un logement construit à proximité d’une installation classée « Seveso » ;
- de construction neuve (exonérée pendant 2 ans après la fin de la construction) ;
- titulaires de l’Aspa (allocation de solidarité aux personnes âgées), de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) ou de l’AAH (allocation adulte handicapée), etc.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Impôt local des entreprises, il remplace maintenant la taxe professionnelle. La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due à toutes les entreprises qui louent des bureaux, cela peu importe le régime fiscal choisi.
Cette taxe est calculée en fonction de la valeur locative du bien et du taux d’imposition fixé par la commune. Afin de connaître le montant que vous devez, il vous faudra remplir le questionnaire 751-sd après avoir fait votre déclaration d’activité au Tribunal de Commerce.
Vous pouvez être exonéré de la cotisation foncière des entreprises, ssi :
- vous possédez une location immobilière nue à usage d’habitation ;
- vous réalisez moins de 5 000€ de chiffre d’affaires à l’année, vous serez exonéré du paiement de la CFE.
Vous êtes au régime réel ? Pensez alors à déduire le montant de votre cotisation foncière des entreprises de vos recettes locatives.
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
Le saviez-vous : si vous êtes propriétaire d’un logement habitable et vacant depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition, vous pouvez être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (TLV).
Notez toutefois que cette taxe ne s’applique pas dans toute la France. En effet, l’article 232 du code général des impôts précise que “la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.”
Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 fixe ainsi la liste des communes où la taxe est instituée !
La disponibilité de votre bien est involontaire ? Votre logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence ? Bonne nouvelle ! Vous pouvez être exonéré de la taxe d’habitation sur les logements vacants !
Voir aussi :
