La donation-partage permet de préparer votre succession. Elle consiste à donner et à répartir vos biens entre vos héritiers avant votre décès. Chaque bénéficiaire devient alors gratuitement propriétaire du bien et peut en disposer librement. Attention toutefois aux clauses insérées dans la donation-partage, elles peuvent limiter voire interdire la vente du bien avant la disparition de son ancien détenteur.
Vendre un bien reçu en donation, c’est possible !
La donation-partage est la seule voie de transmission d’un bien du vivant de son propriétaire. On parle de donation-partage lors de la présence de plusieurs héritiers et de donation lorsque l’héritier est unique. Il est possible de transmettre un bien en donation-partage à ses petits-enfants sous réserve d’obtenir l’accord de l’héritier principal.
La vente d’un bien reçu en donation est envisageable sous certaines conditions. Elle suit le même parcours que celui de la vente d’une maison ou d’un appartement avec ou sans agence immobilière. Une estimation préalable est tout d’abord réalisée. Elle définit la valeur du patrimoine immobilier selon le marché local. La rédaction du compromis de vente puis sa réitération par l’acte authentique valident ensuite le transfert de propriété entre le donataire (l’héritier) et le futur acquéreur.
Selon la composition des bénéficiaires et leur situation dans la donation (nu-propriétaires ou usufruitiers), la cession peut être plus ou moins facile. Ainsi, si vous êtes :
- héritier unique : c’est le cas le plus simple. Vous n’avez qu’à vous référer aux clauses d’autorisation de vente figurant dans l’acte de donation, notamment celle permettant de vendre seul ou après accord du donataire ;
- en indivision successorale : chaque héritier doit donner son accord préalable à la vente. Un seul d’entre eux peut refuser de vendre, ce qui va bloquer la transaction. Un terrain d’entente doit alors être trouvé entre les différents indivisaires.
Soyez prévoyant avant de réaliser une donation-partage. Pour éviter tout pépin à la vente du bien, le donateur doit absolument insérer certaines conditions dans l’acte notarié. Il précisera ainsi le type de donation (nue ou pleine propriété) ou l’autorisation donnée ou non de revendre le bien avant son décès.
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Les exceptions à la règle
Se pose dans certains cas, la question de la revente du bien reçu par l’héritier qui, s’il en est le propriétaire légitime, peut penser, parfois à tort, qu’il est libre d’effectuer toute transaction en relation avec le bien donné.
En effet, la revente peut lui être interdite par la présence de clauses figurant dans l’acte de donation. Imposées par le donateur, elles peuvent compliquer la transaction, voire la rendre impossible.
La clause de réserve d’usufruit
Cette clause avec conservation d’usufruit transfère uniquement la nue-propriété au bénéficiaire. La possibilité d’en percevoir des revenus reste acquise au donateur. Ce n’est qu’après son décès que l’héritier pourra profiter de la pleine propriété du bien.
Elle est généralement choisie par un donateur propriétaire bailleur dont le loyer vient compléter sa retraite. Conserver l’usufruit lui permet de transmettre son patrimoine gratuitement sans que son héritier ne supporte une fiscalité lourde sur la succession, tout en continuant à recevoir ses loyers.
Cette clause permet néanmoins d’autoriser la vente du bien avec accord du donateur.
La clause d’inaliénabilité
Cette clause est la plus contraignante pour le bénéficiaire de la donation-partage. Elle lui interdit purement et simplement de revendre ou de donner le bien. Elle protège ainsi le donateur d’une possible dispersion de son patrimoine.
Cette clause est souvent temporaire et cesse généralement au décès du donateur. Il est à noter que le donateur peut éventuellement permettre la vente du bien avec son accord.
Le retour conventionnel du bien
Le retour conventionnel ou clause de réversion prévoit que le bien donné revient au donateur en cas de décès de l’héritier et de ses descendants. Cette clause est très souvent insérée dans l’acte de donation-partage afin de maintenir le bien dans la famille.
Cette clause ne s’applique pas en cas de vente du bien autorisée par les autres clauses de l’acte de donation-partage. Elle n’est effective qu’au moment du décès de l’héritier du donataire.
Vendre un bien reçu en donation-partage : nos conseils
Le notaire a obligation, lors de la vente de tout bien, de contrôler son origine. Dans le cas d’un bien ayant fait l'objet d'une donation-partage, il va vérifier qu’aucune clause ou condition ne contrevient à la rédaction de la promesse de vente.
En tant que garant des droits des héritiers réservataires, il va également s’assurer que leurs avantages sont protégés. Il obtiendra à ce titre, leur accord préalable.
Afin d’éviter tout litige, le notaire va :
- joindre le titre de propriété du bien ;
- annexer la permission de vente remise par le donateur, si une clause de donation immobilière le prévoit ;
- adjoindre l’autorisation de cession des héritiers réservataires ;
- insérer une clause suspensive lors de la rédaction de la promesse de vente qui permet à l’acheteur de se dédire de son achat en cas de manifestation du donateur ou de ses héritiers ;
- calculer le montant des frais de notaire à se partager entre les indivisaires.
En cas de blocage de l’un des héritiers, vous pouvez soit :
- racheter sa part ;
- lui vendre la vôtre et percevoir votre quotité.
- décider de conserver le bien, de le mettre en location et de répartir les loyers perçus selon la quotité de chacun ;
- demander un partage judiciaire.
En tant qu’acheteur, veillez à ce que l’ensemble des documents juridiques comprennent le titre de propriété du bien et l’acte de donation-partage, et que les héritiers aient bien donné leur accord pour la vente du bien.
