Peut-on louer une résidence secondaire à l'année ?

La plupart des propriétaires de résidences secondaires optent pour la location saisonnière pour couvrir les frais d'entretien et les charges. Bien que cette solution s’avère généralement rentable, surtout si la propriété est située dans un lieu prisé des touristes, sachez qu’il est également possible de proposer sa résidence secondaire en location longue durée.

Cette option peut être une bonne alternative notamment si :

• votre bien provient d’un héritage et que vous souhaitez le rentabiliser sur la durée ;
• vous cherchez à épargner en préparation de votre retraite ;
• vous souhaitez générer un revenu complémentaire régulier afin d’augmenter votre pouvoir d’achat ;
• vous envisagez de partir en vacances dans d’autres destinations ;
• vous résidez à l’étranger et vous ne pouvez pas profiter de votre résidence secondaire à l’heure actuelle.

Avantages et inconvénients

Contrairement à la location saisonnière, la location longue durée vous permet de bénéficier d’un revenu stable tout au long de l’année, quelle que soit la période.

Outre cet aspect financier non négligeable, louer sa résidence secondaire à l’année est une solution intéressante qui permet également de :

• réduire les risques de cambriolage ou de vandalisme lorsque le bien est inoccupé ;
• faciliter la gestion locative de son bien, contrairement à la location saisonnière qui requiert une grande disponibilité et un travail supplémentaire (ménage, entretien du jardin, etc.) ;
• faire des économies sur les dépenses énergétiques (électricité, eau, chauffage) qui seront dans ce cas à la charge du locataire ;
• bénéficier d’avantages fiscaux (travaux et charges déductibles des impôts fonciers) ;
• limiter les risques de dégradations et les frais d’entretien.

Bien que la location longue durée soit moins contraignante que la location saisonnière, elle présente néanmoins certains inconvénients à considérer :

• un manque de flexibilité : si vous choisissez de louer votre bien à l’année, vous devrez vous engager sur une période plus longue, un an minimum. Par conséquent, vous ne pourrez pas profiter de votre résidence secondaire pour des vacances improvisées ;
• des revenus moins élevés : la location longue durée génère des revenus réguliers mais avec un loyer mensuel moins élevé qu'en location saisonnière. Les périodes d'affluence ne pourront pas être utilisées pour augmenter vos revenus. ;
• moindre contrôle sur votre propriété : si vous optez pour une location longue durée, vous pourriez être amené à accepter certaines demandes du locataire concernant la maintenance et les réparations de la propriété, même si cela ne correspond pas à vos propres normes ;
• risque de tomber sur de mauvais locataires : même s'il y a toujours un risque de locataires difficiles avec les locations saisonnières, ce risque peut être plus élevé avec une location longue durée. Si un locataire ne paie pas son loyer à temps, cause des dommages ou dérange les voisins, cela peut être un véritable casse-tête pour résilier le bail avant la fin du contrat.

Même si la réglementation est plus souple que pour une résidence principale, il est recommandé de prendre quelques précautions.

Si vous louez une maison meublée, vous devez vous assurer que la maison est conforme aux normes de logement décent et qu'elle est équipée du mobilier nécessaire.

Il est également important de savoir que les règles pour la location d'une résidence secondaire en location longue durée sont semblables à celles d'une location meublée standard. Vous devez donc rédiger un contrat de location en bonne et due forme et effectuer un état des lieux d’entrée avant de remettre les clés au locataire.

Rédiger un contrat de bail

Dans le cadre d'une location de longue durée, vous pouvez louer votre résidence secondaire pour une durée indéterminée ou pour une période d'un an. La rédaction du contrat de location est laissée à la discrétion du propriétaire et du locataire. Cependant, il est important d'inclure certains éléments clés dans le contrat :

• le type de location (meublée ou non meublée) ;
• la description détaillée du logement et de ses équipements ;
• la durée de la location (qui peut être librement fixée) ;
• les termes et conditions de résiliation et d'indemnisation ;
• la garantie locative ;
• le montant du loyer convenu entre les parties et les charges associées ;
• la date de début du bail ;
• les clauses spécifiques éventuelles.

Souscrire une assurance habitation

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation pour couvrir le logement, avec a minima la garantie risques locatifs. Il doit d’ailleurs vous remettre lors de la conclusion du bail une attestation justifiant de cette couverture.

Si vous louez votre bien à l’année, l'assurance habitation en tant que propriétaire bailleur n'est pas obligatoire. Toutefois, elle est fortement conseillée pour protéger votre propriété en cas de sinistres ou dégradations ainsi que pour couvrir les équipements de votre bien (piscine, jardin, dépendances, etc.).

La location meublée est soumise à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que ce soit en saisonnier ou à l'année.

Si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 € par an, vous pouvez choisir le régime d'imposition micro-BIC avec un abattement de 50% ou 71% en faisant classer votre bien en meublé de tourisme.

Si vos charges locatives dépassent 50% de vos recettes, optez pour le régime réel et déduisez-les de vos loyers perçus.

Enfin, dans le cas où vos recettes sont supérieures à 72 600 €, vous serez automatiquement imposé au régime réel et pourrez déduire vos charges de vos revenus locatifs.

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire, sachez que c'est tout à fait possible, que ce soit de manière périodique ou à l'année. Cependant, le choix entre une location meublée ou vide dépendra de la durée de la location.

Si vous comptez louer pour une courte période, un logement meublé sera sans doute plus adapté. En revanche, si vous envisagez une location à l’année, il sera préférable d’opter pour une location nue.

L’assurance pour la location d’une résidence secondaire

Pour une location courte ou saisonnière, vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance habitation, car c'est le propriétaire qui en a la responsabilité légale. Cependant, il est important de savoir que cette assurance ne couvre que les dommages causés au bien (dégâts des eaux, incendie, etc.) et non les sinistres dont vous pourriez être responsable. Il est donc recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile pour être couvert dans ce genre de situation.

Pour les locations de longue durée, une assurance habitation est obligatoire (attestation à remettre au propriétaire lors de la signature du bail). Il est judicieux dans ce cas de souscrire une assurance résidence secondaire pour être garanti en cas de sinistres dans le logement.