Comment calculer le loyer d'un appartement ?

Le loyer de référence

Le loyer de référence concerne uniquement les biens situés en zones tendues, où l’encadrement des loyers s’applique conformément à la loi Alur. Ce montant est déterminé par arrêté préfectoral, en fonction :

• du type de bien (meublé ou non) ;
• de la date de construction ;
• du nombre de pièces ;
• de l’emplacement géographique.

Le montant, exprimé en euros par mètre carré, constitue une base que les propriétaires ne peuvent dépasser. En zone tendue, le loyer maximal est plafonné au loyer de référence majoré, soit le loyer de référence + 20 %, que le bien soit loué meublé ou vide.

Calcul du loyer mensuel dans une zone tendue

Pour déterminer le loyer d'un logement  situé en zone tendue, il convient d'utiliser la formule suivante :

Surface habitable (m²) × Prix au mètre carré du loyer de référence fixé par la commune.

Exemple : Pour un appartement non meublé de 50 m² dans une commune où le loyer de référence est de 15 €/m², le loyer maximal autorisé sera : 50 × 15 = 750 € par mois.

Le bien en lui-même

Pour calculer le loyer d’un appartement, il est essentiel de prendre en compte 8 critères principaux :

1. La surface habitable : ici, la surface prise en compte est la surface habitable définie par la loi Boutin, et non la surface privative loi Carrez. Attention, les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer. Il convient de noter qu'après la signature du contrat, le locataire ne peut plus remettre en question le montant du loyer, sauf s'il considère qu'il ne respecte pas les critères de décence ou que la surface indiquée dans le contrat ne correspond pas à la surface réelle.
2. La localisation : Le montant du loyer dépend de l'emplacement du logement. Un bien situé en centre-ville, à proximité des écoles, des commerces et des transports en commun, peut justifier un loyer plus élevé. À l'inverse, si le logement se trouve dans une zone particulièrement bruyante, le loyer devra être ajusté en conséquence.
3. L’étage du logement : les appartements situés aux étages supérieurs sont généralement plus prisés, ce qui peut entraîner un loyer plus élevé. Cependant, la présence ou l'absence d'un ascenseur influence également le prix. Si le logement est situé au 6ᵉ étage sans ascenseur, sa location sera plus difficile.
4. Le standing du logement : l'état de la façade extérieure et de l'intérieur du logement est un critère important dans la détermination du montant du loyer. Les aménagements et équipements présents doivent également être pris en compte. De plus, la présence d'un système de gardiennage ou le charme particulier de l'immeuble peuvent justifier un loyer plus élevé.
5. L’espace extérieur privatif à disposition : si l'appartement dispose d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin, cela peut justifier une augmentation du loyer.
6. Le parking : une place de stationnement peut véritablement faire grimper le loyer d’un logement, surtout en zones urbaines.
7. Meublé ou vide : un logement meublé se loue à un prix plus élevé qu'un logement non meublé.
8. Le niveau de performance énergétique : l’étiquette énergie, obtenue grâce au diagnostic DPE, dispense une note entre A et G. Un logement économe en énergie justifie un loyer plus élevé, tandis qu'une forte consommation énergétique peut obliger le propriétaire à revoir le montant à la baisse.

La rentabilité locative attendue

Pour réaliser un bon investissement, le taux de rendement locatif net doit se situer entre 5 et 10 %. À noter que 5 % est déjà un bon taux de rendement. Au-dessus, vous aurez effectué un très bon investissement.

Attention, pour être rentable, il ne faut donc pas investir dans un logement si le taux de rendement est inférieur à 5 %. Pourquoi ? Tout simplement parce que le loyer ne vous permettra pas de rembourser l’investissement de base. En revanche, pour un taux supérieur à 8 %, le logement s'autofinance et vous réalisez, en plus, un bénéfice.

Nos recommandations :

• Optez pour un logement offrant un rendement locatif de 6 %, facilement louable, plutôt qu'un bien à 11 % de rendement mais difficile à louer en raison de son emplacement.
• Ne soyez pas trop gourmand, car un loyer trop élevé augmente le risque de vacance locative, de loyers impayés et de difficultés à trouver un locataire.

Si un logement se trouve dans une commune faisant partie de la zone tendue, le loyer est alors encadré et ne peut pas dépasser un certain plafond (le loyer de référence majoré), même en cas de relocation. Cela signifie que le bailleur dont le logement était déjà loué ne peut pas fixer librement son loyer lors de l’arrivée de nouveaux locataires ou dans les 18 mois suivant le départ du précédent locataire.

En d’autres termes, le loyer reste plafonné d’un locataire à l’autre, empêchant toute hausse significative. L’objectif de cette restriction est de limiter l’augmentation des loyers dans les communes où la demande locative excède largement l’offre.

Mais qu’est-ce qu'une zone tendue ? Il s’agit d’une commune où la demande en logement est nettement supérieure à l’offre, entraînant une forte pression sur le marché locatif. Selon le quotidien de référence Maire-Info (arrêté du 5 juillet 2024, publié au Journal officiel le 11 juillet), en 2025, plus de 1 800 communes, réparties dans 28 agglomérations de métropole, sont concernées par ce classement.

Le plafonnement du loyer s’applique aux logements d’habitation loués à titre de résidence principale du locataire, qu’ils soient vides ou meublés. En revanche, les résidences secondaires et les logements de fonction ne sont pas concernés.

La liste des communes classées en zone tendue est définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, mis à jour régulièrement pour refléter les évolutions du marché locatif.

Voici la liste des principales villes et la date de mise en place du plafonnement :

La loi Pinel offre des avantages fiscaux non négligeables aux investisseurs. Pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter un plafond de loyer spécifique. Pour connaître celui-ci, vous devez avoir à disposition les éléments suivants :

• Le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/ surface utile) ;
• Le plafond de loyer dans la zone où se trouve le logement ;
• La superficie du logement.

Le calcul du loyer repose sur le barème de la loi Pinel (qui est réévalué chaque année) :

*Plafonds en vigueur pour 2024/2025.

Pour le calcul du loyer sur la base du dispositif Pinel, il faut utiliser la formule ci-dessous :

Barème x (0,7 + 19/ Surface Utile) X Surface Utile

Prenons un exemple : un logement neuf de 60 m² situé en zone B1, donc avec un plafond au mètre carré de 11,31 euros. Le calcul du loyer est le suivant : 11,31 x (0,7 + 19/60) = 11,50 € /m². Ainsi, le loyer maximum autorisé est de 11,50 x 60 = 690 euros.

Déterminer le premier loyer de votre logement est une étape primordiale. Il est d'abord essentiel de vérifier si votre bien se situe dans une zone détendue ou une zone tendue. Dans ce dernier cas, vous devrez impérativement respecter les règles d'encadrement des loyers.

Outre la zone dans laquelle il se trouve, le loyer doit être défini en fonction du marché, autrement dit, selon le principe de l’offre et de la demande. En effet, la rentabilité dépend en grande partie de l’équilibre entre le loyer et le prix du marché de la location.

Il est conseillé d’examiner les annonces de location pour des biens similaires au vôtre afin de vous faire une idée des loyers pratiqués. À noter que fixer un loyer trop élevé par rapport au marché peut entraîner des risques tels que des défauts de paiement, de longues périodes de vacance locative et d'autres désagréments.

Estimation du loyer : alliez expertise et données du marché

Pour vous aider à fixer le loyer de votre logement, vous pouvez aussi faire appel à un agent immobilier. Celui-ci effectuera une estimation du bien et vous donnera un montant objectif selon le marché et les caractéristiques du logement.

Enfin, vous pouvez vous référer à l’observatoire des loyers, ou carte des loyers, qui a pour vocation :

• D’apporter plus de transparence au marché de la location en publiant les montants des loyers moyens ;
• D’aider les propriétaires à fixer un loyer juste, leur permettant ainsi de louer facilement et rapidement ;
• D’éclairer les locataires sur le budget à prévoir selon la zone ;
• D’aider à définir la rentabilité locative envisageable pour les futurs investisseurs locatifs ;
• De mettre en place une évolution des loyers par ville.

Indexation du loyer en cours de bail

Il est possible de réviser le montant du loyer chaque année si une clause est prévue à cet effet dans le bail. La révision s’appuie sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. L’IRL suit l’inflation des prix à la consommation.

Revalorisation du loyer en cas de changement de locataire

Au moment du changement de locataire, et si le loyer n’a pas été indexé depuis un minimum d’un an avec le locataire sortant, le bailleur peut effectuer une augmentation de loyer sur la base de l’indexation annuelle (IRL).

Conditions et limites pour la révision des loyers

La révision du loyer peut être réalisée à la date anniversaire du bail ou à une autre date spécifiée dans le contrat de location.

Attention cependant, il existe des réserves :

• Le loyer de ne peut pas être augmenté si sa performance énergétique est F ou G ;
• Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré si le bien se situe dans une commune en zone tendue.

Réévaluation du loyer suite à des travaux dans le logement

Le propriétaire a la possibilité de réviser le loyer après avoir entrepris des travaux de rénovation et d’amélioration dans le logement. Toutefois, cette augmentation doit être acceptée au préalable par le locataire. Dans ce cas, il est nécessaire de signer un avenant, sauf si le bail prévoit déjà une clause stipulant une augmentation après travaux. Les travaux réalisés doivent être détaillés, accompagnés des modalités et des délais de leur exécution.

Formule de calcul pour la révision des loyers

Le calcul de l'indexation s’effectue en appliquant la formule suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (1 + Variation IRL/100)

Exemple : Si le loyer est de 800 € et l’IRL augmente de 2 %, le nouveau loyer sera :

800 × 1,02 = 816 €.