Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous envisagez de la mettre en vente ? Vous devez donc probablement savoir qu’en cas de revente, vous serez imposé sur le montant de la plus-value à hauteur de 36,2 %. Par conséquent, vous vous demandez s’il est possible de faire passer votre résidence secondaire en résidence principale afin d’être exonéré de cette taxe. Pour vous aider à y voir plus clair, on vous explique toutes les subtilités de ce changement, loin d’être anodin.
La définition de la résidence principale selon les services fiscaux
La résidence principale est l’habitation dans laquelle le contribuable et sa famille résident la majeure partie de l’année (au moins 8 mois par an). Cela signifie qu’un bien ayant été utilisé par son propriétaire comme résidence habituelle depuis son acquisition peut être considéré comme sa résidence principale.
Cependant, l’administration fiscale n’impose aucune durée légale d’occupation du bien. Cette appréciation est donc subjective puisque c’est l’administration qui évalue les éléments permettant de déterminer si le bien répond ou non à cette définition.
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Démarches pour le changement
Sachez qu’il n’est pas possible de déclarer deux résidences principales à l’administration française. Si vous souhaitez déclarer votre résidence principale et secondaire, et donc que vous possédez deux biens ; il est nécessaire de signaler lequel constitue votre résidence principale lors de votre déclaration annuelle de revenus.
Par conséquent, si vous souhaitez transformer votre résidence secondaire en résidence principale, vous devrez être en mesure de fournir des preuves pour justifier que vous occupez réellement le logement à l’année :
- factures d’eau, d’électricité et / ou de gaz à votre nom ;
- relevés bancaires expédiés à l’adresse en question ;
- certificat de scolarité de l’école de votre nouveau lieu de résidence si vous avez des enfants ;
- carte grise du véhicule indiquant l’adresse de votre logement ;
- une déclaration de revenus mentionnant l’adresse de la résidence principale ;
- un contrat d’assurance habitation couvrant le logement en question ;
- une facture de réexpédition du courrier à votre nouvelle adresse ;
- ou tout autre document indiquant qu’il s’agit bien de votre résidence principale.
Le changement d’une résidence secondaire en résidence principale doit non seulement être déclaré à la DGFIP (en ligne ou par courrier), mais également à la Sécurité sociale, à votre banque ainsi qu’à votre assurance habitation car les garanties sont différentes entre une résidence principale et une résidence secondaire.
La fiscalité des résidences
Le propriétaire d’un logement doit s’acquitter de certaines taxes et impôts chaque année, qu’il détienne une résidence principale ou secondaire. Dans certains cas, des exonérations sont possibles.
La taxe d’habitation
Suite à la réforme entreprise par l’État, sachez qu’à partir de 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d'habitation sur sa résidence principale. En revanche, cette exonération ne concerne pas les propriétaires de résidences secondaires, qui devront continuer à s’acquitter de cette taxe à l’avenir.
Signalons que certains contribuables peuvent être dispensés de cet impôt : personnes âgées de plus de 75 ans, titulaires de l’allocation aux adultes handicapés percevant des revenus modestes, bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité.
Dans certaines communes, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle ou complète de la taxe d’habitation pendant 3 ans suite à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans votre résidence secondaire.
Les communes situées en zone tendue peuvent également appliquer une majoration de la taxe d’habitation aux résidences secondaires, comprise entre 5 et 60 %. Il est toutefois possible de demander une exonération de cette majoration si vous vous trouvez dans l’une de ces situations :
- votre lieu de travail se situe à proximité de votre résidence secondaire et nécessite d’y résider, plutôt que dans votre résidence principale ;
- vous résidez dans un établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé en permanence. Par conséquent, votre ancienne résidence principale est devenue secondaire ;
- votre résidence principale n'est pas habitable, pour une cause indépendante de votre volonté (insalubrité nécessitant des travaux pour rendre le logement décent par exemple).
La taxe foncière
En tant que propriétaire d’une résidence principale et/ou d’une résidence secondaire, vous êtes redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) aussi bien pour l’une que pour l’autre (calcul identique).
Cependant, la loi prévoit dans certains cas une exonération de cet impôt pour :
- les personnes âgées de plus de 75 ans et de condition modeste : exonération en totalité pour la résidence principale et secondaire ;
- les personnes âgées de plus de 65 ans aux revenus modestes : dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière de la résidence principale ;
- les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité : exonération complète sur la résidence principale ;
- les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés : exonération totale sur la résidence principale.
Pour la résidence principale, la taxe peut être plafonnée si les revenus du propriétaire ne dépassent pas un certain seuil, et si le montant de la taxe foncière représente plus de la moitié de ses ressources.
À cela s’ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) due par tout propriétaire assujetti à la taxe foncière.
L’exonération de la taxe sur la plus-value en cas de revente d’une résidence principale
Compte tenu des différences évoquées précédemment, il peut s’avérer judicieux de faire passer sa résidence secondaire en résidence principale.
Mais l’enjeu est d’autant plus grand si vous prévoyez de mettre en vente votre résidence secondaire à court terme. En effet, si vous décidez de vendre votre résidence secondaire, vous devrez payer une taxe sur la plus-value de la vente pouvant s’élever à 36,2 % (IR à 19% et prélèvements sociaux à 17,2%), une somme non négligeable !
Pour les plus-values supérieures à 50 000€, une surtaxe peut également être appliquée. A contrario, s’il s’agit de votre résidence principale, vous serez intégralement exonéré de cette taxe.
Attention, pour que votre résidence secondaire puisse être requalifiée en résidence principale, vous devrez résider au minimum 6 mois, voire 1 an dans le logement, preuves à l’appui.
Notez cependant que vous pourrez être partiellement ou totalement exonéré de la taxe sur la plus-value en cas de revente de votre résidence secondaire si :
- vous êtes détenteur du bien depuis plus de 22 ans : exonération de l’impôt sur le revenu (IR) ;
- vous êtes propriétaire de votre habitation depuis plus de 30 années : exonération de l’IR et du prélèvement social.
Louer l’un de ses logements
Pour générer un revenu complémentaire, de plus en plus de propriétaires décident de mettre leur bien en location pendant les vacances sur des plateformes type Airbnb. Selon qu’il s’agit de votre résidence principale ou secondaire, sachez que la réglementation de la location saisonnière n’est pas la même.
Louer sa résidence principale en saisonnier
Dans la majorité des cas, il est possible de mettre sa résidence principale en location saisonnière jusqu’à 4 mois dans l’année, sans démarches spécifiques. Vous n’avez donc pas de déclaration à faire en mairie si la commune où se situe votre résidence ne l’exige pas.
En revanche, vous êtes tenu de déclarer aux services fiscaux les revenus générés par la location dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
Louer sa résidence secondaire en saisonnier
Vous êtes autorisé à louer votre résidence secondaire à une clientèle de passage pour une durée fixée à 90 jours maximum par locataire. Cependant, avant de mettre sa résidence secondaire en location saisonnière, il est indispensable d’accomplir certaines formalités réglementaires :
- déclarer votre logement en « meublé de tourisme » auprès de votre Mairie ;
- demander une autorisation de changement d'usage si votre logement est situé sur une commune de plus de 200 000 habitants, ou dans l’un des départements soumis à cette obligation (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).
Les sommes perçues dans le cadre de la location saisonnière de votre résidence secondaire doivent être déclarées aux services fiscaux. Elles sont taxées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme pour la résidence principale.
L'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les résidences secondaires, mais si vous louez, vous devrez assurer votre résidence secondaire pour couvrir les risques liés à la lcocation.
Voir aussi :
