Assurance loyer impayé (GLI)

L’assurance loyers impayés, ou garantie des loyers impayés (GLI), est une couverture à destination des propriétaires bailleurs. Elle leur permet d’être couverts en cas de non-paiement des loyers par leur locataire. Optionnelle et parfois incluse dans un contrat PNO, cette assurance loyers impayés peut aussi être souscrite séparément pour sécuriser les revenus locatifs et éviter les pertes financières.

Cette assurance n’est pas obligatoire, mais elle peut cependant se révéler très utile ! En effet, la GLI prend non seulement en charge les loyers impayés, mais peut aussi couvrir certains frais annexes comme les charges, les détériorations immobilières ou les frais de procédure. Elle constitue un filet de sécurité précieux, notamment dans un contexte où les litiges locatifs peuvent être longs et coûteux.

À qui s’adresse-t-elle ?

La garantie loyers impayés est une assurance conçue spécialement pour les propriétaires non-occupants qui proposent leur logement à la location. Elle s’adresse donc potentiellement à tous les propriétaires bailleurs souhaitant se protéger contre le risque de non-paiement et ainsi sécuriser durablement ses revenus locatifs.

Si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, il est fréquent que cette dernière inclue automatiquement une garantie interne pour se couvrir en cas de loyers impayés. Attention cependant, car si cette garantie est moins onéreuse qu’une GLI classique, son coût s’ajoute à celui du contrat de gestion locatif.

De plus, les garanties proposées par les agences immobilières sont des garanties collectives qui s’appliquent à l’ensemble de leurs clients : leur assurance loyers impayés ne sera donc pas parfaitement adaptée à votre situation, contrairement à un contrat souscrit individuellement de votre côté !

Que couvre la GLI ?

Comme son nom l’indique, la Garantie Loyer Impayé (GLI) est une assurance qui couvre le propriétaire en cas d’impayés de la part du locataire. Cela signifie simplement que si le locataire cesse de payer son loyer, l’assurance GLI indemnisera le propriétaire du montant du loyer pendant une période donnée.

Mais la GLI ne prend pas seulement en charge les loyers impayés ! Elle peut également indemniser le propriétaire pour d’autres frais. En effet, selon le contrat choisi, vous pouvez être couvert en complément dans les situations suivantes :

• En cas de dégradations de votre bien immobilier, pour la remise en état de votre logement si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations nécessaires ;
• Pour les frais d’huissiers ou d’avocat demandés lors de la procédure de recouvrement ou d’expulsion du locataire ;
• En cas de décès ou de départ prématuré de votre locataire.

Quels sont les logements concernés ?

La garantie loyers impayés couvre tous les logements à usage d’habitation loués avec un contrat de bail longue durée, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un parking ou encore d'un garage. Certains locaux commerciaux peuvent être inclus, mais uniquement s’ils sont utilisés pour une activité libérale.

Ce dernier point dépend entièrement de la compagnie d’assurance choisie : relisez bien les conditions générales de votre contrat !

Attention cependant, certains types de logements ne peuvent jamais être couverts par une garantie loyers impayés. C’est le cas par exemple pour :

• Les locations saisonnières ;
• Les locaux commerciaux ou artisanaux ;
• Les logements de fonction ;
• Les résidences secondaires.

En plus des conditions de logements, la situation du locataire doit être prise en compte avec des critères d'éligibilité à la GLI.

Quel est le coût d'une assurance loyer impayé ?

Selon les compagnies d’assurance, les cotisations d’une GLI varient entre 2 % et 4,5 % du montant du loyer mensuel, charges comprises. Le coût d’une assurance loyers impayés varie selon les garanties incluses et le montant mensuel du loyer. Plus le contrat est complet, plus il est cher.

Par exemple, pour un logement dont le loyer est de 750 € par mois charges comprises, les cotisations mensuelles de votre GLI seront fixées entre 15 € et 34 € pour une couverture basique.

Le tarif d’une assurance loyers impayés dépend toutefois du type de contrat souscrit. En effet, le coût ne sera pas le même selon les garanties comprises dans votre contrat :

• Recouvrement des loyers impayés uniquement ;
• Remboursement des frais judiciaires : frais d'huissiers et d'avocats par exemple ;
• Indemnisation en cas de dégradations et prise en charge de la remise en état du bien.

Quelle est la différence avec une garantie Visale ?

La garantie Visale est un service gratuit proposé par l’État qui couvre les loyers impayés pour certains locataires éligibles, principalement jeunes ou précaires. À contrario, la garantie loyers impayés (GLI) est une assurance payante souscrite par le propriétaire, offrant une couverture plus large et accessible à tous types de locataires.

Mise en place par Action Logement, la garantie Visale fonctionne comme un système de caution visant à sécuriser les revenus locatifs d’un propriétaire en cas de non-paiement des loyers. Elle s’applique uniquement aux logements en résidence principale avec un bail incluant une clause résolutoire en cas d’impayés, appartenant à un propriétaire privé. Les conditions d’éligibilité incluent également des critères de solvabilité précis concernant le montant du loyer, les ressources, l’âge du locataire, etc.

L’assurance loyers impayés indemnise le propriétaire en cas de non-paiement du locataire, après respect d’une procédure : relance, mise en demeure, commandement de payer. Le propriétaire transmet un dossier complet à l’assureur, qui vérifie l’éligibilité et indemnise sous 3 mois, puis trimestriellement, jusqu’au règlement des loyers manquants.

En théorie, le fonctionnement de la garantie loyers impayés est relativement simple : dès lors que le locataire ne paie plus son loyer, l’assurance prend le relai pour indemniser le propriétaire.

Les conditions pour déclencher la GLI

Pour faire appel à votre garantie loyers impayés, vous devez respecter une certaine procédure :

1. Dès lors que vous constatez un retard de paiement de votre loyer de la part du locataire, vous devez tout d’abord lui envoyer une lettre de relance, dont vous devez en garder une copie ;
2. Sans réponse, ni paiement de la part du locataire sous 15 jours, vous pouvez ensuite lui faire parvenir une mise en demeure de payer en recommandé avec accusé de réception. Gardez également une copie de ce courrier ;
3. Si, après la réception de ce deuxième courrier, le locataire ne donne toujours pas suite, vous pouvez alors lui faire délivrer un commandement de payer par le biais d’un commissaire de justice (huissier) ;
4. Si la situation ne se résout pas, vous pouvez alors contacter votre assurance pour demander une prise en charge.

Demander une prise en charge à son assureur

Pour faire une demande de prise en charge à votre assurance loyers impayés, vous devez adresser à votre assureur un courrier explicatif comprenant les éléments suivants :

• Votre numéro de contrat ;
• L’adresse du logement assuré ;
• Une description complète de la situation : loyers impayés, départ anticipé ou décès du locataire, etc.

Une fois votre assureur prévenu, il étudiera alors le dossier du locataire et vérifiera son éligibilité. Dès lors que cette dernière étape est validée, vous n’avez plus rien à faire, votre assurance prendra le relai.

Vous serez ensuite indemnisé dans un délai de 90 jours des trois premiers loyers impayés, puis votre assureur vous versera une indemnisation trimestrielle. Bien évidemment, si votre locataire règle les loyers manquants après votre signalement à l’assureur, ce dernier devra être mis au courant !

Les documents à fournir

En plus de votre courrier, à envoyer en recommandé avec accusé de réception, vous devez impérativement fournir à votre assureur les pièces justificatives suivantes :

• Une copie de la lettre de relance, de la mise en demeure et du commandement à payer ;
• Une copie de toutes les correspondances éventuelles avec le locataire ;
• Une copie de votre attestation d’assurance loyers impayés, votre numéro de contrat et vos coordonnées ;
• Une copie du bail signé par le locataire et vous-même ;
• Le dossier du locataire et de son garant s’il y a ;
• Les coordonnées du commissaire de justice contacté pour remettre le commandement à payer ;
• Une preuve du non-paiement des loyers : un relevé bancaire par exemple.

Ces documents sont indispensables à l’étude de votre dossier : sans eux, votre assureur ne pourra pas vous prendre en charge !

Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) protège vos revenus locatifs contre les retards ou non-paiements, délègue la gestion des impayés, offre une protection juridique et couvre les dégradations. Sans assurance loyers impayés, vous ne serez pas indemnisé et les éventuels frais de justice ou de remise en état en cas de dégradation du logement seront entièrement à votre charge !

La garantie loyers impayés est souvent plus fiable et efficace que d’autres solutions comme le garant physique, la Garantie Visale ou la caution bancaire. Elle permet une prise en charge rapide et une indemnisation sécurisée, sans devoir engager soi-même des démarches longues ou coûteuses.

L'assurance loyer impayé est fortement recommandée, car elle protège vos revenus locatifs et vous permet de :

• Ne pas être impacté financièrement par un retard ou par un non-paiement de vos loyers ;
• Déléguer la procédure d'impayés à une équipe dédiée ;
• Vous apporter une protection juridique en cas de besoin ;
• Vous couvrir en cas de dégradations de votre bien immobilier.

En France, on estime que les loyers impayés ne concernent qu’environ 2 % des logements mis en location, tous types confondus. Ce sont donc des situations plutôt rares, qui peuvent généralement se régler à l’amiable en prenant contact avec le locataire et en lui proposant un plan d’apurement.

Le cas contraire, la procédure d’expulsion d’un locataire pour non-paiement du loyer peut durer plusieurs années, retardant la remise en location du bien. En cas d’insolvabilité du locataire, le remboursement est rare. Cette garantie permet ainsi de sécuriser la prise en charge par l’assurance et d’éviter les litiges ultérieurs en cas d’impayés.

L'assurance loyers impayés implique une lourde charge administrative et des conditions d’éligibilité strictes. Les indemnités sont versées trimestriellement, parfois décalées par rapport aux remboursements mensuels. Les plafonds d’indemnisation, franchises et délais de carence peuvent limiter la couverture. Malgré cela, elle reste plus fiable qu’un garant, souvent difficile à faire payer.

Si dans la majorité des cas, la prise en charge des loyers impayés par l’assurance se fait sans embûches, il est parfois compliqué d’obtenir une indemnisation de la part de son assureur.

Voici les principaux points de vigilance à garder en tête :

• Le propriétaire doit vérifier rigoureusement le dossier du locataire et suivre à la lettre la procédure de demande de prise en charge, ce qui demande du temps et de l’organisation ;
• Les remboursements ne sont pas mensuels, ce qui peut compliquer la gestion des finances, notamment si le propriétaire rembourse un emprunt tous les mois ;
• En cas de dégradations locatives, le montant remboursé peut ne pas couvrir la totalité des frais de remise en état.
• Un délai de carence, souvent de trois mois si le contrat est souscrit en cours de bail, signifie que le propriétaire n’est pas couvert immédiatement en cas d’impayés ;

• Tous les locataires ne sont pas acceptés, ce qui limite l’accès à cette assurance selon le profil et les documents fournis.

Pour souscrire une assurance loyers impayés, déposez d’abord le dossier complet du locataire avec ses justificatifs. Après validation de son éligibilité, signez le contrat d’assurance. La couverture débute dès la signature et vous protège contre tout retard ou défaut de paiement.

Une assurance loyers impayés doit être souscrite de préférence avant l’entrée dans les lieux du locataire ou au maximum 15 jours après la signature du bail et la remise des clés.

Votre locataire est déjà présent dans le logement ? Sachez que vous pouvez tout de même souscrire une GLI en cours de bail pour votre logement, dès lors que votre locataire justifie de 6 mois d’habitation consécutifs dans votre bien sans impayés, et ce quelle que soit sa situation et ses revenus. Dans ce cas, une période de carence de trois mois sera appliquée.

Pour vous couvrir en cas de loyers impayés, vous devez déposer le dossier complet de votre locataire auprès de l’assureur ou de l’agence immobilière, généralement sous format numérique (par email ou via un portail en ligne) ou papier, selon les modalités exigées par le prestataire.

L'assurance loyers impayés via un assureur

Demandez plusieurs devis auprès de différents assureurs afin de comparer les tarifs et garanties proposés. Pensez également à contacter votre assureur actuel (multirisque habitation ou propriétaire non occupant), qui propose souvent des réductions lors de la souscription de plusieurs contrats.

L'assurance loyers impayés via une agence immobilière

Confier la gestion locative de votre logement à une agence immobilière qui propose un contrat collectif pour s’assurer contre les loyers impayés est une autre option. Si vous décidez de confier votre bien à une agence immobilière, c’est cette dernière qui sera chargée de vérifier l’éligibilité de votre locataire à sa garantie loyers impayés.

Toutes les pièces justificatives sont contrôlées pour vérifier l'exactitude des informations fournies. Sont également analysés la situation professionnelle, les revenus, l’épargne et les actifs liquides du locataire ou de ses parents pour calculer le niveau de revenu du locataire au regard du montant du loyer charges comprises et vérifier l'éligibilité du dossier.

Cependant, nous vous recommandons tout de même d’étudier vous-même le dossier de votre futur locataire !

Dès que l'éligibilité du dossier locataire est validée, vous pouvez signer votre contrat d’assurance. Vous serez alors protégé contre les impayés.

Pour vérifier un dossier locataire, l’assurance analyse les revenus réels (salaires, primes, allocations, épargne) et les compare au loyer charges comprises. Elle accepte divers profils (CDI, CDD, intermittents). En cas de doute, des experts examinent les documents pour détecter fraudes, faux documents ou situations financières cachées.

La vérification de l'éligibilité

Pour déterminer l’éligibilité d’un locataire, le montant total des ressources du locataire est calculé en prenant en compte tous les éléments tangibles à disposition : salaire du locataire, primes, allocations, épargne, revenus fonciers, etc.

Ce total doit généralement représenter au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises. De plus, le locataire doit présenter une stabilité professionnelle suffisante et un historique de paiement fiable.

L'expertise des documents du locataire

En cas d’alerte, des conseillers spécialisés examinent minutieusement les pièces fournies par le locataire afin de détecter les fraudes les plus courantes, telles que :

• Falsification ou modification frauduleuse de documents officiels (contrats de travail, fiches de paie, attestations) ;
• Déclaration de revenus inexacte ou volontairement sous-estimée pour paraître éligible ;
• Dissimulation d’une procédure de liquidation judiciaire ou d’une situation financière délicate, notamment pour les travailleurs non-salariés ou indépendants.

Cette expertise permet de sécuriser la prise en charge par l’assurance et d’éviter les litiges ultérieurs en cas d’impayés.

C’est très simple, si vous n’avez pas perçu votre loyer ou une partie du loyer à la date initialement prévue au bail, déclarez-le à votre assureur sous 30 jours maximum (à partir de la date inscrite sur le bail) et pour chaque mois impayé.

Une fois votre déclaration reçue, le service impayé examine votre dossier. Vous êtes ensuite indemnisé pour les loyers impayés. Parallèlement, votre locataire est contacté pour faire le point sur sa situation. Quoi qu'il arrive, vous continuez à percevoir vos loyers, soit directement du locataire après une intervention amiable, soit de l’assurance dans le cadre de l’indemnisation des loyers.

Vous recevrez chaque mois le montant du loyer impayé jusqu’à ce que le locataire régularise sa dette ou quitte les lieux. Si l’impayé devient récurrent, une procédure d'expulsion est initiée :

• Les commissaires de justice (huissiers) délivrent un commandement de payer au locataire. Il a désormais 6 semaines maximum (pour les nouveaux baux) pour régler la dette indiquée sur le commandement ;
• 6 semaines plus tard, si la dette n’est pas réglée à cette date, le dossier est transmis auprès de l'avocat pour assignation du locataire au tribunal ;
• De 2 à 8 mois plus tard, l'audience a lieu ;
• De 3 à 6 mois plus tard, la décision de justice est obtenue et un commandement de quitter les lieux est envoyé au locataire. Il a 2 mois pour quitter le logement.

Pour compléter votre protection et celle de votre investissement locatif, souscrivez une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Elle complète l’assurance du locataire en couvrant votre responsabilité civile, les sinistres, la vacance locative et les éventuels manques d’indemnisation. Elle assure votre bien même entre deux locataires.

Obligatoire pour les biens situés en copropriété, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) est vivement conseillée pour tous les propriétaires bailleurs. Pour quelques euros par mois, cette assurance couvre votre responsabilité civile ainsi que votre bien en cas de sinistre lié à votre rôle de bailleur. Elle protège aussi le logement durant la vacance locative, entre deux locataires, quand l’assurance habitation du locataire n’est plus active. Enfin, elle prend le relais en cas de défaut de l'assurance du locataire ou de plafonnement de l'indemnisation de celle-ci.