La clause de solidarité du bail de colocation
Les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou propriétaire
Par Luko
Si vous êtes confronté à un logement insalubre, vous savez sans doute à quel point cette situation peut être difficile à vivre. De façon parfaitement légitime, vous vous demandez s’il est par conséquent possible de demander un remboursement de loyer à votre propriétaire ? Dans cet article, nous allons vous expliquer comment cela fonctionne et quelles sont les démarches à entreprendre pour faire valoir vos droits.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
En France, la réglementation relative aux logements insalubres est définie par le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), ainsi que d'autres textes législatifs et réglementaires. Un logement est considéré comme insalubre lorsque les conditions de vie au sein du bien présentent un danger pour la santé et/ou la sécurité de ses occupants pouvant entraîner notamment : des problèmes respiratoires, des problèmes dermatologiques, des allergies, des infections gastro-intestinales, fongiques ou bactériennes, des problèmes de santé mentale, des risques d’incendies, d’accidents domestiques, etc.
Les critères d'insalubrité peuvent varier en fonction des caractéristiques du logement, mais en général, un logement est considéré comme insalubre :
- en cas d’humidité excessive, de ventilation insuffisante, de pollution de l’air, de moisissures ou de champignons (mérule) ;
- en présence d’insectes nuisibles ou de rongeurs (cafards et blattes, punaises de lit, acariens, moustiques, mouches, rats, etc.) ;
- en raison de risques liés au bâtiment lui-même (problèmes de structure, risques d’effondrement ou d’incendies, présence d’amiante ou de plomb, problèmes de plomberie, d’électricité, etc.) ;
- en cas d’équipements sanitaires insuffisants, de chauffage défectueux, d’absence de lumière naturelle ou d’aération, de surface habitable inappropriée ou de mauvaise gestion des déchets.
Il convient de distinguer les logements dits insalubres des logements dits indécents. En effet, à la différence d’un logement insalubre qui présente des risques importants pour la santé et la sécurité de ses occupants, un logement est considéré comme indécent lorsqu’il est inadapté en termes de confort (surface minimale non respectée, mauvaise performance énergétique, éclairage naturel insuffisant, difficulté d’accès à l’eau potable, infiltrations, réseau électrique non conforme, etc.).
Distinguer l’insalubrité remédiable de l’insalubrité irrémédiable
L'insalubrité remédiable fait référence à l’état d'un logement qui présente des conditions de vie ou d'habitat dégradées pouvant être modifiées par des mesures appropriées. En d'autres termes, il s'agit d'une situation où les problèmes de santé et de sécurité dans un logement peuvent être résolus par des travaux de réparation, de rénovation ou d'amélioration.
À l’opposé, l'insalubrité irrémédiable désigne l’état d'un logement qui présente des conditions de vie ou d'habitat gravement dégradées ne pouvant être corrigées par des interventions techniques ou des travaux. Cela signifie que les problèmes de santé et de sécurité dans ce logement sont si importants qu'ils ne peuvent pas être résolus de manière viable et durable.
L'insalubrité irrémédiable nécessite généralement des mesures plus radicales telles que la démolition ou la reconstruction complète du logement pour assurer un environnement de vie sain et sûr pour les occupants.
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La marche à suivre en cas de logement insalubre
La marche à suivre en cas de logement insalubre peut varier en fonction de la gravité ou l’urgence de la situation.
Contacter le propriétaire
Il est recommandé d'entrer en contact avec le propriétaire ou l'agence immobilière pour signaler tout problème ou besoin de réparations dans le logement loué. Dans un premier temps, vous pouvez tout à fait vous contenter de le contacter par téléphone ou de lui adresser une lettre simple pour lui signaler le problème rencontré. En effet, votre propriétaire est responsable de l'entretien du logement et doit effectuer les réparations nécessaires (à l’exception de celles qui incombent au locataire).
En retour, le propriétaire doit vous adresser un document écrit précisant les travaux à réaliser, la date de début d'exécution, le délai de réalisation, etc. Il est important de conserver toutes les preuves des démarches entreprises.
Si celui-ci ne réagit pas à votre demande, nous vous conseillons de lui envoyer un second courrier de réclamation en recommandé avec accusé de réception (cf. modèle ci-dessous).
Modèle de lettre d’un constat de logement insalubre à adresser à son propriétaire
Lettre de constat de logement insalubre
[Coordonnées du locataire]
[Coordonnées du propriétaire bailleur]
Objet : signalement d'un logement insalubre
[Madame ou Monsieur],
En tant que locataire de votre logement situé à l'adresse [situation du bien immobilier], je me permets de vous informer de l'état d'insalubrité de ce dernier.
En effet, je constate que ce logement présente des problèmes de [cause de l'insalubrité], ce qui nuit à ma [santé ou sécurité physique, en fonction de la cause d'insalubrité].
Par la présente, je vous demande de procéder rapidement aux travaux nécessaires pour résoudre ces problèmes.
Cependant, si ces travaux ne sont pas réalisés, conformément aux articles L. 1331-26 du Code de la Santé Publique, je me verrai dans l'obligation de faire appel au service d'hygiène pour constater l'insalubrité du bien immobilier.
Je vous remercie par avance de prendre en considération cette requête avec bienveillance, et je reste à votre disposition pour vous fournir toutes les informations nécessaires.
Veuillez agréer, [Madame ou Monsieur], l'expression de mes sincères salutations.
[Signature du locataire]
Saisir les autorités compétentes
Dans le cas où le propriétaire refuse d'entreprendre des mesures pour remédier à l'état insalubre de votre logement, vous pouvez signaler cette situation à différentes autorités compétentes telles que l'Agence régionale de la santé (ARS), le Service communal d'hygiène et de santé (SCHC) de votre mairie, ou encore à l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Pour déclarer un logement insalubre, il est nécessaire que l'ARS ou le SCHC rédigent un rapport exposant l'état d'insalubrité du logement en question, conformément à l’article L1331-26 du Code de la santé publique. Ce rapport est ensuite remis au préfet, qui prendra un arrêté de traitement d'insalubrité en fonction de la nature de l'état de l'habitation.
Il y a deux types d'arrêtés pour insalubrité :
- l'arrêté irrémédiable, lorsque l'état du logement ne peut pas être réparé techniquement ou que les travaux nécessaires à sa réhabilitation sont plus onéreux que la reconstruction ;
- l'arrêté remédiable, qui peut prescrire des travaux pour sortir le logement de son état d'insalubrité.
L'arrêté peut ordonner différentes mesures, telles que la démolition partielle ou totale du logement, la réparation des équipements qui le rendent insalubre, l'arrêt de sa mise à disposition pour l'habitation, l'interdiction d'utiliser ou d'habiter les lieux (même temporairement). Il est notifié au propriétaire et aux occupants du logement dans un délai déterminé.
Les droits du locataire
En France, le locataire bénéficie d'une protection légale contre les logements insalubres. Si le logement est jugé insalubre, le locataire peut bénéficier de mesures de protection telles que la suspension du paiement du loyer, la possibilité de quitter le logement sans préavis ou la mise en place d'un logement de substitution.
La suspension des paiements du loyer
Selon la réglementation française, un locataire peut suspendre le paiement du loyer en cas d'insalubrité avérée du logement.
Si un arrêté de traitement de l'insalubrité est émis, le locataire n'a donc plus à payer le loyer à partir du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté (les charges restent dues). Il est indispensable d’attendre la notification de l’arrêté avant de cesser les paiements pour éviter de recevoir des poursuites pour impayés de loyer.
Signalons que dans le cas où le loyer a été payé malgré la notification de l'arrêté, le locataire peut demander le remboursement du loyer ultérieurement, dans un délai maximum de 3 ans.
Il est important de noter que l'aide au logement (APL/AL) est suspendue pendant la période où le loyer n'est pas dû et sera rétablie une fois que la levée de l'arrêté sera constatée, c'est-à-dire après la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté et la reprise du paiement des loyers.
Le paiement du loyer doit reprendre au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la levée de l'arrêté.
L’hébergement temporaire
Le propriétaire a l'obligation de proposer un hébergement gratuit au locataire en cas :
- d'interdiction temporaire d'habiter le logement ;
- d’évacuation momentanée ;
- de travaux nécessitant la libération temporaire des lieux.
Cet hébergement de substitution doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire qui ne doit supporter que les charges liées à la consommation des fluides tels que l'eau, le gaz et l'électricité.
De son côté, le locataire est tenu de permettre l'exécution des travaux dans le logement et ne peut s'y opposer en aucun cas. Signalons également que le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire refuse une proposition d'hébergement adaptée faite par le propriétaire.
En cas de refus, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire.
Une fois les travaux réalisés et l'arrêté levé, le locataire doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans le logement temporaire n'est pas possible. Le locataire reprend alors le paiement du loyer et des charges, en principe au plus tard au premier jour du mois suivant la levée de l'arrêté.
En conséquence, le bail du logement réintégré est prorogé de la période correspondant à l'exécution des travaux et jusqu'à la levée de l'arrêté.
Le relogement
Le propriétaire est tenu de faire une offre de relogement au locataire en cas d'interdiction définitive d'occupation du bien. Cette offre doit être adaptée à la situation personnelle et financière du locataire.
Le montant du loyer du nouveau logement est à la charge du locataire, mais le propriétaire doit lui verser une indemnité équivalente à trois mois du nouveau loyer pour couvrir les frais d'emménagement.
Si cette indemnité n'est pas versée, le locataire peut adresser une demande par lettre recommandée avec avis de réception, et en cas de refus, engager une démarche simplifiée devant le tribunal des contentieux de la protection (injonction de payer).
Comme pour l’hébergement temporaire, le droit au relogement est perdu si le locataire refuse une proposition qui correspond à ses besoins. Dans ce cas, le propriétaire peut entreprendre une procédure d'expulsion en saisissant la justice.
Si le propriétaire ne propose ni un hébergement temporaire ni un relogement, il ne peut pas demander l'expulsion du locataire qui reste dans le logement frappé d'une mesure administrative au-delà de la date d'interdiction d'habiter.
Les obligations du propriétaire
En cas de non-respect de ses obligations en matière de logement insalubre, le propriétaire peut être sanctionné par les autorités compétentes, ainsi :
- ne pas effectuer les travaux requis par l'arrêté d'insalubrité peut entraîner une amende de 50 000 € et une peine d'emprisonnement d'un an ;
- refuser de reloger son locataire peut entraîner une amende de 100 000 € et une peine d'emprisonnement de 3 ans ;
- louer son logement insalubre devenu vacant peut entraîner une amende de 100 000 € et une peine d'emprisonnement de 3 ans ;
- détériorer volontairement le logement dans le but de faire partir son locataire peut entraîner une peine d'emprisonnement de 3 ans et une amende de 100 000 € ;
- continuer de percevoir le loyer malgré l'arrêté d'insalubrité peut entraîner une peine d'emprisonnement de 3 ans et une amende de 100 000 €.
