Transformer une dépendance (garage, grange, remise, cave, etc.) en habitation ne se fait pas sur un coup de tête. Il convient de respecter certaines règles, comme la prise en compte du Plan Local d'Urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune et une demande de permis de construire ou le dépôt d'une déclaration préalable de travaux.
La liste des règles à observer
La dépendance choisie fait l'objet de transformations. Il faut donc respecter certaines règles et solliciter des autorisations auprès de votre mairie et/ou de différents organismes :
- le respect du Plan local d'urbanisme (PLU) ou de la carte communale s'ils existent ;
- la réalisation de plans de construction et d'un photomontage de la façade avant/après au besoin ;
- l'obtention d'un permis de construire ou une simple déclaration préalable de travaux si vous changez la destination du bâtiment sans modifier la structure porteuse ou la façade ;
- l'autorisation de la chambre d’agriculture et de la Direction départementale de l’Agriculture si la dépendance que vous souhaitez transformer est un bâtiment agricole ;
- le respect des normes de construction notamment en matière d'isolation.
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Les démarches obligatoires
S'assurer que la transformation est légale via le PLU
Avant de passer à la réalisation de votre projet, vérifiez d'abord que le PLU de votre commune vous y autorise. Il s'agit d'un document qui rassemble les règles d'usage du sol en vigueur sur le territoire : il peut être établi à l'échelle d'une commune ou d'un groupement intercommunal, communauté de communes ou EPCI. Dans les plus grandes villes, il peut être consulté en ligne dans la catégorie urbanisme. Dans les plus petites, vous devrez vous déplacer en mairie pour le consulter.
La réalisation de plans de construction
Pour la réalisation des plans de construction de votre maison, il est recommandé d'avoir recours à un architecte pour davantage de précision : notamment au niveau de la taille des surfaces. Un professionnel sera aussi habilité à confirmer ou infirmer la faisabilité de votre projet. Il peut aussi être pertinent de faire réaliser un photomontage de la façade avant / après. Surtout si le bâti se situe dans une zone classée ou pour laquelle le PLU exige une certaine apparence pour conserver une unité avec les autres bâtiments proches.
L'obtention du permis de construire
Un permis de construire est obligatoire si vous modifiez la structure porteuse du bâtiment ou sa façade.
La demande de permis de construire peut s'effectuer en ligne sur le site Service Public ou en imprimant un formulaire à déposer au service urbanisme de votre mairie. Il doit être remis en quatre exemplaires. Le délai d'instruction s'élève à deux mois pour une maison individuelle et ses annexes et à trois mois pour les autres projets. Il est valable trois ans et peut être prolongé deux fois pour un an.
Si la surface d'emprise au sol est supérieure à 150 m2, le recours à un architecte est obligatoire.
Dans quels cas une simple déclaration préalable de travaux est possible ?
Une simple déclaration préalable de travaux suffit si vous ne modifiez ni la structure porteuse ni la façade du bâtiment. Là aussi il est possible de remplir une demande en ligne sur le site du Service Public ou de remplir un formulaire à déposer en mairie ou à envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception.
Doivent être joints à la demande :
- un plan de situation du terrain à l'intérieur de la commune : pour ce faire vous pouvez demander un extrait du cadastre ;
- un plan de masse si vous modifiez le volume de la construction ;
- un plan en coupe du terrain si son profil est modifié ;
- le plan des façades et des toitures si vous posez une fenêtre de toit ou percez des portes et fenêtres dans la façade.
Réaliser les travaux sans autorisation vous expose à un procès-verbal qui peut décider de l'arrêt immédiat des travaux ou d'une mise en conformité de la construction. Vous vous exposez aussi à une amende comprise entre 200 et 6 000 euros du m2. L'infraction peut être relevée dans une période de dix ans après que vous ayez effectué vos travaux.
Le cas de la transformation de bâtiments agricoles en habitation
Vous souhaitez transformer un ancien bâtiment agricole en habitation ? L’autorisation de la chambre d’agriculture et de la Direction départementale de l’Agriculture est alors requise. Et plus exactement de la Commission de préservation des espaces agricoles. C'est elle qui décide si la transformation du bâti agricole est susceptible de compromettre l'activité agricole et/ou la qualité paysagère du site.
Certaines communes interdisent la transformation de bâtiments à usage agricole en habitations. Pour le savoir consultez le PLU ou la carte communale.
Le respect des normes de construction
Votre bâtiment doit respecter les normes de construction en vigueur et notamment la réglementation thermique en fonction de la surface du bâti :
- s'il fait moins de 50 m2, vous devrez seulement l'isoler ;
- entre 50 et 100 m2 c'est la RT2012 qui s'applique : soit notamment l'obligation de recourir aux énergies renouvelables, de disposer d'une surface vitrée supérieure ou égale à 1/6e de la surface habitable ou encore de traiter les ponts thermiques.
Les aides financières disponibles
Vous souhaitez financer vos travaux avec un prêt ? Des aides financières peuvent être sollicitées. On peut notamment citer :
- l'éco PTZ ou prêt à taux zéro à condition que la dépendance devienne votre habitation principale ou soit louée à une personne qui l'habite à titre de résidence principale. Il concerne avant tout les travaux d'isolation et/ou d'installation d'énergie renouvelable ;
- les aides de l'ANAH pour transformer un bâti en logement à louer à condition qu'il date de plus de 15 ans. Elles peuvent couvrir jusqu'à 50% du montant des travaux. Vous devrez toutefois proposer un loyer limité en signant une convention à loyer maîtrisé avec l'ANAH.
Les impacts de la transformation
La taxe d'aménagement
La taxe d'aménagement est due pour toute construction soumise à permis de construire ou à déclaration préalable de travaux. Pour 2021, elle s'élève à 767 euros le m2 hors Ile-de-France et à 870 euros le m2 en Ile-de-France. Et 10 euros par m2 de surface si vous installez des panneaux photovoltaïques.
L'impact sur l'imposition
Votre dépendance devient habitable. Votre taxe foncière (TF) risque d'augmenter, surtout si vous procédez à des agrandissements. Le montant de la TF dépend notamment de la surface du bâti soit sa valeur locative cadastrale. Il s'agit d'un loyer annuel théorique, calculé par l'administration fiscale, même si vous ne louez pas la dépendance ainsi transformée.
Certaines exonérations sont possibles. Par exemple si vous louez à une personne bénéficiaire de l'Aspa, de l'Asi ou de l'AAH ou qui a plus de 75 ans. Une exonération temporaire d'une durée de deux ans est aussi possible si la dépendance fait l'objet d'une reconstruction.
Si la valeur locative cadastrale du bâtiment a augmenté, votre taxe foncière augmentera l'année prochaine puisque le calcul s'effectue en fonction de votre situation au 1er janvier.
L'impact sur l'assurance habitation
Par défaut les dépendances sont souvent couvertes par votre contrat d'assurance habitation sous certaines conditions. Elles doivent souvent être inférieures à une certaine surface et ne pas être trop distantes de votre habitation principale.
Une fois que l'usage de votre dépendance aura changé, prévenez votre assureur car le niveau de risque change. Cela pourra entraîner une légère hausse de votre prime en conséquence, même si votre dépendance était déjà assurée. Si vous avez décidé d'en faire un meublé, assurez le capital mobilier.
Le montant du capital mobilier entreposé dans les dépendances est généralement bas. Faites le point sur vos besoins avec votre assureur, pour ne pas avoir de mauvaise surprise en cas de pépin !
Même chose si des panneaux solaires ont été installés sur le toit ou une cheminée à l'intérieur. Tous ces facteurs entraînent une augmentation de la prime.
Si vous louez votre dépendance, veillez à ce que votre locataire soit bien assuré et demandez-lui une attestation d'assurance habitation avant son entrée dans le logement.
Voir aussi :
