Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Vous êtes en train de vendre ou d’acheter un logement ? Vous vous demandez certainement quelle est la valeur juridique d’un compromis de vente une fois qu’il est signé ? Et bien, ce dernier engage légalement les deux parties. Mais pas de panique, son annulation est possible sous certaines conditions qui n’entraînent parfois pas le versement d’une indemnité. Si vous souhaitez tout savoir sur les pénalités d’annulation d’un compromis de vente et éviter toute mésaventure, suivez le guide !
Le compromis de vente, aussi appelé avant-contrat ou promesse de vente, est un engagement fort, qui permet d’assurer la réalisation d’une vente immobilière. Pourtant, il existe deux cas de figure lors desquels il peut être annulé, sans pénalités :
- le délai de rétractation ;
- la clause suspensive.
Le délai de rétractation
Le droit de rétractation est la possibilité pour l’acheteur, de réfléchir et de renoncer à l’achat du logement dans les 10 jours qui suivent la signature de l’avant-contrat, comme le prévoit l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitat . Chaque promesse de vente pour l’achat d’un bien immobilier doit mentionner cette obligation légale et incompressible.
Le délai débute soit :
- au lendemain de la remise en main propre du compromis de vente rédigé par un notaire ;
- au lendemain de la date de réception du compromis de vente, s’il s’agit d’un compromis sous seing privé (sans la présence d’un notaire).
Pour exercer son droit de rétractation, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée au vendeur ou au notaire. Aucune justification n’est nécessaire. La rétractation légale entraîne alors l’annulation du compromis de vente, sans pénalités ou dédommagement à verser.
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Le versement d’un acompte est interdit durant le délai de rétractation. Si celui-ci a pourtant été versé, pas d’inquiétude, le vendeur dispose de 21 jours pour le rembourser.
Les clauses suspensives
Les clauses suspensives autorisent l’annulation du compromis si un événement imprévu ou contraire entrave la vente. Cela peut notamment concerné :
- un refus de prêt immobilier ;
- le droit de préemption par la mairie ou par le locataire du bien (cela signifie tout simplement qu’ils ont la priorité sur le bien à vendre) ;
- la découverte d’une servitude de passage dissimulée ;
- le refus de la mairie de délivrer un permis de construire ou d’aménager.
Pour être valables, elles doivent être inscrites dans la promesse de vente.
Vous l’aurez donc compris, pour que le compromis de vente soit annulé, sans pénalités ou dédommagement à verser, il suffit qu’une seule des clauses suspensives présentes dans le contrat ne se concrétise pas. Le notaire doit vérifier leur validité et l’acheteur doit fournir des justificatifs.
Prenons un exemple concret : s’il s’agit d’un refus de prêt bancaire, il devra présenter deux refus de financement de deux banques différentes.
Certaines clauses sont obligatoires. C’est le cas de l’obtention du prêt bancaire. Elle protège les acheteurs et leur permet de se libérer de leur engagement s'ils ne l’obtiennent pas.
La survenue d’un sinistre
Il existe un autre motif d’annulation du compromis de vente, mais celui-ci est plus rare. Il s’agit de la survenue d’un sinistre dans le logement, entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente.
Pour entraîner une remise en cause du compromis, le logement endommagé doit être “impropre à sa destination”. Autrement dit, le sinistre doit être lourd, comme un dégât des eaux grave, ou un incendie ravageur.
Cette clause doit impérativement être inscrite dans le contrat du compromis de vente, précisant bien les alternatives en cas de sinistre important.
Deux options s’offrent alors à l’acheteur :
- poursuivre la vente ;
- renoncer à celle-ci, sans devoir verser des pénalités d’annulation du compromis.
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Les pénalités appliquées dans les autres cas de figure
Si l’acheteur annule le compromis de vente en dehors du délai de rétractation ou en absence de clauses suspensives inscrites dans le contrat, le vendeur peut prétendre à une compensation.
De même, si le compromis de vente s'achève par une carence de la part de l’acquéreur, une indemnisation est possible pour le vendeur.
Une carence est une situation dans laquelle l’une ou l’autre des parties ne se présente pas à la convocation du notaire afin de signer l’acte de vente. Elle est encadrée par une clause de dédit, permettant d’annuler un compromis de vente sans justification, que ce soit du fait du vendeur ou de l’acheteur, tout en obtenant le versement d’une indemnité à l’autre partie.
Il s’agit d’une somme compensatoire, dont le montant librement fixé est, en moyenne, compris entre 5% à 10% du prix du bien. Il peut provenir du dépôt de garantie, puis être encaissé par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur.
Dans le cas où le compromis de vente ne prévoit pas de clause de dédit ou de dépôt de garantie, le vendeur est en droit d’intenter une action en justice auprès de tribunal de grande instance dans le but de forcer l'exécution de la vente.
Cette procédure n’est pas la plus optimale car elle reste laborieuse, surtout si l’acheteur n’est pas en mesure de payer la somme. Il faut aussi garder à l’esprit que le bien est immobilisé jusqu’à ce que le litige soit résolue. Selon la situation, il est donc préférable de chercher un autre acquéreur.
Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente signé ?
Vous n’êtes plus sûr de vouloir vendre votre bien ? Contrairement à l’acquéreur, le vendeur ne dispose pas d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente. Il est donc légalement tenu d’honorer son engagement.
Cependant, une résiliation à l’amiable peut être envisagée entre le vendeur et l’acheteur pour annuler l’avant-contrat. Il faut alors en informer le notaire.
Si aucun accord amiable ne peut être établi, l’acheteur peut intenter une action en justice pour forcer la vente.
En cas d’annulation du compromis de vente, le droit de mutation (il s’agit d’un impôt, inclus dans les frais de notaire, auquel est soumise toute vente de bien immobilier) sera tout de même dû.
Voir aussi :
Comment annuler un compromis de vente sans pénalités ?