Comment calculer le loyer d'un appartement ?

Le loyer de référence

Le loyer de référence concerne uniquement les biens situés en zone tendue, où est appliqué l’encadrement des loyers par la loi Alur. Ce montant est fixé selon le type de bien, la date de construction, le nombre de pièces ou encore l’emplacement géographique.

Il est exprimé en euro par mètre carré, et est défini par un arrêté préfectoral. Un propriétaire ne peut pas dépasser le plafond du loyer de référence majoré, soit le loyer de référence + 20%, que le bien soit loué meublé ou vide.

Pour calculer le loyer d’un logement en zone tendue, il faut donc utiliser la formule suivante :

Surface habitable du bien x prix au m² du loyer de référence fixé par la commune

Le bien en lui-même

Pour savoir comment calculer le loyer d’un appartement, il d’abord faut tenir compte de 8 critères :

1. La surface habitable : ici, la surface prise en compte est la surface habitable définie par la loi Boutin, et non la surface privative loi Carrez. Attention, les pièces dont la hauteur sous plafond font moins de 1,80 m n’entrent pas dans le calcul du loyer. À noter qu’une fois le contrat signé, le locataire ne peut plus contester le montant du loyer, sauf s’il estime qu’il ne répond pas aux normes de décence ou que le métrage indiqué sur le contrat n’est pas le métrage réel.
2. La localisation : le prix du loyer varie selon l’emplacement du logement. S’il se trouve en centre-ville proche d’écoles, de commerces et des transports en commun, son loyer pourra être plus élevé. En revanche, s’il se situe dans un endroit très bruyant, il faudra adapter le loyer.
3. L’étage du logement : les appartements situés dans des étages élevés sont plus recherchés, donc plus chers. En revanche, la présence d’un ascenseur peut avoir une incidence sur le prix du loyer. S’il n’en possède pas et que le logement se situe au 6ème étage, ce dernier sera plus difficile à louer.
4. Le standing du logement : l’état de la façade extérieure ainsi que de l’intérieur du logement sont pris en considération dans le calcul du montant du loyer. Vous devez tenir compte des aménagements et équipements utilisés. Par ailleurs, si l’immeuble dispose d’un système de gardiennage ou d’un certain cachet, le prix pourra être plus élevé.
5. L’espace extérieur privatif à disposition : si l’appartement bénéficie d’un balcon, d’une terrasse ou encore d’un jardin, le loyer pourra être augmenté.
6. Le parking : une place de stationnement peut véritablement faire grimper le loyer d’un logement, surtout en zones urbaines.
7. Meublé ou vide : un logement meublé est plus cher qu’un logement non meublé.
8. Le niveau de performance énergétique : l’étiquette énergie, obtenue grâce au diagnostic DPE, dispense une note entre A et G. Si le logement est économique en énergie, le loyer sera plus élevé. À l’inverse, s’il consomme beaucoup, le propriétaire devra baisser le montant du loyer.

La rentabilité locative attendue

Pour réaliser un bon investissement, le taux de rendement locatif net doit se situer entre 5 et 10 %. À noter que 5 % est déjà un bon taux de rendement. Au-dessus, vous aurez effectué un très bon investissement.

Attention, pour être rentable, il ne faut donc pas investir dans un logement si le taux de rendement est inférieur à 5%. Pourquoi ? Tout simplement parce que le loyer ne vous permettra pas de rembourser l’investissement de base. En revanche, pour un taux supérieur à 8 %, le logement s'autofinance et vous réalisez, en plus, un bénéfice.

Nos recommandations :

• Préférez un logement avec un rendement locatif de 6 %, facile à louer, à un logement avec un rendement à 11 %, que vous aurez du mal à louer car il est mal placé.
• Ne soyez pas trop gourmand, car un loyer trop élevé augmente le risque de vacance locative, de loyers impayés et de difficultés à trouver un locataire.

Si un logement se trouve dans une commune faisant partie de la zone tendue, le loyer est alors encadré et ne peux pas dépasser un certain plafond (le loyer de référence majoré), même à la relocation. Cela signifie que le propriétaire dont le logement était déjà loué ne peut pas fixer librement son loyer à l’arrivée de nouveaux locataires, où dans les 18 mois après son départ.

En d’autres termes, le loyer est plafonné d’un locataire à l’autre, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer. L’objectif de cette restriction est d'enrayer la hausse des loyers dans les communes où le marché locatif est le plus haut.

Mais qu’est-ce qu'une zone tendue ? Il s’agit de 1 149 villes qui se trouvent dans les 28 agglomérations de métropole. Ici, l’offre de logements a du mal à répondre à la demande.

Le plafonnement du loyer s’applique aux logements d’habitation loués à titre de résidence principale du locataire, et ce, qu’ils soient vides ou meublés. A contrario, les logements loués en tant que résidence secondaire ou logement de fonction ne sont pas concernés.

La liste des villes se trouvant en zone tendue est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Voici la liste des principales villes et la date de mise en place du plafonnement :

La loi Pinel offre des avantages fiscaux non négligeables aux investisseurs. Pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter un plafond de loyer spécifique. Pour connaître celui-ci, vous devez avoir à disposition les éléments suivants :

• Le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/ surface utile) ;
• Le plafond de loyer dans la zone où se trouve le logement ;
• La superficie du logement.

Le calcul du loyer repose sur le barème de la loi Pinel (qui est réévalué chaque année) :

*Données à jour au 28/03/2023. Source : Anil.org

Pour le calcul du loyer sur la base du dispositif Pinel, il faut utiliser la formule ci-dessous :

Barème x (0,7 + 19/ Surface Utile) X Surface Utile

Prenons un exemple : un logement neuf de 60m² situé en zone B1, donc avec un plafond au mètre carré de 10,55 euros. Le calcul du loyer est le suivant : 10,55 x (0,7 + 19/60) = 10,72 /m². Ainsi, le loyer maximum autorisé est de 10,72 x 60 = 643,20 euros.

Fixer le premier loyer de votre logement est important. Tout d’abord, vous devez savoir si votre bien se situe en zone détendue ou en zone tendue. Si c’est la dernière option qui s’applique, vous serez contraint de respecter l’encadrement des loyers.

Outre la zone dans laquelle il se trouve, le loyer doit être défini en fonction du marché, autrement dit, selon le principe de l’offre et de la demande. En effet, la rentabilité dépend en grande partie de l’équilibre entre le loyer et le prix du marché de la location.

Il est donc recommandé de regarder les annonces de location pour des biens similaires au vôtre. Cela vous donnera une idée des loyers pratiqués. Rappelons que si vous optez pour un loyer trop élevé par rapport au marché, vous risquez des défauts de paiement, des périodes de vacance locative importantes etc.

Pour vous aider à fixer le loyer de votre logement, vous pouvez aussi faire appel à un agent immobilier. Celui-ci effectuera une estimation du bien et vous donnera un montant objectif selon le marché et les caractéristiques du logement.

Enfin, vous pouvez vous référer à l’observatoire des loyers, ou carte des loyers, qui a pour vocation :

• D’apporter plus de transparence au marché de la location en publiant les montants des loyers moyens ;
• D’aider les propriétaires à fixer un loyer juste, leur permettant ainsi de louer facilement et rapidement ;
• D’éclairer les locataires sur le budget à prévoir selon la zone ;
• D’aider à définir la rentabilité locative envisageable pour les futurs investisseurs locatifs ;
• De mettre en place une évolution des loyers par ville.

En cours de bail

Il est possible de réviser le montant du loyer si une clause à ce propos est prévue dans le contrat de location. Par ailleurs, le propriétaire doit se référer à l’indice de référence des loyers (IRL). Celui-ci est publié par l’Insee 4 fois par an et il évolue en fonction de la fluctuation des prix à la consommation.

Au moment du changement de locataire, et si le loyer n’a pas été indexé depuis un minimum d’un an avec le locataire sortant, le bailleur peut augmenter le loyer sur la base de l’indexation annuelle (IRL).

La révision peut intervenir à l’anniversaire du bail, ou lors d’une autre date mentionnée dans le contrat de location du logement.

Attention cependant, il existe des réserves :

• Le loyer de ne peut pas être augmenté si sa performance énergétique est F ou G ;
• Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré si le bien se situe dans une commune en zone tendue.

Le propriétaire peut aussi faire une révision du loyer après avoir effectué des travaux de rénovation et d’amélioration au sein du logement. Cependant, cette augmentation doit être préalablement acceptée par le locataire. Il faudra alors signer un avenant, sauf si le bail prévoit déjà une augmentation après les travaux. Ces derniers doivent être listés, avec les modalités et les délais de réalisation.

Au renouvellement du bail

Normalement à la fin d’un contrat de location, celui-ci est prolongé automatiquement dans les mêmes conditions. Il s’agit d’une reconduction tacite. Cependant, si le loyer est inférieur au prix du marché, le propriétaire peut proposer, sous certaines conditions (6 mois avant la fin du bail), un renouvellement du bail et donc une augmentation du loyer. Cette dernière dépend de si le logement se trouve en zone tendue et fait ainsi l’objet d’un encadrement de loyer.

Cette augmentation se fait de manière progressive :

• Pour une augmentation inférieure à 10 % du premier loyer : étalement sur la durée du nouveau bail, soit ⅓ par an pour un bail de 3 ans et ⅙ par an pour un bail de 6 ans.
• Pour une augmentation supérieure à 10 % : ⅙ par an peu importe la durée du bail.

Le bouclier loyer

Du fait de l’inflation, entraînant une plus forte augmentation des loyers, le gouvernement plafonne celle-ci à 3,50 % jusqu’en 2023. Par ailleurs, le bouclier loyer prévoit dorénavant 3 indices plafonnés au lieu d’un :

• En France métropolitaine : plafonnement à 3,5 % ;
• En Corse : 2 % ;
• Dans les régions et départements d’outre-mer et en Corse : 2,5 %.

Avec un complément de loyer

Il est possible d’augmenter le loyer d’un logement sous forme de complément de loyer. Cela a pour but de contourner l’encadrement des loyers. Cependant, il faut que le bien bénéficie d’une caractéristique exceptionnelle, comme une vue dégagée sur un monument historique ou des prestations particulièrement luxueuses.