La gestion d'un bien locatif en tant que propriétaire bailleur peut parfois être source de conflits avec les locataires ou d'autres parties. Pour éviter les pépins et faire face à ce type de situations, l'assurance protection juridique du bailleur peut intervenir.
Qu'est-ce que l'assurance protection juridique du bailleur ?
Comme son nom l’indique, l’assurance protection juridique du bailleur est une assurance spécialement conçue pour les propriétaires bailleurs. Elle leur offre un accompagnement en cas de litige ou de conflit avec un locataire ou un maître d'œuvre, par exemple. Cette assurance peut parfois être ajoutée en option à des contrats d’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) ou Garantie des Loyers Impayés (GLI), ou bien être souscrite indépendamment.
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Quelles sont les garanties incluses ?
L'assurance protection juridique du bailleur offre une gamme de garanties complètes. Même si chaque assureur définit ses propres conditions, on retrouve généralement les garanties suivantes :
- l’assistance juridique : des conseils juridiques sont fournis pour mieux comprendre les droits et obligations d’un propriétaire bailleur. Pour toute question ou en cas de pépins, une équipe d’experts et de juristes dédiés est disponible. Selon les compagnies d’assurance, ces conseils peuvent être donnés par téléphone ou en face-à-face ;
- l’accompagnement lors de la phase amiable pour trouver un compromis entre les deux parties ;
- l’accompagnement durant la phase contentieuse et la prise en charge totale ou partielle des frais de procédure devant les tribunaux, si aucune solution amiable n'a été trouvée. Ceci inclut les frais d’avocat, d’expertise, d’huissier, etc ;
- la prise en charge des frais de conciliation et/ou de procédure si cette démarche est nécessaire. Ces frais peuvent aller de 15 000 à plus de 40 000 € selon les plafonds définis dans les conditions générales et particulières du contrat.
Les périmètres d'intervention :
La protection juridique du bailleur couvre le bailleur en cas de conflit avec :
- le locataire ;
- un fournisseur ;
- la banque ;
- le notaire ;
- l’acheteur du bien.
Parmi ces conflits, on note :
- le recouvrement des créances locatives ;
- les procédures en résiliation de bail et d’expulsion en cas de litige avec le locataire ;
- les relations avec les locataires, que ce soit en cours ou en fin de bail ;
- les conflits avec les prestataires et fournisseurs, le vendeur ou l’acquéreur, les voisins, la copropriété, les services publics, etc ;
- les conflits avec l’administration fiscale ou le conseil en défiscalisation.
Il est à noter que le contrat d'assurance protection juridique pour propriétaire bailleur comporte des exclusions générales ou spécifiques à certaines garanties. Par exemple, il ne couvrira pas les litiges survenus avant la souscription de l'assurance, car il n'est pas rétroactif.
Prenons un exemple concret : un locataire refuse de payer son loyer. Malgré plusieurs relances, la situation persiste. L’assurance protection juridique du bailleur va donc intervenir pour conseiller sur la meilleure stratégie à adopter. Si la conciliation échoue, l’assurance couvrira les frais de procédure pour recouvrer les loyers impayés.
Si la phase amiable échoue, l’assurance prendra alors en charge les frais de procédure nécessaires pour recouvrer les loyers impayés devant les tribunaux.
À l'inverse, ce contrat sera également sollicité en cas de recours du locataire contre le propriétaire. Si, par exemple, le locataire intente une action pour non-respect de la salubrité du logement, l'assurance protection juridique pourra intervenir en soutien et prendre en charge les frais de procédure, si nécessaire.
Combien ça coûte ?
Le coût d'un contrat d'assurance protection juridique pour propriétaire bailleur varie selon les compagnies d’assurance, le niveau de couverture choisi et les plafonds d’indemnisation. En moyenne, il est d'environ 50 euros par an pour un logement loué. Des couvertures plus étendues peuvent coûter jusqu’à 100 euros par an. Pour un local commercial, comptez le double.
Pour obtenir la meilleure offre, il est recommandé de solliciter plusieurs devis et de les comparer attentivement.
Quelles sont les autres assurances à souscrire ?
En tant que propriétaire bailleur, l’assurance protection juridique n'est pas la seule à considérer. Voici d'autres garanties utiles :
L'assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO)
Elle couvre les risques liés aux dommages que pourrait subir le bien loué, qu'il s'agisse de sinistres (incendie, dégâts des eaux, etc.) ou de vandalisme.
Indispensable durant les périodes d'inoccupation, l'assurance Propriétaire Non-Occupant est également nécessaire lorsque le logement est loué. Elle couvre la responsabilité du bailleur si l'origine du sinistre relève de sa responsabilité.
L'assurance PNO est obligatoire pour tous les propriétaires dont le logement est situé dans une copropriété, qu'il soit occupé ou non. Elle doit inclure, au minimum, une garantie responsabilité civile.
L'assurance Immeuble (MRI)
Aussi appelée assurance multirisque immeuble, elle est destinée aux propriétaires bailleurs possédant un immeuble ou plusieurs logements dans le même immeuble. Cette assurance offre une protection complète, couvrant à la fois les dommages aux bâtiments (incendie, explosion, intempéries, …) et les responsabilités civiles vis-à-vis des tiers.
La Garantie des Loyers Impayés (GLI)
La Garantie des Loyers Impayés (GLI) protège contre les risques d'impayés de loyers par le locataire. Elle assure au propriétaire bailleur la perception de ses loyers, même si le locataire ne paie pas.
Certains contrats d'assurance protection juridique du bailleur incluent déjà une garantie loyers impayés. Pensez bien à vérifier cette information pour éviter une souscription en doublon.
