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Par Luko
Lors de l’achat d’un bien, qu’il soit neuf ou ancien, passer devant un notaire pour signer l’acte de vente définitif est une étape incontournable… et souvent coûteuse ! Faisons le point sur les frais de notaire, la part qu’ils représentent dans une transaction immobilière et surtout, comment les réduire dans la limite du possible.
Quelle part des frais de notaire dans un achat immobilier ?
Les frais de notaire – ou frais d’acquisition - sont indissociables d’un projet immobilier : le notaire est le seul professionnel de l’immobilier habilité à valider légalement la signature d’un acte de vente.
Ces frais sont strictement encadrés, et calculés selon la nature du bien acheté :
- pour l’achat d’un logement ancien : entre 7 et 8 % du prix de vente ;
- pour un logement neuf : entre 2 et 3 % du prix de vente ;
- pour un terrain : entre 7 et 8 % du prix de vente.
Pour un logement ancien ou un terrain avec un prix de vente de 200 000 €, les frais de notaire s’élèveront donc à 15 600 €, contre 5 430 € pour un logement neuf au même prix.
Dans la majorité des cas, et sauf mention contraire dans l’acte de vente, les frais de notaire sont à régler par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente définitif.
Demandez toujours un devis détaillant les frais à payer, ainsi qu’une estimation du coût total de l’opération. Pour estimer le montant de vos frais de notaire, vous pouvez utiliser le simulateur de l’ANIL.
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Que comprennent les frais de notaire ?
Contrairement aux idées reçues, les frais de notaire ne correspondent pas à la rémunération d’un notaire. Au contraire, ces frais sont constitués à 80 % de taxes et impôts prélevés par l’État !
Les émoluments du notaire
Les émoluments du notaire, soit ses honoraires, ne représentent en moyenne que 1,33 % du prix de vente. Leur montant est calculé de façon dégressive en fonction du prix de vente du bien, selon 4 tranches :
- jusqu’à 6 500 € : 3,870 %
- entre 6 500 € et 17 000 € : 1,596 %
- entre 17 000 € et 60 000 € : 1,064 %
- supérieur à 60 000 € : 0,799 %.
Taux applicables depuis le 1er janvier 2021, selon l’article 35 de l’arrêté du 28 février 2020 du Code du commerce.
Ces émoluments permettent de rémunérer le temps de travail et l’expertise du notaire, ainsi que toutes les formalités à accomplir pour valider une vente. Ils ne peuvent toutefois pas être inférieurs à 90 €, et sont plafonnés à 10 % du prix de vente pour les transactions d’un faible montant.
Si le vendeur et l’acheteur décident de faire appel à un notaire chacun, le montant des frais ne sera pas impacté. Les deux notaires se partageront les émoluments.
Les droits et taxes
Comme nous l’avons vu, les frais de notaire sont composés en grande partie de divers droits et taxes qui sont reversés à l’État et aux collectivités territoriales par le notaire : ce sont les droits d’enregistrement, également appelés taxe de publicité foncière. Au total, ils représentent entre 5,09 % et 5,80 % du prix de vente d’un bien ancien.
- Les droits d’enregistrement départementaux : 4,50 % du prix de vente pour la majorité des départements, sauf pour l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte où ils s’élèvent à 3,80 % ;
- la taxe communale: 1,20 % du prix de vente du bien ;
- le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’État: 2,37 % de la somme versée au titre des droits d’enregistrement départementaux.
Il est possible de bénéficier d’un taux réduit à 0,715 % du prix de vente dans le cas de l’achat d’un bien neuf soumis à la TVA, ou de l’achat d’un bien avec un engagement de revente sous 5 ans. C’est pour cette raison que les frais de notaire sont réduits pour l’achat d’une maison neuve ou d’un appartement en VEFA !
Pour un bien à 200 000 €, les droits d’enregistrement seront donc de 11 613 € pour un logement ancien, et de seulement 1429 € pour un bien neuf.
Les émoluments de formalités et débours
Dans le processus d’achat immobilier, le notaire est amené à avancer des frais pour obtenir des documents importants, comme l’état hypothécaire ou un extrait cadastral, ou rémunérer certains intervenants. Les émoluments de formalités et de débours ont donc pour but de rembourser ces sommes au notaire.
Ils ne représentent que 0,8 % du prix de vente du bien, soit 1600 € pour l’achat d’une maison à 200 000 € par exemple.
La contribution de sécurité immobilière
Enfin, le dernier élément qui compose les frais de notaire est la contribution de sécurité immobilière. Mise en place depuis 2013, elle permet de rémunérer le conservateur des hypothèques (le chef de service du bureau des hypothèques).
Elle représente environ 0,1 % du prix de vente du bien, avec un montant minimum de 15 €. Pour une vente d’un bien de 200 000 €, elle sera donc équivalente à 200 €.
Peut-on faire diminuer les frais ?
Les frais de notaire sont encadrés légalement et composés à 80 % de taxes prélevées par l’État, il est donc très compliqué de les faire baisser.
Toutefois, depuis le 1er janvier 2021 et suite à la réforme Macron, les honoraires peuvent être réduits de 20 % maximum si le prix de vente du bien est supérieur à 100 000 €. Cette remise est facultative : si le notaire souhaite la mettre en place, elle doit être consentie à l’ensemble de ses clients, sans distinction.
Le taux de remise ne s’applique pas à l’ensemble des émoluments, mais seulement à la part calculée sur le montant au-delà de 100 000 €.
Attention, la rémunération du professionnel n’est pas la composante la plus élevée des frais de notaire : même si vous pouvez faire baisser un peu son montant, l’impact sera minime.
Il existe toutefois des cas de figure dans lesquels les frais de notaire peuvent être moins élevés, notamment en déduisant certaines dépenses du prix de vente.
Préférez le neuf
Si vous le pouvez, préférez l’achat d’un appartement neuf ou un achat en VEFA plutôt que l’achat d’un bien ancien. En effet, les frais de notaire sont bien moins élevés (pour rappel, 3 % contre 8 % pour un logement ancien).
Le neuf comporte d’autres avantages non négligeables, en commençant par l’absence de travaux de rénovation :
- Si vous êtes primo-accédant, vous pourrez également bénéficier d’un prêt à taux zéro pour financer votre achat.
- Vous serez exonéré de la taxe foncière pendant deux ans, à condition de faire une déclaration au service des impôts fonciers de votre commune dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
- Enfin, en cas d’investissement locatif, la loi Pinel peut vous permettre de défiscaliser une partie de vos revenus.
Déduire la valeur du mobilier
Lorsque l’on achète un bien, il n’est pas rare que certains équipements intérieurs ou extérieurs soient laissés par les anciens propriétaires : une cuisine équipée, les meubles vasque de la salle de bain ou encore un abri de jardin.
Or, les frais de notaire ne concernent que le bien en lui-même, et non ce qu’il contient ! Il est donc possible de déduire la valeur du mobilier du prix de vente pour les faire baisser.
Il vous suffit de faire une estimation du montant des équipements restant dans le logement, si possible en vous basant sur les factures conservées par le vendeur. N’oubliez pas de bien faire la distinction entre le prix de vente et le montant du mobilier dans l’acte de vente.
Pour un calcul au plus juste, il est recommandé d’appliquer un coefficient de vétusté à la valeur du mobilier.
Prenons l’exemple d’une maison dont le prix de vente est de 200 000 €. Les anciens propriétaires laissent la cuisine équipée, dont la valeur est estimée à 10 000 €. En déduisant cette valeur, les frais de notaire seront calculés sur 190 000 €, et non plus sur 200 000 €. Sur un taux à 7 % pour un bien ancien, ils passeront donc d’environ 14 000 € à 13 300 €.
Le montant du mobilier déduit doit rester cohérent, et ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente total du logement. En cas de suspicion de fraude, l’administration peut ordonner un contrôle fiscal.
Déduire les frais d’agence
La majorité des acheteurs font appel à une agence immobilière pour être accompagnés dans leurs projets immobiliers et trouver le bien de leurs rêves. Cet accompagnement à évidemment un coût : les frais d’agence représentent en moyenne 5 % du prix de vente d’un bien !
Tout comme le montant du mobilier, il est possible de déduire ces frais du prix de vente en les payant à part, et en faisant la distinction entre les deux dans l’acte de vente.
Les frais de notaire seront alors calculés sur le prix dit « net vendeur ». Attention toutefois, pour que cette opération soit possible, il faut impérativement que le mandat de l’agence précise que ces frais sont à la charge de l’acheteur.
En reprenant notre exemple d’une maison vendue 200 000 €, le montant des frais d’agence serait d’environ 10 000 €. En les payant à part, la valeur retenue pour le calcul des frais de notaire sera réduite à 190 000 €.
Il est également possible d’acheter ou de vendre un bien immobilier sans agence. L’opération sera un peu plus longue et demandera une certaine organisation, mais vous pourrez réaliser de belles économies pour compenser les frais de notaire à régler.
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