Logement insalubre : peut-on demander un remboursement de loyer ?
Les conditions et démarches pour suspendre le paiement du loyer d’un logement insalubre
Par Luko
Vous cherchez un logement en location ? Sachez qu'un garant sera souvent exigé en plus du dépôt de garantie. Non obligatoire légalement, mais quasi systématique, les agences immobilières et les bailleurs le réclament lorsque les revenus du locataire ne dépassent pas un certain seuil ou en l'absence de CDI par exemple.
Lorsque vous ne pouvez pas faire appel à un proche comme garant physique, trouver un garant en location peut s'avérer plus compliqué que prévu. Dans cet article, on vous dévoile toutes nos astuces pour trouver un garant fiable, facilement !
Une garantie exigée par les bailleurs pour la location
Vous l’avez compris, aucun texte de loi n'oblige le locataire à avoir un garant pour louer un logement. Le bailleur peut néanmoins demander, à son futur locataire, de faire appel à un ou plusieurs garants, pour se protéger d’un éventuel non-paiement de loyer ou de charge. S’il refuse, le propriétaire peut tout à fait refuser de lui louer son logement
Cette garantie est généralement demandée lorsque le locataire :
- a un salaire net inférieur à 3 fois le montant du loyer ;
- n’a pas de CDI ou qu’il est toujours en période d’essai.
Au fait, savez-vous comment monter un dossier de location béton pour décrocher le logement dont vous rêvez ?
Si le propriétaire bailleur a souscrit un contrat Garantie Loyers Impayés (GLI), il ne peut pas demander en complément de garant au candidat à la location (excepté si le futur locataire est étudiant ou apprenti).
Comment cela fonctionne ?
Pour qu'une personne se porte garant d'un locataire et que le tout soit mis en place, certains principes devront être précisés dans le contrat de bail :
- le type de caution : la caution simple vs la caution solidaire. Dans le cas de la caution simple, le garant de location pourra être contacté uniquement si le locataire n'est plus en mesure de régler son loyer et que le propriétaire l'a déjà relancé. La caution solidaire, quant à elle, permet au propriétaire de faire appel au garant dès le premier impayé sans avoir besoin de passer par le locataire. Il s’agit du choix beaucoup plus fréquent, les bailleurs optent généralement pour la caution solidaire.
- les critères de ressources : le garant doit bien évidemment être solvable et justifier d'un revenu suffisant pour couvrir le loyer du candidat locataire pour lequel il se porte garant. Pour vérifier cela, le bailleur lui demandera de fournir les pièces listées dans l'annexe 2 du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 (pièce d'identité, bulletin de salaire, taxe foncière, etc.).
- le périmètre de la couverture par le garant : conformément à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement, lorsque le locataire n'a pas versé son loyer, le garant s'engage à payer le loyer, les charges locatives récupérables, les impôts et taxes, les réparations locatives, mais aussi les intérêts de retard ou indemnités d'occupation (s'il y en a).
- un engagement du garant par écrit : un acte écrit sous seing privé ou un acte authentique établi par un notaire doit obligatoirement être rédigé entre le locataire, le bailleur et le garant.
- la durée : le contrat de bail doit également préciser la durée pour laquelle le garant se porte caution. Généralement, il est stipulé que cela prendra fin au terme du contrat de location.
Pour vous aider dans les démarches, retrouvez notre modèle de lettre pour se porter garant.
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Qui peut se porter garant pour un locataire ?
Le garant, aussi appelé caution, peut être au choix :
- un garant personne physique ;
- un garant personne morale ;
- la garantie Visale proposée par l'Etat ;
- les organismes payants ;
- une caution bancaire.
Le garant personne physique
Il s’agit généralement d’un proche : parents, frères ou sœurs etc.
Avantages
- C'est une solution acceptée par tous les propriétaires bailleurs, sous réserve que le garant remplisse les conditions d'éligibilité.
- Le garant personne physique est totalement gratuit.
Inconvénients
- Cela nécessite d'avoir un proche qui accepte de se porter garant et qu'il remplisse les conditions de ressources demandées.
Consultez notre article les sites et applications pour trouver un logement, notre coup de pouce pour vous permettre de trouver LA pépite !
La Garantie Visale proposée par l'État
Proposée via Action Logement, la garantie Visale est la solution de cautionnement la plus connue. Notez toutefois qu'elle ne subsiste que l'avance Loca-Pass sous forme de prêt à taux zéro afin de financer le dépôt de garantie. Directement versée au propriétaire bailleur, il faudra fournir un dossier complet sur le locataire, le propriétaire ainsi que le contrat de bail pour que la demande de la garantie Visale soit traitée.
Avantages
- Ce dispositif est sans frais et entièrement gratuit.
- C'est une solution très utile si aucun garant physique n'est possible.
- Elle assure, en complément, les bailleurs privés contre les dégradations possibles du logement mis à la location.
Inconvénients
- Ne sont éligibles uniquement les jeunes de moins de 31 ans et les salariés du secteur privé ou agricole qui sont en période d'essai de CDI, en CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation professionnelle.
- Les démarches administratives sont souvent longues. Le propriétaire bailleur peut donc mettre du temps avant de recevoir sa caution. De ce fait, la garantie Visale n'est pas toujours acceptée par les bailleurs.
Les organismes payants
Fonctionnement
Pour les candidats locataires non éligibles à la garantie Visale, d'autres organismes et dispositifs sont également possibles. En effet, des organismes tels que Garantme, Youse ou encore Louer Agile et Cautioneo pourront se porter garant moyennant un certain coût.
Leur but ? Faciliter l’accès au logement des jeunes actifs qui n’ont pas de garant physique pour se porter caution d'un logement en rassurant le propriétaire bailleur.
Avantages
- C'est la solution idéale si le garant physique n'est pas possible et que la garantie Visale n'est pas en option.
- Toutes les démarches se passent en ligne.
- La réponse apportée est très rapide.
Inconvénients
- Chaque organisme est payant : la cotisation par mois demandée est comprise généralement entre 3 et 5% du montant du loyer.
- Ils ne sont pas tous connus ou très utilisés. De ce fait, tous les bailleurs ou les agences immobilières ne les acceptent pas.
Alors, quel organisme garant en location choisir ? Consultez notre article pour y voir plus clair.
Comparatif des solutions existantes
| Organisme | Critères d'éligibilité | Prix | Commentaires |
|---|---|---|---|
Garantie Visale | Avoir entre 18 et 30 ans. Si plus de 30 ans la demande doit être faite dans les six mois qui suivent la prise de poste dans votre emploi. | Gratuit | Garanti aussi bien les loyers, que les charges et les dégradations locatives. |
Garantme | Si vous n'êtes pas étudiant pouvoir justifier de revenus ou d'une épargne suffisante. | Tarif qui varie en fonction du montant du loyer et du nombre d'occupants : par exemple 218 euros par an pour une personne seule avec un loyer de 500 euros charges comprises. | Le plafond de loyers garanti est de 96 000 euros. C'est Garantme qui s'occupe du recouvrement des dettes et de la procédure d'expulsion le cas échéant. |
Unkle | Pouvoir justifier d'un niveau de revenus suffisant pour assumer le paiement du loyer. | Entre 2,8 et 3,5% du loyer mensuel pour le locataire. Si c'est le bailleur qui prend une garantie loyers impayés, le ticket d'entrée est à 9,99 euros par mois. | Le plafond de loyers garanti est de 96 000 euros. Et 7 000 euros pour les détériorations immobilières. |
Cautioneo | Prise en compte de l'ensemble des revenus du locataire qu'il soit en CDI, CDD, freelance... | Pour le locataire entre 2,9% et 3,5% du montant du loyer charges comprises avec un minimum de 158,09 euros par an ou 15,90 euros par mois. Gratuit pour le propriétaire. | Le plafond de garanties des loyers s'élève à 96 000 euros et la protection juridique couvre jusqu'à 5 000 euros. |
Pour en savoir plus sur les organismes garants en location et savoir lequel choisir, rendez-vous dans notre article dédié !
La caution bancaire
Fonctionnement
Très peu utilisée, la caution bancaire consiste en fait à bloquer une grosse somme d'argent sur un compte tiers qui sera reversé au propriétaire bailleur en cas de loyer impayé. Généralement, la somme correspond à un ou deux ans de loyer. Cela peut donc très vite chiffrer.
Avantages
- C'est la solution idéale si le garant physique (particulier) n'est pas possible et que la garantie Visale n'est pas en option.
- Ce type de caution permet d'éviter les frais demandés par les organismes de cautionnement payants.
- Elle est intéressante si les revenus du locataire sont faibles ou que sa situation professionnelle n'est pas stable.
Inconvénients
- La caution bancaire demande une épargne très importante.
Le rôle du garant en cas d'impayé du locataire
Conformément à la législation, le garant va donc intervenir en cas d'impayé du locataire.
Son rôle ? C'est très simple ! En se portant garant, il s'engage à payer les dettes du locataire s'il ne paye pas à temps son loyer. Concrètement, il devra ainsi rembourser :
- le montant des loyers non perçus ;
- les charges locatives et récupérables ;
- les impôts et autres taxes ;
- les réparations locatives ou frais de remise en état en cas de dégradations ;
- les intérêts de retard ;
- les indemnités d'occupation (s'il y a) ;
- les frais éventuels de procédure au bailleur.
Si aucune solution à l'amiable n'a été trouvée, le propriétaire bailleur devra avertir le locataire par écrit. Il a ensuite un délai de 15 jours pour envoyer un commandement de payer au garant, c’est ce que prévoit l’article 24 de la loi du 6 juillet 89. Il devra l'envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception au locataire et au garant ou bien au garant directement (cela dépendra s'il a choisi une caution simple ou bien une caution solidaire).
Si malgré ce premier courrier, le propriétaire bailleur ne reçoit toujours pas le loyer qui lui est dû, pas de panique ! Il est ensuite possible de saisir un huissier de justice. En effet, il pourra reprendre le dossier et les intenter en justice.
Dans tous les cas, si le locataire ne paye pas ses dettes, le garant sera tenu responsable. Il devra donc indemniser le propriétaire bailleur quoi qu'il arrive et s'arranger par la suite avec le locataire.
Voir aussi :
