Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière
Conditions à respecter, équipements nécessaires, assurance : tout savoir sur comment mettre sa résidence secondaire en location saisonnière.
Par Luko by Allianz Direct
Lorsque vous revendez votre résidence secondaire, vous pouvez être imposé sur la plus-value jusqu’à 36,2 % de son montant. Vous vous demandez s’il est possible de faire passer votre résidence secondaire en résidence principale afin d’être exonéré de cette taxe ? Sachez que ce changement est loin anodin et fait l’objet d’une surveillance accrue par l’administration fiscale. Pour vous aider à y voir plus clair, on vous explique toutes les subtilités de ce changement.
Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
La résidence principale est l’habitation dans laquelle vous et votre famille résidez habituellement et la majeure partie de l’année, à savoir au moins 8 mois par an (selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989), sauf en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou en cas de force majeure.
La définition de la résidence fiscale pour les impôts
L’administration fiscale considère que votre résidence principale est le lieu dans lequel vous habitez au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Elle n'impose pas de durée légale d’occupation du bien, mais elle évalue au cas par cas les éléments permettant de déterminer si un bien répond ou non à cette définition.
La différence entre résidence principale et résidence secondaire
La résidence principale est le logement dans lequel vous vivez habituellement, alors que la résidence secondaire est celle que vous occupez de façon occasionnelle, durant les vacances ou les week-ends. Sa fiscalité est plus lourde que celle de la résidence principale (elle est notamment soumise à la taxe d’habitation et à l'impôt sur la plus-value).
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Peut-on avoir deux résidences principales ?
Non, vous ne pouvez pas détenir deux résidences principales puisqu’une résidence principale est le logement dans lequel vous vivez la majeure partie de l’année. C’est elle qui sert de référence pour le calcul de vos impôts. Si vous possédez plusieurs biens, un seul doit être déclaré comme résidence principale.
Le cas des couples vivant séparément
Les couples qui ne vivent pas sous le même toit peuvent déclarer des résidences principales séparées, s’ils sont mariés ou pacsés sous le régime légal de la séparation de biens, en instance de séparation de corps ou de divorce ou si l’un des deux a abandonné le domicile conjugal.
La résidence principale des personnes entrées en Ehpad
Les personnes qui entrent en établissement spécialisé pour une longue durée (maison de retraite, Ehpad, centre de soins, etc.) doivent déclarer cet établissement comme leur résidence principale auprès de l’administration fiscale. Leur ancien logement sera ensuite considéré comme leur résidence secondaire.
Quelle est l’imposition applicable aux résidences principales et secondaires ?
La résidence principale est principalement soumise à la taxe foncière, mais elle bénéficie d’avantages fiscaux : elle est exonérée de taxe d’habitation et, en cas de vente, de la taxe sur la plus-value. En revanche, une résidence secondaire n’échappe pas à ces taxes et impôts.
La taxe foncière sur les résidences principales et secondaires
En tant que propriétaire d’une résidence principale et/ou d’une résidence secondaire, vous êtes redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cette taxe est due pour toutes les propriétés, même si le logement est mis en location.
Cependant, la loi prévoit une exonération de cet impôt pour :
- Les personnes âgées de plus de 75 ans (le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains plafonds) qui peuvent bénéficier d’une exonération en totalité pour la résidence principale et secondaire ;
- Les personnes âgées entre 65 ans et 75 ans (le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains plafonds) qui peuvent obtenir un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière de la résidence principale ;
- Les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) qui peuvent bénéficier d’une exonération complète pour la résidence principale ;
- Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) qui peuvent prétendre à une exonération totale sur la résidence principale.
Sur l’avis d’imposition s’ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) due par tout propriétaire assujetti à la taxe foncière.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Le paiement de la taxe d’habitation est dû par tous les propriétaires de résidences secondaires. Cet impôt concerne les logements meublés qui ne sont pas un logement principal, ainsi que leurs dépendances immédiates. Cependant, depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation n’est plus exigible pour les résidences principales.
Certains contribuables peuvent en être exonérés, notamment les personnes qui ont établi leur résidence principale dans un établissement spécialisé (maison de retraite, Ehpad, centre de soins, etc.).
Dans certaines communes, il est possible de prétendre à une exonération partielle ou complète de la taxe d’habitation pendant les 3 ans qui suivent la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans votre résidence secondaire.
Les communes situées en zone tendue peuvent également appliquer une majoration de la taxe d’habitation aux résidences secondaires, comprise entre 5 et 60 %. Il est toutefois possible de demander à être exonéré de cette majoration si vous vous trouvez dans l’une de ces situations :
- Votre lieu de travail se situe à proximité de votre résidence secondaire et nécessite d’y résider ;
- Vous résidez dans un établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé en permanence. Par conséquent, votre ancienne résidence principale est devenue secondaire ;
- Votre résidence principale n'est pas habitable, pour une cause indépendante de votre volonté (par exemple, en cas d’insalubrité nécessitant des travaux pour rendre le logement décent).
La taxation sur la plus-value immobilière en cas de vente d’une résidence secondaire
Lorsque vous vendez votre résidence secondaire, vous pouvez être soumis au paiement d’une taxe sur la plus-value s’élevant jusqu’à 36,2 % de son montant (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). Si la plus-value excède 50 000 €, une surtaxe peut également être appliquée.
Toutefois, vous pouvez être partiellement ou totalement exonéré de cette taxe lors de la vente de votre résidence secondaire :
- En cas de détention du bien depuis plus de 22 ans : vous êtes exonéré de l’impôt sur le revenu (IR) ;
- En cas de détention du bien depuis plus de 30 ans : vous êtes exonéré de l’IR et du prélèvement social.
S’il s’agit de votre résidence principale, vous n’êtes pas tenu de payer cette taxe.
Compte tenu de ces différences, il peut s’avérer judicieux de faire passer sa résidence secondaire en résidence principale. Mais soyez vigilant : pour que votre résidence secondaire puisse être requalifiée en résidence principale, vous devrez prouver que vous avez résidé au minimum 8 mois, voire 1 an dans le logement avant sa vente.
Quelles sont les démarches à effectuer pour un changement de résidence principale ?
Pour faire passer votre résidence secondaire en résidence principale, vous devez signaler à l’administration fiscale quelle est votre résidence principale lors de votre déclaration de revenus. Avant la vente, vous devez aussi être en mesure de fournir suffisamment de preuves justifiant que le logement est votre lieu de résidence habituel et à l’année.
Les preuves que vous pouvez présenter aux impôts incluent :
- Des factures d’eau, d’électricité et/ou de gaz à votre nom ;
- Des relevés bancaires expédiés à l’adresse en question ;
- Un certificat de scolarité de l’école de votre nouveau lieu de résidence si vous avez des enfants ;
- Une carte grise du véhicule indiquant l’adresse de votre logement ;
- Une déclaration de revenus mentionnant l’adresse de la résidence principale ;
- Un contrat d’assurance habitation couvrant le logement en question ;
- La facture de la réexpédition du courrier effectuée après le changement d’adresse ;
- Tout autre document indiquant qu’il s’agit bien de votre résidence principale.
Le changement d’une résidence secondaire en résidence principale doit non seulement être déclaré à l’administration fiscale (DGFIP), mais aussi à la Sécurité sociale, à votre banque ainsi qu’à votre assurance habitation, car les garanties sont différentes entre une résidence principale et une résidence secondaire.
Quelles règles s’appliquent en cas de location de sa résidence principale ou secondaire ?
La location d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an, alors que la location d’une résidence secondaire est soumise à des règles plus strictes. En effet, la réglementation des locations saisonnières varie selon qu’il s’agit de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire.
Mettre sa résidence principale en location saisonnière (Airbnb)
Dans la majorité des cas, vous pouvez mettre votre résidence principale en location saisonnière jusqu’à 120 jours par an, sans démarches spécifiques. Si la commune dans laquelle se situe votre résidence ne l’exige pas, vous n’avez donc pas de déclaration à faire en mairie.
Attention : depuis le 1er janvier 2025, les mairies ont la possibilité de réduire ce seuil à 90 jours par an, conformément à la loi Le Meur du 19 novembre 2024, dite « loi anti Airbnb ». De plus, au plus tard le 20 mai 2026, vous devrez déclarer sur un téléservice national dédié le fait que vous proposez votre résidence principale en location saisonnière.
Du côté des impôts, vous êtes tenu de déclarer aux services fiscaux les revenus générés par la location dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière
Vous êtes autorisé à louer votre résidence secondaire à une clientèle de passage pour une durée fixée à 90 jours maximum par locataire. Cependant, avant de mettre sa résidence secondaire en location saisonnière, il est indispensable de déclarer votre logement en « meublé de tourisme » auprès de votre mairie.
De plus, vous devez demander une autorisation de changement d'usage si votre logement est situé sur une commune de plus de 200 000 habitants ou dans l’un des départements soumis à cette obligation (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).
Si vous louez votre résidence secondaire en location longue durée, vous n’êtes pas concerné par ces démarches.
Les sommes perçues dans le cadre de la location saisonnière de votre résidence secondaire doivent être déclarées aux services fiscaux. Elles sont taxées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme pour la résidence principale.
L'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les résidences secondaires, mais si vous louez le logement, vous devrez assurer votre résidence secondaire pour couvrir les risques liés à la location.
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