Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Il est tout à fait possible d’annuler une offre d’achat sur un bien immobilier, même après la signature d’un compromis de vente. Entre délai de rétractation légal, mise en action des clauses suspensives et engagement des parties, nous vous donnons la marche à suivre.
Rappel sur l’offre d’achat
L’offre d’achat matérialise un accord entre un vendeur et un acheteur et fixe le prix d’acquisition d’un logement, d’un terrain ou d’immeuble et définit les conditions particulières de la vente. Les conditions de réalisation de la vente sont reprises dans le compromis de vente.
Elle doit être acceptée par les deux parties et est obligatoirement faite par écrit, sous peine de n’avoir aucune valeur juridique.
C’est l’acheteur qui rédige la proposition d’achat du bien immobilier avant de l’adresser au vendeur, qui peut alors l’accepter ou la refuser.
Attention, signer plusieurs offres d’achat au prix demandé est interdit. Il n’est également pas possible pour le vendeur d’annuler une proposition acceptée au profit d’une nouvelle financièrement plus intéressante.
L’offre d’achat est différente du compromis puisqu’elle engage unilatéralement la personne ayant fait la proposition à acheter le bien au prix mentionné. Le vendeur est alors libre de la refuser.
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Se rétracter avant la signature du compromis de vente
Une fois l’offre signée par les deux parties, celles-ci se trouvent engagées. Néanmoins, il est toujours possible de demander l’annulation de la proposition d’achat avant la signature du compromis de vente.
Il est alors recommandé d’expliquer sa situation au propriétaire dès que possible.
Après la signature du compromis
Renoncer à une offre d’achat d’un bien immobilier après la conclusion d’un compromis établi chez un notaire ou conclu sous seing privé est plus délicat. Seul le délai de rétractation de 10 jours après la signature n’implique pas d’avoir un motif d’annulation.
Il est également possible de faire jouer une des clauses suspensives comme :
- la vente d’un autre bien pour avoir le financement de la nouvelle acquisition ;
- le refus d’un prêt immobilier ;
- le refus d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux ;
- le travaux de remise en conformité non réalisés par le vendeur ;
- la découverte d’une servitude sur le terrain non mentionnée dans le compromis ;
- le droit de préemption de la mairie sur le terrain ou le logement.
Si vous ne donnez pas suite à votre projet d’investissement immobilier, pensez à faire annuler votre demande de prêt si elle a été faite auprès d’une banque.
La marche à suivre
L’annulation d’un compromis de vente se fait par l’envoi d’une lettre recommandée au propriétaire. Aucune justification de la décision n’est à apporter si celle-ci intervient pendant le délai de rétractation de 10 jours, qui commence à courir dès le jour de la signature de la promesse de vente.
Passé ce délai, le courrier d’annulation du compromis doit reprendre les éléments de l’offre et préciser la condition suspensive qui s’applique.
Pour ne pas supporter de pénalités, l’annulation du compromis de vente doit être effectuée dans les 10 jours après la signature du compromis, faire valoir une condition suspensive ou indiquer que le bien a subi un sinistre le rendant impropre à destination. Tout autre refus peut entraîner la perception d’une compensation par le vendeur.
Modèle de lettre de rétractation
[Noms Prénoms des signataires]
[Adresse]
[Code Postal et Ville] [Téléphone + e-mail]
[Nom Prénom du vendeur] OU [Nom de l’Agence] OU [Nom du notaire]
[Adresse] [Code Postal et Ville]
[lieu], le [date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Rétractation d’achat du bien sis à [ville] avec restitution de dépôt de garantie
Madame, Monsieur,
Nous faisons suite à la signature du compromis de vente relatif à l’acquisition de [Type de bien : la maison / de l’appartement / du terrain / de l’immeuble] situé(e) à [adresse du bien] en date du [date de signature du compromis].
Nous vous informons, par la présente, que nous ne souhaitons plus acquérir ce bien. Conformément à l’article 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, nous exerçons notre droit de rétractation suite [au délai légal de 10 jours / à l’application de la clause suspensive suivante - préciser la clause].
Lors de la signature, nous vous avons versé un montant de [indiquer le montant] euros [chiffres et lettres]. Conformément à l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir procéder au remboursement intégral de cette somme dans les meilleurs délais.
Nous vous prions d’agréer Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Noms, prénoms des signataires
Signatures
Attention, l’annulation du compromis doit être signée par l’ensemble des signataires sous peine de nullité.
Le vendeur peut-il annuler son offre ?
Le vendeur ayant accepté la vente de son bien ne dispose pas du délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Il est donc obligé de tenir son engagement, quoiqu’une résiliation à l’amiable soit toujours possible.
Dans ce cas, les deux parties doivent en informer le notaire le plus rapidement possible.
Si les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord, le futur acquéreur peut aller en justice pour forcer la vente ou demander des dommages et intérêts suite à l’annulation unilatérale de la promesse de vente après signature d’un compromis.
Attention, la révocation du compromis entraîne le paiement des droits de mutation sur la vente d’un bien immobilier perçus dans les frais de notaire.
